时间：2023-02-09 13:21:41来源：法律常识
扬子晚报网10月26日讯（通讯员 赵德刚 赵大为 记者 朱鼎兆）“因卖家违约，我们最高一次判卖家补偿买家49万元房屋差价”，26日下午，淮安市中级人民法院首次对外发布《淮安二手房买卖纠纷案件白皮书》，据该院民三庭副庭长张勇介绍，在淮安淮安二手房买卖纠纷中，淮安两级法院判决原则是，绝不让违约方从违约行为中获利。
据张勇介绍，淮安受去年下半年二手房房价上涨，市场火爆影响，一些卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后，在利益和诚信面前，往往选择利益，主动违约，引发纠纷。进入法院诉讼的案件绝大多数都是因为卖家毁约引发的诉讼。此前，一卖家因房价上涨而毁约，法院经审理后判决，卖家不但要双倍返还买家的订金，还要支付合同约定的违约金。买家又要重新买房，所以法院同时判决卖家赔偿买家房屋差价49万元。这也是该院判决赔偿买家房屋差价最高的一个案例。
对于卖家毁约的情形，张勇根据根据自己多年工作经验，总结出四条。一，夫妻一方与买受方签订房屋买卖合同，另一方以不知情或不同意为由，拒绝追认，导致因无权处分的房屋买卖合同合法有效，但无法履行房屋产权过户的义务；二，有的当事人签订两份阴阳合同，在缴纳税收时，出示的买卖合同价与实际交易价相差很大的合同，目的为了少交税，而该行为，也给卖方毁约找到理由，称买方涉嫌偷税，不诚信，损害国家利益；三，出卖方未交付房屋的附属物，比如出卖方没有将自行车库（没有产权登记）交付买受方，意在加价，否则不予交付；四有的因买卖合同中，对屋内家具、家用电器约定不明，有的当事人在买受方付款后，将家具、电器和防盗窗拆除等情形。
对于卖家因房价上涨而主动毁约的情形，张勇副庭长告诉记者，法院在审理中总的原则是，坚持诚实信用，维护交易安全，不让违约方从其违约行为中获得利益。对此类案件处理原则是，强制继续履行为原则，解除合同并由出卖方承担违约损害赔偿的为例外。此外，法院在审理中发现，房产中介影响很大。在受理的纠纷案件中，有30%以上列房产中介为第三人。由于居间服务的专业性参差不齐，部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为，导致合同无法按期履行，引发买卖双方争议；还有一些中介存在违反相关管理规章的规定，利用自身信息、资源、专业知识优势，集房囤房，扰乱市场秩序。
针对在签订二手房买卖合同时如何进行风险防范，结合审判实际，张勇提出了七条建议：一是对房屋中介机构的资质进行认真审查；二是买房要审查所购房屋是否设置了抵押权，能否过户；三是要看产权证有无其他共有人，还是个人独自产权。如果存在其他共有人，在签订合同时，须有其他共有人到场签字或出具委托书；四是对给付房款的时间应确定时间；五是对所购房屋中，如还有附属物，比如车库、家具、家用电器等，应明确哪些附属物包含在房屋总价中；六是在交易中，严格遵守国家法律法规，自觉履行纳税义务，不签阴阳合同；七是因房屋买卖发生争议，提起诉讼后，如要求继续履行合同的，买方应对涉案房屋先行保全，以防止卖方在诉讼中将房屋出售给他人。 编辑：王育昕
