时间：2023-02-09 13:47:45来源：法律常识
对于购房者而言，房屋交付能否如期兑现成为最关心的点之一，而近些年来由于疫情的影响，整体经济受到冲击，有不少房企出现资金链断层，消费者购买的房屋无法如期交付甚至工地成为烂尾楼的情况时有发生，当面临房屋无法交付又有支付银行房贷的情况下，作为消费者的购房者又该如何维护权益呢？
近日，浙江嘉兴中院审理了一起由于开发商违约造成楼盘无法交付的案例，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。
案情回顾
图源嘉兴市中级人民法院官网
据嘉兴市中级人民法院官网显示，在2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。一审判决的依据是《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，即贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
而一审判决依据的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
这一案件的最终审判结果，受到不少人的关注，更有网友直言：大快人心！
近些年来，由于开发商烂尾导致收不到房还要背负高额的房贷的案例着实不少，根据人民法院公告网显示，2021年1月1日至12月30日，房企破产数量已经高达396家，这对于买房者而言，风险又增加了不少。
图源人民法院公告网
因此嘉兴中院这一判决的出炉，无疑为广大购房者提供了有效维权途径，通过法律手段维护自身的权益。
其实嘉兴中院这一判决并非先例，早在2020年12月3日，最高人民法院审理了一起购房金融纠纷案件，案件经历了一审、二审，最终在最高人民法院的再审下，审判结果出现逆转，最高法通过对焦点问题和案情进行综合分析后，认为银行将购房人纳入共同债务人的诉求不予支持，维持一审判决，由银行承担一二审诉讼费用。
这起案件历时2年多时间，历经一审、二审改判、再审撤销，几经周折，最终判定借款人无需承担还款责任，案件具有很强的指导性和典型性，由最高法院审判委员会作为判例进行了讨论和公开发布。
图源裁判文书网
案情回顾
王忠诚等三人再审事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。
其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。
最高法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
当作为消费者我们的权益受到侵害时，要善用用法律的武器保护自己。这两起案件，一件作为法院判例向社会公开发布，也为后期的案件提供判决依据，而嘉兴中院的这起案例，则有效的践行了消费者权益保护。
最后提醒各位购房者，当遇到楼盘烂尾，不能如期交付的情况，请记得用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定维护个人权益，保障个人财产安全。
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