时间：2022-11-21 05:50:04来源：法律常识
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楼盘的商铺外围地面还没整理。
楼盘的广场建设仍在建设。
地下车库的道路仍未修平。
3·15曝光台
开篇语
“我想有个家，一个不需要多大的地方……”这首承载了无数人青春的歌曲，以浅俗易懂、直扣人心的歌词唱出了大家对家的渴望，也道出了无数在外拼搏的工薪阶层对家的期待。今年“3·15”期间，广州日报社佛山全媒体传播中心将关注“楼盘”事儿，为业主们解决烦心事，让业主有个安心温暖的港湾。
文、图/广州日报全媒体记者刘鹏飞
从去年5月开始，佛山市高明区明城镇400多名交了首付却迟迟收不到楼的业主，就一直为收房而忙活。这个原本是避风港湾的家在他们眼里似乎近在咫尺，却又远在天边。从去年5月到今年3月，“明城壹号”的交楼时间被一再推迟，这让400多名业主“心慌慌”，对开发商八达园大酒店失去了信任。
据悉，3月7日，在佛山市高明区明城镇政府的协调下，最终的交楼时间定在7月15日前。楼盘开发商负责人梁国胜表示，再次延期交楼不是因为资金问题，而是因为一些工程在验收后需要整改修复，“时间充裕一些，能更好地落实整改。”佛山市高明区明城镇相关负责人表示，项目已经进入收尾阶段，承建商正针对项目验收初检提出的问题进行整改。之后，政府部门将全力协助该项目做好竣工验收的相关工作，尽量缩短验收所需时间。
追踪：
收楼日期一再被推迟
400多名业主“心慌慌”
去年7月30日，《广州日报》报道《高明某楼盘停工近一年，420多名准业主收楼无门》一事引发关注。去年8月，经过当地政府部门协调，楼盘开发商承诺将于今年春节前交楼。时间过去了半年多，该事件的最新情况如何？日前，记者接到报料称，该项目由于各方面原因没能在年前交楼，在当地政府协调下，交楼时间最终约定在7月15日前。
近段时间，“明城壹号”业主涂小芳心里有些苦恼，她怎么也不明白为何收楼的时间会这么长。“我们楼盘的收楼日期是一再推迟。”涂小芳说，合同规定是去年5月交楼，而后收楼时间被开发商借故疫情原因推迟到去年8月1日，再然后由于开发商资金断链，在当地政府协商确定今年2月收楼。由于各种原因，业主并没有在年前收到楼，在当地政府的再一次协调下，交楼时间的最后期限为7月15日前。收楼日期一而再再而三地推迟，让涂小芳及其他400多名业主身心俱疲，失去对开发商信任的他们更担心的是收楼日期会不会再推迟。
与涂小芳一样，黄建雄也是这里的业主。由于这个月没有上班，他来楼盘的次数比较频繁。“每次来小区，以前是气愤，现在是心冷和灰心。”黄建雄表示，他现在最担心的是在7月15日前还是收不到楼。为何会有这样的担心，黄建雄说，他3月1日去楼盘，没看到有施工人员。之后即使有现场施工，但人数又不多，这样下去真担心收不到楼。“上次协商也是白纸黑字按了手印，结果到今年2月依旧没有收到楼。”黄建雄表示，由于没有收楼，他和妻子、孩子每月花500元租了一室一厅的房子居住，现在月供1700元，还要付房租，对他们这样的外地人来说比较困难。
走访：
项目施工仍在继续 部分工程细节遭吐槽
3月10日12时许，记者驱车来到“明城壹号”。记者在现场看到，与之前相比，楼盘的广场区域已进行部分绿化，广场周边大部分道路也铺好了砖块，9栋前面的路段仍在进行铺砖处理，走进19栋查看，大堂里摆放着还未安装的玻璃，红色的线管、白色的线槽抬头可见。顺着楼道查看，楼梯间的护栏安装好，不过楼道内能看到不少裸露在外的管道、线槽，楼梯修补痕迹也是清晰可见。当日13时过后，共有十几位工人陆续上工。
走入楼层查看，不少楼层的公共区域都铺满了刮灰打磨留下的白色粉末和废料。走进房间查看，每家每户的门上都贴着“住宅工程质量分户验收标识”的表格，房间不少墙体也贴着写有一些检查结果的白色表格。房间内，尽管水电已经走好，不过强电箱和弱电箱并没有入墙，乍一看有些突兀。在19栋6楼的楼层里，一盏应急灯掉了下来悬挂在空中。顶楼上的一些电线还裸露在外，电梯间也未进行相应的封闭，一些穿墙空洞也未进行填补。记者走访看到，整个小区最乱的地方就在地下车库，尽管车库顶部已经装好了消防的喷淋设施，不过整个地下车库十分杂乱，通往出口的道路仍未修平。
当日13时许，三位铺砖的工人出现在9栋，继续完成地面的铺砖处理。其中一位铺砖师傅表示，他们是今年过来这边工作的，总共有四五个人，十几天前就在这里铺砖。在10栋进行楼梯缺角修补的周先生告诉记者，整个工程已经进入了尾期，目前他们正在进行一些修补工作。
回应：
延期不是因为资金 而是整改验收耗时长
再次延期交楼是不是因为工程缺乏资金抑或是其他？开发商负责人梁国胜表示，再次延期交楼并不是因为资金的问题，而是要落实整改政府部门初检时提出的一些做工问题。佛山市高明区明城镇复函称，再次延期交楼的原因是验收手续的流程需要比较长的时间。至于项目是否缺乏资金，佛山市高明区明城镇回复表示，资金到位后，承建商就会按照要求针对项目验收初检提出的问题进行整改，将达到验收标准的房屋交给开发商，由开发商办理验收手续。
佛山市高明区明城镇复函表示，自去年“明汇苑二期1标段”逾期交付问题引发多名业主维权事件发生后，高明区、明城镇高度重视。在高明区委区政府的统筹协调下，高明区住建水利局、高明区法院、明城镇政府等多部门调动资源，为该项目筹措资金2971万元。目前，项目已经进入收尾阶段。高明区住建部门于2月4日对该项目进行竣工验收初检。承建商正针对项目验收初检提出的问题进行整改，承建商将于3月30日前完工达到通过验收标准的楼及验收所需的相关资料交给开发商。明城镇政府通过多次的中间协调，搭建沟通平台。3月7日，组织业委会与开发商见面协商，并达成协议，交楼时间最终约定在7月15日前。
在房屋交付给业主之前，明城镇政府、高明区住建水务局、高明区自然资源局等部门将全力协助该项目做好竣工验收的相关工作，协调优化验收流程，尽量缩短验收所需时间，以助业主们达成早日收楼的愿望。梁国胜表示，有信心保证在7月15日前交楼。针对目前十分杂乱的车库，梁国胜承诺今年12月15日能将车库交付出来。对于业主十分关心的违约金赔偿问题，梁国胜表示，交完楼再解决违约金赔付，有信心解决违约金赔付问题。
律师说法：
开发商违约在先 业主可按合同索赔
对于“明城壹号”400多名业主的遭遇，南海区政协委员、广东邦南律师事务所律师戴国梁表示，他所在的律师事务所在高明代理过类似的案件。戴国梁表示，按照开发商和购房者签订的购房合同，开发商要履行合同约定按时交楼。如果开发商资金断链不能按时交楼的话，应当如实与业主沟通。开发商既不说明情况，又不解释沟通，就涉嫌合同欺诈。戴国梁称，按照《民法典》诚实信用原则，由于开发商没有及时交付楼盘，要承担违约责任，应当向业主方支付延期交楼的违约金。
那么业主该如何维权呢？戴国梁表示，业主要维权的话应该先和开发商协商沟通，按照合同约定支付违约金。同时，业主也可以选择解除合同要求开发商退还购房款，赔偿违约金。如果业主想购买房子的话可以要求开发商继续履行合同，同时也承担违约责任。如果业主方和开发商协商不成，那么业主可以向当地住建部门和消费者权益委员会进行投诉，请求政府部门和消委会介入。如果政府部门和消委会、住建部门调解不成，业主可向法院提起诉讼，要求解除合同赔偿损失。
戴国梁表示，当地政府部门有监管的责任，政府应该及时介入，督促开发商履行购房合同义务赔偿损失，特别是住建部门可以把开发商列为不诚信的企业。
来源： 广州日报
周末与一位律师前辈交流，谈到案源律师与办案律师的合作共赢。我认为高明的案源律师其实就是律师界的“滴滴打车”，一方面他们收集需要律师的信息，另一方面他们把相应的律师推荐给有需求的客户。许多人对案源律师颇有微词，认为他们不办案却分得不菲的律师费。其实案源律师也有贡献，他们帮到了有需求的客户也帮到了缺案件的律师，他们的作用应该被肯定。
案源律师不同于办案律师，他们的主要任务是“寻找案件”而不是“办理案件”，他们需要把客户推荐给办案律师，促成他们“交易”成功。千万不要小看案源律师，他们具有丰富的人脉资源，他们还有一批业务精湛的办案律师。如何识别优质客户，如何把这些客户与专业过硬的律师“对接”，他们也需要各种投入。固然，他们不办案却收取了律师费，但他们为办案律师节省了大量拓展案源的时间和精力，甚至让办案律师可以集中精力办案，这种贡献也是不容否定的。
我刚执业那几年就存在“案源饥渴症”，毕竟我接触的潜在客户真的很有限。有律师需求的那些客户不认识我，借助熟人、老乡寻找案源又非我所常，自己通过成功案例引起潜在客户关注更是艰难。正在我一筹莫展时，正好遇上了几位律师前辈，他们有些“剩余案件”不愿意办理，正好推荐给我，客观上他们成为我最初的案源律师。许多案件对他们而言“食之无味，弃之可惜”，对我而言却属于“有多肉满”，须知律师前辈瞧不上眼的那些收费一两万的案件，对于我这样的新人已经求之不得。
我当时自称是“法律界富士康”，我能做的事就是精益求精办好每一宗案件。一些案源律师最初只是无意中与我合作，后来发现我办案还不错，也就主动找我合作。此时我没什么名气，能够开价较高完全是因为这些律师前辈的业内影响，于是我就作为这些律师前辈的“法律代工厂”积累了一定的技术与经验。我唯一能够展示的只能是我的办案技术，这也是后来走出技术辩护之路的客观原因。
案源律师也分为不同层次，效果因人而异。高明的案源律师，不仅有经验查明那些客户的律师需求，而且有能力识别“专业对口”的办案律师业务特点，还能把这些办案律师“包装”为成功律师。其实绝大部分的案源律师，分配案源都有随意性，他们分不清客户需求层次，也分不清律师业务服务水准，从而出现“牛刀杀鸡”或者“鸡刀宰牛”，不是“浪费”资源就是“流失”案源。
高明的案源律师，其实是律师界的“滴滴打车”，他们才能拿到一系列优质案源，他们还能推荐给业务出色的办案律师。“促成交易”分取律师服务费，有何不可？案源律师能够跨律所乃至跨地区推荐优秀办案律师，他们的充足案源与办案律师的业务能力相配合，这也是律师行业健康发展的必然。
这些年都会有案源律师找我合作。一则我有“无罪辩护”、“技术辩护”的成功案例，有明确的“刚性需求”对象；二则我有一定的业内影响力获客报价还行，能够赢得信任；三则我只对案件有兴趣而不是对案源有兴趣，案源律师背后有谁，我从不关心。他们有适合我做的案件，当然会找我“主刀”的案件。
“酒香也怕巷子深”，有人帮我们“卖酒”，岂不更好？
来源：法治日报
● 近年来，越来越多的老年人注重养生和保健，而诱导和欺骗老年人购买保健品的情况屡屡发生，轻则导致老年人钱财受损，重则危害老年人生命健康，也严重影响了家庭和谐
● 老年人容易陷入保健品骗局，一方面，许多老年人由于缺乏子女陪伴，内心孤独，难以经受住推销人员打感情牌；另一方面，老年人往往难以辨别推销人员的“钓鱼”手段，易上当受骗
● 对保健品“坑老”现象进行打击需要各级市场监管、公安及相关部门之间协同配合，建立健全联合监管机制，综合运用互联网技术和大数据手段，提升保健食品安全监管效能
“山药牛髓粉蛋白固体饮料”“纳豆激酶红曲”“珍硒虫草浸提粉”……在安徽宿州83岁的高大爷家中，堆满了各种品牌和种类的保健品。高大爷的女儿高女士告诉《法治日报》记者：“这还只是一小部分，有些已经吃完了，老两口辛辛苦苦一辈子攒了30万元，现在全买保健品了，这些年来每月的退休金也一分不剩。”
“印象最深的是老爷子买过的‘保健醋’，300元一瓶，一箱12瓶，他一下买了5箱，4年了还没吃完。我拿来尝了下，味道跟平时家里吃的醋没什么区别。”高女士说，家里人不是没劝过，还骂过上门的销售人员，但父亲根本不听，还气得不轻，实在没办法，只能由他去了。
类似的经历，不少家庭都遭遇过。近年来，随着我国老年人数量不断增加以及生活水平的逐渐提高，越来越多的老年人注重养生和保健，保健品市场欣欣向荣。与此同时，上门推销、组织活动，虚假宣传夸大保健品功效，诱导和欺骗老年人购买保健品的情况屡屡发生，轻则导致老年人钱财受损，重则危害老年人生命健康，也严重影响了老年人与子女之间的家庭和谐。
保健品“坑老”为何屡屡得逞，屡禁不止？如何有效整治这一问题？对此，记者进行了调查采访。骗局瞄准老年人
深信不疑频中招
在高女士看来，这些“骗子”的手段并不高明，就是在街上给路过的老人发传单，嘘寒问暖，让他们去听讲座，逢年过节送些米、面、油，卖的也都是“一眼假”的东西，“可老人就是深信不疑”。
高女士告诉记者，疫情防控期间，推销人员还建了社交群，群里经常举办健康讲座，讲授所谓的养生秘方和健康常识，实际上都是为了兜售各种保健品。
记者尝试加入这些社交群，但对方十分警惕，迟迟没有通过。后来得知，只有由购买过保健品的老年人推荐，才能审核通过进群。
“我本来也想进群打探下，但根本加不进去，我父亲现在也不让我看群里的消息，听讲座时也回避我们子女。”高女士说，父亲几乎被“洗脑”，有时候遇到纠结是否购买保健品的其他老年人，他还会“以身说法”，甚至被销售人员当做成功案例向其他人进行宣传。
高女士决定与推销人员当面对质，“拆穿”他们。有一回，她堵住上门推销人员，“我就骂他们没良心，要是你自己的父母你会这么坑他们吗，再来我就报警”。结果高大爷立马急了，当即反驳女儿：“我没花你一分钱，买保健品是为了身体好，你有什么资格管我？”
“我父亲近七八年来没怎么生过病，因为他生活习惯比较好，每天坚持锻炼，定期去医院检查。可我父亲却把这归功于吃了那些保健品，坚持认为‘我要不吃保健品早就住院了’。”高女士无奈地说，家人对此真的一点办法都没有了。
记者通过一线采访、梳理公开报道发现，不法分子通过免费理疗、赠送礼品、健康讲座、“专家”坐诊、返还红利、免费体检、免费旅游等五花八门的方式，与老人拉近关系、向老人推销保健品，这些保健品不仅价格高昂，还存在非法添加激素等质量问题，实属“坑老”行为。
“除了健康讲座，电话推销保健品也是常见的一种‘坑老’骗术，骗子用一套‘话术’、多部电话，不停用虚拟号码向全国各地拨打推销电话。在他们的口中，这些保健品无所不能，不少老年人上当受骗。”宿州市公安局埇桥分局桃沟派出所民警杨俊楠说。
他举例道，其辖区的曹大爷有一天接到推销电话，对方自称保健专家，称推荐的保健品能够治疗曹大爷的相关病症，一个疗程见效。曹大爷买后没见效，打电话质问时又被忽悠买了一个疗程，仍未见效，对方又推荐其他保健品，被拒绝后就再也联系不上了。遇到问题不举报
不配合调查取证
为何保健品“坑老”行为屡屡发生？一些推销人员与老人只见过几面，有的甚至素未谋面，却让老人深信不疑？
在华东政法大学经济法学院教授任超看来，老年人容易陷入保健品骗局，主要有两方面原因：许多老年人由于缺乏子女陪伴，内心孤独，难以经受住推销人员打感情牌；老年人往往难以辨别推销人员的“钓鱼”手段，保健品骗局通常是以办健康讲座、送礼品的方式进行，逐渐让老年人放下心理防备、建立起信任感，再加上使用时下流行的专业术语故弄玄虚，让老年人难以辨别真伪，进而购买产品。
“由于缺乏针对性的科普文章，或宣传力度、影响力不足，加上老年人缺少相关专业的基础认知，很容易被保健品厂商的夸张宣传或免费体验所吸引，一些障眼法在他们身上频频奏效。”任超说。
北京阳光消费大数据研究院发布的《我国老年人消费权益保护研究》显示，近些年，保健品骗子屡打不绝，与市场监管和社会监督不严有关。监管部门针对保健食品的日常监管，主要是现场查看索证索票、抽检、受理群众举报等方式，监管手段比较单一，监督力度不够。同时，我国保健食品的行业协会发展还不太成熟，难以推动建立行业自律。
中国法学会消法研究会副秘书长陈音江介绍说，从有关部门受理的投诉举报来看，老年人遇到问题一般不会主动举报，大多由其子女或家属发现后才投诉。有的老年人不愿意配合有关部门调查，导致查处难度大，也纵容了不法商家。此外，一些不法商家采取错开工作时间、不断更换地点等方式，专门针对老年人开展违法违规经营活动，这也加大了对保健品“坑老”的治理难度。
在上海中联（成都）律师事务所律师郭小明看来，保健品“坑老”行为发生后，想要维权十分困难。一方面，一些老年人法律意识淡薄，有的受骗后还帮骗子说好话，在调查取证过程中表现得不配合；另一方面，不法分子警惕性强，不断变化营销模式且避免留下相关证据。
据公开报道，还发生过这样的案例：在维权过程中，执法人员组织调解，好不容易促成退货还款，但推销人员却大打感情牌，通过向老年人送“关怀”，“痛陈经营困难”等手段，让老年人背着家属向执法人员提出改变执行或放弃维权的要求。行刑衔接强打击
多管齐下共治理
整治保健品“坑老”问题，相关部门正在行动。
近日，全国打击整治养老诈骗专项行动部署会召开。会议强调，要针对老年人的涉诈App、非法养老服务机构、涉老“保健品”、非法集资等乱象开展重点整治，并强化分级分类处置，确保整治到位；要完善行业监管机制、行刑衔接机制，完善相关法律政策，为规范行业发展、铲除涉养老诈骗土壤提供坚实的法治保障。
2021年12月31日，最高人民法院、最高人民检察院联合对外发布《关于办理危害食品安全刑事案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对生产销售“毒奶粉”、利用保健品诈骗老年人等犯罪的定罪处罚作出规定，进一步织密依法惩治危害食品安全犯罪的刑事法网。
最高人民法院刑一庭相关负责人表示，近年来，保健品“坑老”案件频发，犯罪性质恶劣，人民群众反映强烈。《解释》明确规定，实施此类犯罪，符合诈骗罪规定的，依照诈骗罪定罪处罚。如果销售的食品不合格，同时构成生产、销售伪劣产品罪等犯罪的，依照处罚较重的犯罪定罪处罚。
针对保健品监管难问题，陈音江认为，可通过加强联合监管，创新监管方式方法，进一步提升监管实效。对保健品“坑老”现象进行打击需要各级市场监管、公安及相关部门之间协同配合，因此要进一步建立健全联合监管机制，构建多部门间的信息化和网络化执法监督系统，同时综合运用互联网技术和大数据手段，提升保健食品安全监管效能，降低监管体系运营成本。
“根据广告法，若消费者受虚假广告欺骗误导而购买商品或接受服务造成合法权益受损，广告主应承担民事责任。若广告经营者、发布者不能提供广告主的真实名称、地址与有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者和发布者先行赔偿。消费者也可以根据食品安全法进行维权。”在任超看来，老年人及其家属可以借助消费者协会或其他社会组织的力量进行维权，以避免维权中零散个体力量不对称的局面。
陈音江建议，社会共治是解决保健品“坑老”问题的重要手段，新闻媒体应加大对违法违规经营保健品问题的监督曝光力度，在全社会形成督促和引导保健品经营者诚信守法经营的舆论导向；有关部门要进一步畅通消费者维权通道，鼓励和方便老年人遇到问题及时投诉举报，依法维权；司法机关应落实好民法典关于惩罚性赔偿制度的要求，对于侵害不特定多数消费者合法权益的食品药品违法犯罪行为依法严惩，让他们“痛到不敢再犯”。
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