时间：2023-02-09 10:29:41来源：法律常识
姚ＸＸ、陈ＸＸ等67户诉西安ＸＸ公司
商品房销售合同纠纷上诉一案
代理词
尊敬的审判长、审判员：
国浩律师（西安）事务所接受被上诉人姚ＸＸ、陈ＸＸ等67户的委托，指派张显争律师担任姚ＸＸ、陈ＸＸ等67户诉西安ＸＸ公司商品房销售合同纠纷上诉一案被上诉人姚ＸＸ、陈ＸＸ等67户的二审诉讼代理人。根据庭前的调查了解以及刚才的庭审调查，结合本案争议焦点，现就本案发表以下代理意见，供合议庭参考：
一、上诉人诉称的事实与理由缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，并应予以全部驳回。
上诉人诉称：上诉人与被上诉人未约定逾期交房违约金支付时间，且一审法院未考虑本案实际情况，一审判决存在不合理之处。该事实缺乏事实依据和法律依据，分述如下：
（一）该案在正式立案前，一审法院一直与上诉人积极沟通，但上诉人毫无诚意，一直拖延未答，最后也没有给出被上诉人可以接受的调解方案；在一审庭审中，法院仍然给予了双方调解机会，但上诉人并没有在法院规定的期限内给出实质的、有效的、双方都能接受的调解方案，以致最终调解无果，最后一审法院只能依法判决。
（二）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对逾期将房违约金的支付时间有明确约定，根据合同约定和通常的理解，上诉人应予交付被上诉人的次日，即将逾期交房违约金支付给被上诉人。
案涉合同第十二条约定“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期交房时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）·····（2）·····买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率)的违约金”。案涉合同附件十二补充协议第六条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额不超过房价总价的2%”。
根据上述合同约定和通常的理解，上诉人应该于其交付被上诉人所买商品房之次日，就将其所欠被上诉人的逾期交房违约金支付给被上诉人。
（三）一审法院判决上诉人在判决生效十日内支付被上诉人逾期交房违约金，符合司法惯例，合理、合法、有效。
一审法院对未超过房屋总价的逾期交房违约金进行实际结算，对于超过房屋总价2%的逾期交房违约金按照房屋总价的2%计算。在本案一审中，被上诉人在主张上诉人应该支付被上诉人逾期交房违约金的同时，还主张上诉人向其支付延期支付逾期交房违约金的利息，但一审判决没有判决上诉人支付迟延支付被上诉人逾期交房违约金的利息，一审法院已为上诉人节省了大量的支付成本。一审法院判决上诉人在判决生效十日内支付被上诉人逾期交房违约金，符合司法惯例，合理、合法、有效，依法应予以全部维持。
（四）上诉人诉称一审法院未按考虑疫情因素及项目付款的实际情况，将进一步加重企业经营负担，导致企业正常经营受阻，这完全是其拖延支付被上诉人逾期交房违约金的一种托词。
1、上诉人所说被上诉人要求其支付逾期交房违约金与其所称“经营困难”不存在因果关系。
本案中，上诉人违规交房之次日起，一直拒不支付被上诉人逾期交房违约金，被上诉人多方维权一直未果，万般无奈方诉至法院，以维护自身的合法财产权益不受非法侵害，被上诉人的正当诉求与上诉人经营困难并无因果关系。
2、被上诉人依据双方所签合同、依法律要求上诉人支付逾期交房违约金是法律赋予其应有的权利。
本案中，上诉人显然缺乏契约意识，没有及时支付被上诉人依据合同应该支付给自己的逾期交房违约金，被上诉人的正常维权行为是法律赋予其应有的权利，不应成为上诉人拖延支付逾期交房前违约金的一种托词。
二、被上诉人已向上诉人全面履行合同约定之全部义务，但上诉人怠于履行合同约定的逾期交房违约金之付款义务。被上诉人一审要求其立即支付逾期交房违约金，同时承担本案一审诉讼费用的诉求既有事实依据，又有法律依据。
上诉人的迟延付款行为违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，已构成严重违约，依法应立即支付所欠被上诉人逾期交房违约金。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条规定 “当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”。根据上述法律规定，被上诉人已履行完毕合同约定的全部义务，被上诉人多次向上诉人催要逾期交房违约金，上诉人均以各种理由拖欠至今。上诉人拖欠被上诉人逾期交房违约金的行为给被上诉人造成较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之约定和上述法律规定，上诉人依法应立即向被上诉人支付逾期交房违约金，并同时承担本案一、二审诉讼费用。
三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
（一）本案事实清楚，证据确实充分，上诉人与被上诉人之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系。
1、涉案合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法、真实、有效。
根据被上诉人与上诉人所签《商品房买卖合同（预售）》，双方对说明、专业术语解释、合同当事人、商品房基本概况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等均作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合国家相关法律规定，真实、合法、有效。
2、上诉人逾期交房事实清楚，证据充分，依合同、依法律均应立即向被上诉人支付逾期交房违约金。
（1）上诉人在涉案合同附件十二《补充协议》关于“该商品房经验收合格”的约定违反法律强制性规定，依法应认定为无效。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：······（5）违反法律、行政法规的强制性规定” 。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。
案涉合同附件十二第四条第二款约定“该商品房经验收合格是指：有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（主单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。该条款符合格式条款“重复使用”、“预先拟定”和“未与对方协商”三个实质要件，为格式条款。
根据上述法律规定，附件十二第四条第二款之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。
（2）上诉人违反合同约定和相关法律规定，至今尚未取得《房屋竣工验收合格表》，不具备约定和法定的交房条件，属违规交房。
涉案合同第四章第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、 /、 /所列条件：1、该商品房已取得建设工程房屋竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、 /；4、 /。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。
该合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前（或2020年6月30日前）向买受人交付该商品房······”。
上诉人与实际交房之日才向被上诉人姚ＸＸ、陈ＸＸ等67户交付涉案房屋。且交付房屋时只提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，无《房屋竣工验收合格表》【在这里强调一下：时至今日，上诉人也未取得《房屋竣工验收合格表》】。上诉人之行为既违反双方合同约定也违反了法律强制性规定，属于违规交房。上诉人于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应立即向被上诉人支付逾期交房违约金。
（二）被上诉人已履行了合同约定的全部义务，上诉人迟延欠付被上诉人逾期交房违约金事实清楚，证据充分。
通过被上诉人一审提交的《商品房买卖合同（预售）》、《陕西省增值税普通发票》、《首期房款收据》、《银行借款借据》、《产权登记费收据》、《钥匙托管委托书》、《西安恒大国际城准入入住通知书》、《西安恒大国际城交房温馨提示》等一系列证据可以充分证实，上诉人迟延欠付被上诉人逾期交房违约金是不可争辩的事实。被上诉人通过各种手段向上诉人追要其所欠逾期将房违约金，但上诉人总是以各种理由加以推托，一直拒不支付给被上诉人。
（三）一审法院关于不可抗力期间的认定，充分考虑了本案实际情况，合理、合法、有效，依法应予以维持。
本案一审中，对于以姚ＸＸ、陈ＸＸ为代表的等67户被上诉人，鉴于案涉合同约定 “2020年6月30日前交房”，受到新冠疫情影响，依据相关法律规定，新冠疫情属于不可抗力，应将新冠疫情期间予以扣除。
在本案一审第二次庭审中，上诉人主张应该扣除新冠疫情期间73天（从2021年1月25日起至2021年4月7日止），被上诉人认为新冠疫情期间应该依法调整为30天为宜。上诉人当庭出示了《陕西启动突发公共卫生事件I级应急响应》、《刘国中省长在当前统筹疫情防控和经济社会发展重点工作视频调度会上的讲话》、《中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》三份证据，被上诉人代理人对三份证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可，并当庭陈述了以下六点理由：
1、上诉人没有提供不可抗力主管部门关于上诉人所在房地产企业新冠肺炎开始及结束的具体时间的正式文件。
2、上诉人所列证据与上诉人复工复产关联性欠缺。上诉人所提供证据二“防输出”的目的地是“北京”，而不是案涉房屋所在地“西安”。
3、在新冠疫情期间，国家及陕西考虑建筑业行业的特殊性，施行“分类组织实施复工复产”工作措施。
陕西省住房和建设厅在2020年2月25日下发《做好疫情防控前提下分类有序推动建设行业企业复工复产实施方案》通知时，在方案的第三条“工作措施”中明确提出“加快推进建筑业企业复工复产”。对建筑业企业施行“分类组织实施：对低风险地区，实施“外防输入”策略，各级住建部门要帮助建筑施工企业在做好病情防控的同时，所有项目实现全面开工复工。取消不合理限制，不得对企业复工设置条件，不得采取审批、备案等方式延缓开工时间。
对中风险地区，实施“外防输入，内防扩散”策略，帮助建筑施工企业在做好病情防控的同时，所有项目全面开工复工。各建筑施工企业要加强对施工工地和人员加强日常管理，施工人员返岗时，省内除来自高风险地区人员外，对其他员工在进行必要的健康监测后，一律取消隔离要求；省外施工人员按照当地肺炎办要求进行管理；采取分区作业、分散就餐等方式，有效减少人员聚集。
对高风险地区，实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，建筑施工企业严格按照当地肺炎办要求做好疫情防控和人员管控，对于与疫情防控相关和涉及民生领域重大建设项目，落实“一项目一专人”的要求，为项目开工复工创造一切条件，实现应开尽开。对于一般项目，帮助企业做好开工复工前各项工作，确保在疫情得到有效控制后，帮助企业再逐步有序复工复产” 。
该“复工复产实施方案”最后要求“各地要在指导企业做好疫情防控的同时，对于涉及国计民生的中省重大投资项目要克服一切困难，实现应开尽开，争取2月底全部开复工。国有勘察设计甲级以上企业务必2月底全面复工；国有和省级优势扶持企业总承包壹级以上资质大型施工企业项目，2月底前开工率务必达到70%以上，上述企业在开（复）工期间的相关问题和困难由属地住建部门跟踪协调解决，特殊困难报省厅协调解决。”
西安在新冠疫情期间，一直属于低风险地区，开工时间应该早于其他中高风险地区，按照方案所说，上诉人在建工程应在2020年2月底之前就复工复产了，根据被上诉人了解，上诉人2月8日就已复工复产。
4、2020年1月25日至2020年2月8日，正值我国春节期间，该期间全国房地产企业（包括上诉人所在企业）均处于停工停产状态。上诉人将不可抗力期限从2020年1月25日计算至2020年4月7日明显不合理，客观性和合法性均欠缺，应将该期间14天予以扣除。
5、陕西于2021年3月6日全国的低风险地区已达到95%，陕西全省已全部是低风险地区，完全符合复工复产的条件，2021年4月7日至2021年3月6日的期间32天应该予以扣除。
综合4、5，既使按照上诉人的一审庭审所要求扣减的新冠疫情期限73天，扣除上述应该扣除的不合理期限46天，实际上应该扣减的不可抗力期限仅为27天（注：73天-14天-32天=27天）。
6、上诉人在交房前，并未与相关业主就延期交房事宜签订书面补充协议，其单方面确定的不可抗力期限于法无据。
综上，被上诉人认为发生新冠不可抗力真实存在，综合并均衡考虑，上诉人所要求的给予73天的不可抗力期限明显过长，其所提供的证据不足以支撑其诉求，一审法院最终根据第二次庭审相关证据和本案实际情况，将新冠疫情期间调整为30天，该调整充分考虑了本案实际情况，合法、合理、有效，依法应予以维持。
综上全部所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以全部维持，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，同时依法支持被上诉人的一审合法之诉讼请求，使被上诉人的合法财产权益得到最大限度的保护。
代理人：张显争律师
2022年4月13日
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