夫妻一方约定房产归你，但可能你住不了！ 居住权将对你的婚姻家庭生活产生重大影响！

作者：王幼柏律师，广州王幼柏婚姻律师团队主任，广东天穗律师事务所高级合伙人、婚姻家事委员会主任

《民法典》第十四章首次提到居住权，这种新设物权将会从各方面对我们的生活产生重大影响。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

这是居住权的定义。通俗地讲，居住权就是为了满足生活居住的需要，根据合同的约定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物权。

举个例子，老王拥有一套房产的所有权，为了感谢保姆陈阿姨十多年来在其生病卧床期间的精心照顾，他可以和陈阿姨签订一份书面合同，在自己这套住宅之上为陈阿姨设立居住权，那陈阿姨就可以享有对该套房产占用和使用的权利。

另外，要设立居住权，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条的规定，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。这里的登记机构，一般是房屋管理部门。

2021年1月1日开始实施的 《民法典》新设居住权，必然会对我们每个人的婚姻家庭生活产生重大影响！比如，夫妻一方约定房产归你，但可能你卖不了！这并不是危言耸听，为了便于大家理解，我们先来看一个真实案例。

李先生和陈女士于2000年结婚。陈女士为二婚，带着一个和前夫生的女儿嫁给李先生。

结婚后，双方尽管没有再生育子女，但感情一直较好，李先生还把陈女士的女儿视为己出。

天有不测风云，2018年陈女士被检查出患有癌症。此时，女儿已经结婚，没有和陈女士他们住在一起。

李先生不离不弃，对陈女士悉心照顾，关爱有加。

为了感谢李先生的恩情，2021年4月，陈女士和李先生签订婚内财产协议，把自己婚前唯一一套房产约定归李先生一人所有，并去房屋管理部门把房产过户到李先生名下。

同时，今年民法典实施以后，陈女士知道了居住权这个新规定。考虑到自己来日不多，又担心自己过世后刚刚结婚的女儿的住所问题，经过咨询律师意见后，去房产管理登记部门对赠与给李先生的房产为女儿做了居住权登记，约定女儿在五年之内可以居住在该套房产里面。

陈女士的想法是，五年的时间，自己的女儿和女婿就可以买到自己的房产了。

这是我们团队咨询遇到的真实案例。

在本案中，如果陈女士的女儿执意要住在该房产里面，并且不想和李先生一起住，真的李先生就可能面临着“房产是你的，但你住不了的”的情况。

在此也提醒各位朋友，在我们购房时也应当注意，一定要在不动产登记管理部门查询一下自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

以上的这个案例分析了《民法典》新设居住权对我们婚姻家庭生活带来的重大影响之一。事实上，居住权将从婚姻、继承和养老等多方面对我们每个人的婚姻家庭生活产生巨大的影响，考虑篇幅，下面我给大家简单介绍以下七个方面的重大影响：

一、婚前房产不加名，但可以为你设定居住权

小张和小王结婚，小王提出要在小张的婚前房产加上她的名字，但小张担心一旦双方夫妻感情破裂导致离婚，就会出现房产分割纠纷。《民法典》实施后，因为有了居住权的规定，小张可以与小王签订婚内财产协议，约定小王享有该套房产的居住权，而不让出房产的所有权。

这样做会让婚姻更纯粹，证明一方和另一方结婚并不是奔着房产而来的。但实践中，可能很多女生和有房男生结婚不一定会同意只要一个居住权，大多数人要求的还是房产加名。

二、离婚没有后顾之忧，因为仍有稳定住处

《中华人民共和国民法典》第一千零九十条：“离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。”

一方生活困难，是指“依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

在离婚过程中往往处于弱势地位的是女方，《民法典》新设居住权后，女方就可以使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决离婚后的住房困难问题。

比如，小李婚前有几套房产，而小陈名下没有任何房产。结婚后双方因为感情破裂要离婚，此时小陈将面临着离婚后没有住处的困难，而小李又不愿意把其名下任何一套婚前房产的所有权赠与给小陈？那怎么办？此时小李可以用房屋的居住权来对小陈进行帮助。小李完全可以为小陈设立一定期限的居住权，等到小陈经济状况好转了再去登记机构申请注销掉。

居住权的设立就完美地解决了离婚后一方当事人没有住所的这个问题。

三、离婚房产分割时设定居住权，离婚房产补偿的履行更有保障

《民法典》居住权设立之前，在我们团队（王幼柏律师婚姻家事团队）处理的大量离婚案件中，经常会遇到一个棘手问题很难解决。

举例说明。小李和小陈离婚，双方名下有一套房产，离婚协议约定房产归男方小李，并由其给予小陈房屋补偿款200万元。女方小陈有一个顾虑，担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项。

《民法典》出台之前，因为没有居住权的规定，如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后悄悄将房屋另行出售，并拒不支付折价补偿款，怎么办？小陈和小李的此种约定就将面临巨大风险，难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。

而《民法典》新设居住权之后，可以由离婚双方当事人在所涉房屋上设立居住权，以上问题将迎刃而解。

详细来说，小李和小陈可以在离婚协议中约定房屋归小李所有，并由其向小陈支付一定数额的房屋折价补偿款。同时双方约定，小李在足额支付房屋折价补偿款之前，小陈对该房屋享有居住权，并办理居住权登记。居住权的存续期间以小李向小陈支付完全部房屋折价补偿款为限。此时，尽管小陈失去了房屋的所有权，但可以在该房屋内继续居住，直至小李向其全额支付完毕房屋折价补偿款，双方再行将该居住权登记予以注销。

离婚双方当事人使用居住权的约定，确实可以让离婚房产补偿的履行更有保障，大家遇到此种情况可以试一试。

四、设立居住权，有利于在离婚案件中对未办产权证的房屋、公租房和廉租房进行处理

在离婚纠纷中，一般法院只对出了产权证的房屋进行处理，而未出产权证或者根本办理不了产权证的房屋法院一般不予处理。

涉及的不予处理的房屋主要有以下两种：一是未办理产权证的房屋，二是公租房、廉租房。第一种情况下，因房屋还没有出证，甚至没有合法的登记，在处理离婚案件中无法处理所有权；第二种情况下，因公租房、廉租房在没有满足法定条件下，只有使用权而没有所有权，因此在离婚中亦无法处理所有权。
　　《民法典》设立居住权之前，因为争议房屋所有权不确定或者无法处理的情况下，法院经常不予处理，这样就没办法充分发挥房屋的使用功能，解决当事人必要的生活需求，而最终可能导致强势一方无理由长期“霸占”房屋，而弱势一方往往无法主张权利而居无定所，造成基本生活无保障。

《民法典》设立居住权之后，可以对以上两类房屋进行妥善的处理。特别是一方在离婚后无房屋居住而生活无法保障的情况下，确立居住权制度，既可保护离婚中处于弱势群体一方的利益，让其有法定的居住权，又可解决纠纷，发挥稳定社会的功能。

五、解决同居或者再婚老人的需求，让夕阳红更美好

老年人同居，尤其是再婚，一般会遭到年轻子女的强烈反对。究其原因在于，子女担心父母再婚后会把房产通过立遗嘱或者签订婚内财产协议的方式给另一方，而最终直接影响到子女的切身利益。

《民法典》设立居住权之后，同居或者再婚老年人双方可以签订房屋居住权合同，一方面双方约定可以共同居住在该房屋内；另一方面双方约定，如果拥有房产所有权的一方先去世，另一方可以一直居住在该房屋内直至去世。而另一方的居住权并不影响房产所有权一方的子女对房产的继承，减少了子女的猜忌和争夺房产带来的矛盾。

六、房产设立居住权，老人可以安心把房产赠与给子女

老年人在处置房产时，大多数人都愿意将房屋赠与子女，但同时又担心一旦把房产赠与给了子女，子女不会对自己尽孝，甚至会出现自己老无所依、流离失所的情况。

《民法典》设立居住权之后，老年朋友可以在赠与房屋的同时为自己设立居住权，那么受赠子女就有义务保障老人的居住权，老年人也不用担心哪天自己被赶出家门，真正实现老有所依、住有所居的目的。

七、房产设立居住权，可以有效解决普遍存在的继承难题

生活中经常会出现子女在国外或者其他原因不能照顾自己年迈父母的情况，于是很多老年父母便会聘请保姆照顾自己生活，或者和其他人签订遗赠抚养协议。有不少保姆或其他非继承人因照顾老人而最终被赠予房屋，进而引发家庭矛盾，导致子女及其他继承人对老人不满甚至心生怨恨。

《民法典》设立居住权之后，以上矛盾便可以通过保留继承权而设立居住权的方式得以解决。老人可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为照顾他们的人(下称“照顾人”）设立一个居住权，居住权的存续期间以照顾人的有生之年为限。如此一来，照顾人百年之后，子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权。一方面可以保障老人能安享晚年，照顾人能有居住保障，另一方面也保障了继承人的合法权益，有效缓解家庭矛盾。

八、房产设立居住权，可以妥善解决“以房养老”的问题

对于无子女老人或失独老人而言，“以房养老”成为其选择之一。但在现实中，不少老人掉入一些不法机构“以房养老”的骗局，导致老人房产被贱卖，最终不仅养老无依，甚至倾家荡产。

《民法典》设立居住权之后，老人在签订“以房养老”协议时，为自己设立居住权，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。另外，老人还可以选择把房子卖掉或者抵押，同时办理登记手续取得居住权，此种情况下，老人可以在不改变原有居住条件的情况下将房屋提前变现，用于改善生活所需，既让自己在有生之年无偿居住房屋，同时得到一笔房款保证了自己可以安度晚年，从物质层面上实现老有所依、老人所住的目的，真正实现“以房养老”的美好愿望。