为推进包头市东河区建立多元化矛盾纠纷解决机制，助力优化法治化营商环境，东河区司法局立足职能职责，充分发挥新时代“枫桥经验”，完善“访调对接”“公调对接”“诉调对接”工作机制，激发法治化营商环境活力。

案例：张某与张某勇之间的租赁合同纠纷

案情简介

居民张某将自己的商铺出租给张某勇，最初约定三年一签合同，但是为确保各自利益，双方另口头约定以一年为期，每次签订合同只付一年租金，第二年按照周围底店平均价格“随行就市”再签合同，合同期仍为三年。这样，能保证承租方一直续签合同，出租方不怕“空租”，还可能享受涨租利益，双方合作已有六年。然而，最近一份书面合同（2020年3月签订的，合同期为2020年3月6日到2023年3月6日）签订满一年时却发生了矛盾。承租方表示疫情以来生意不好做，要求将年租金从1.5万降到1.3万，与出租人协商未果后，出租人要求承租人迅速腾房，却不退押金2000元，也要不回商铺钥匙，双方僵持不下。张某勇一怒之下，迅速与别人签订了另外一份租赁房屋的合同，矛盾不断激化。

调解过程

东站调委会调解员在核实了事情的原委后，详细分析了双方矛盾焦点问题“押金实为签约定金”，以及书面合同和口头约定的效力，决定采取各让一步的调解策略。在张某勇表示愿意调解的情况下，调解员首先询问了他的申请事项，张某勇表示：张某应把2000元押金全部退还，自己已经将大部分设备从租赁底店搬出，交了钥匙就与张某完成租赁事项。调解员将张某勇的申请事项告知张某，张某表示：合同上明确约定“乙方按每年15000元租金提前十天付给甲方，如到期不付租金，本合同自行终止，押金不退。调解员认为疫情以来生意不好做，且张某勇前几年租赁房屋装修了底店，对底店排水等设施进行了改造，给底店出租增加了附加值，且张某勇已与另外一家人签订租赁合同，如果违约，还得承担违约带来的经济损失。调解员通过多次与申请人交谈，以情感人，让张某体会到了张勇某的难处，同意调解员的调解建议，初步协商双方达成一致意见：承租方交清水电暖费，清理底店内杂物。申请人出租方退还被申请人承租方部分押金500元，承租方将租赁底店所有钥匙同时交给出租方。3月17日，司法所组织双方当事人到所当面进行调解。调解员首先讲了调解当事人的权利和义务，然后耐心劝解疏导当事人的情绪。最终调解双方当事人自愿在调解协议上签字。调解员同时制作了“掌上调解”电子协议，强调了人民调解协议的法律效力，告知双方当事人需按照协议于2日内履行完协议约定事项。在调解现场，调解员对被申请人提供的租赁房屋钥匙，包括防盗门、入室门等分别做了标注，同时与申请人张某就租赁房屋水、电、暖缴费方式，缴费电子收款方式等与张某勇进行了核实，调解双方当事人到租赁房屋查看了房屋内的设施是否有损坏等，为全面履行调解协议做好准备。

调解结果

3月18日，调解协议履行完毕，张某勇已收到张某退还部分押金500元，张某将自己的所有物品搬离租赁店，并清扫了内部环境，交清租赁期间产生的水、电、暖费用，并把所有钥匙交给了张某，租赁合同终止。东站司法所对申请方张某进行了书面回访，她在回访记录上签署“满意”。司法所同时电话回访了张某勇，他表示调解协商事项，双方已履行完毕，人民调解就是好，不花一分钱，高效率解决群众纷争，对调解员表示感谢。一起房屋租赁合同纠纷得到圆满解决。

案例点评

合同纠纷是基层居民之间发生的常见纠纷类型之一，对于此案标的额较小的纠纷，走诉讼程序既消耗财力，还容易伤和气。本案焦点问题之一也是调解的突破口在于租赁合同中的押金性质，通过分析，此案合同约定的2000元押金实际为违约定金。从法律层面看，张某更能站住脚。但是如果走诉讼程序，还是比较耗费精力的。本案矛盾双方已合作有六年时间，在调解过程中，也能看出双方对彼此还是有信任基础的。但是因为疫情以来，生意都不好做，所以承租方原本以为可以轻松地与出租方达成降租协议碰壁时，瞬时对出租人不能换位思考、不念旧情表示失望，几次商谈非但没有解决问题，还让矛盾激化，双方情绪都不稳定。基于此，人民调解员通过普及法律知识让张某勇打消了要回全部押金的不切实际的想法，也告知其到张某学校骚扰可能违法的严重后果。调解员抓住双方申请事项，理清矛盾发展脉络，采用“冷却法”对双方当事人进行分别调解，同时以情感人，向申请人张某讲述了张某勇经营生意的不容易，引导双方进行换位思考，进而自愿达成人民调解协议，真正实现了小事不出网格，大事不出社区，既节约了双方诉讼成本，也提高了矛盾化解效率，还维护了双方颜面和之前建立起的合作友谊，调解取得了经济和社会双重效益。(肖玥)