时间：2022-11-21 20:06:06来源：法律常识
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婚姻法解释（三）中涉及房产处理问题的规定
本司法解释涉及房产处理的条文有五条，在此一一解读如下：
1 .夫妻之间赠与房产的处理
夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方，但没有办理房产过户手续，离婚时赠与房产的一方主张撤销赠与，另一方主张继续履行赠与合同，请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。在此问题的处理上，存在两种完全不同的观点：一是认为夫妻之间有关财产的约定，只要系夫妻双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就应认定为有效且对双方产生法律上的拘束力。相对 于 《物权法》及 《合同法》的规定，《婚姻法》对夫妻财产关系的规定属于特别规定，应当优先适 用 《婚姻法》的规定。夫妻财产约定因其强烈的身份性不应适用赠与合同有关撤销权的规定，任意行使撤销权将使夫妻财产约定变成一纸空文，故夫妻之间有关房产赠与的约定无需经过物权变动手续，离婚时法院可以判决房产归受赠方所有，对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持；二是认为《婚姻法》规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依 照 《物权法》的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《合同法》关于赠与一章的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。
《合同法》对赠与问题进行了比较详尽的规定，如：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”；“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”；“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”婚姻家庭领域的协议常常涉及财产权属的条款，对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用。在实际生活中，赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间，《合同法》对赠与问题的规定并没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产，在没有办理过户手续之前，依 照 《合同法》的规定，是完全可以撤销的，这 与 《婚姻法》的规定并不矛盾。因此，尚未办理房产过户手续的赠与，房产赠与人可以随时撤销赠与，对赠与房产一方离婚时主张撤销赠与合同的请求应予支持。
经过认真细致地讨论，本解释第六条采纳了后一种观点。需要指出的是，该条重点在于明确夫妻之间赠与房产可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理；如果赠与的房产已经登记过户，但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、不履行赠与合同约定的义务情形之一的，赠与人可以按照《合同法》第一百九十二条的规定行使法定撤销权。行使任意撤销权的依据是《合同法》第一百八十六条，条件是赠与房产的产权未发生转移，不适用社会公益和道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同；法定撤销权是基于法定事由，由赠与人行使的撤销赠与的权利，其依据是《合同法》第一百九十二条。
2 ,婚后父母为子女购买不动产的认定问题
现在房价问题困扰着许多人，年轻人结婚时仅凭自己的收入，一般没有能力买房，只得依靠父母的资助。父母为了子女结婚买房，可能倾其所有，透支了准备养老的积蓄，如果房屋产权登记在自己子女名下，按照父母的内心本意，应该认定为明确只向自己子女一方的赠与。有人认为，只有父母明确表示不赠与对方，才能认定为只向自己子女赠与。我们认为，这种观点是不符合中国国情的，极少有父母会在子女结婚时签署书面协议，明确房屋与子女的配偶无关，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资父母的利益。房屋产权登记在出资父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理；如果由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，可能更符合实际情况。制定司法解释要考虑到中国的国情，畸高房价和高离婚增长率并存，父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄，从这次婚姻法解释（三）公开征求意见反馈的情况来看，作为出资人的父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。
本条规定从我国的实际出发，将 “产权登记主体”与 “明确表示赠与一方”进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益值得注意的是，父母婚后给子女买房的规定，是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。
3, 一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的处理
离婚诉讼中，一方婚前按揭购买房屋，婚后夫妻共同还贷，产权登记在一方名下，离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下，买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受人先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人的收入状况及资信后，将所贷款项直接划入开发商的账户。至此，买受人的付款义务已经全部完成，与银行之间形成债权债务关系。
婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时判归产权登记一方比较公平。
至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时要根据《婚姻法》第三十九条的规定，根据具体情况，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题，有人提出一个计算公式，即双方应共同分割部分二夫妻婚后共同还贷部分+实际总房款（总房款本金十已还利息） X离婚时房屋的市场价值，这种计算方法相对比较公平。
实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元，如果是男方婚前贷款买房，根据案件的实际情况，可以判决给女方超过15万元的补偿。
在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题，作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体,本解释第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。
4, 一方擅自出卖共有房屋的处理
审判实践中经常出现这样的纠纷，夫妻一方未经另一方同意，擅自将夫妻共同共有的房产出卖，另一方向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效、第三人返还房屋。随 着 《物权法》的出台、善意取得制度在法律上的真正确立，对于此类纠纷的处理，应该说已基本达成共识，没有太大的争议。问题的焦点在于，当夫妻一方擅自处分的房屋属于家庭唯一居住用房时，应当优先保护谁的利益？有的专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。
从公开征求意见反馈的情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了《物权法》第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益？另 “居住需要”也未区分普通型居住需要和豪华型居住需要。民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定；在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。
本解释第十一条采纳了多数人意见，根 据 《物权法》第一百零六条精神作出了相应规定。《物权法》颁布后，审判实践中出现了一种新类型案件，即在婚姻关系存续期间，因夫妻共同共有房产登记在一方名下，另一方为防止其擅自处分共有的房产，所提起的婚内要求确认财产共有权并在房屋产权证书上加名的诉讼。这种纠纷的案由定为“物权确认纠纷”比较适宜，及时、公正地处理婚内确权之诉，可以使配偶一方在房屋权属登记部门的不动产登记簿上添加其共有权人的名字，减少夫妻共有房屋被一方擅自出卖的风险。
5 ,离婚时如何处理夫妻出资购买以父母名义参加房改的房屋
房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工，属于职工享受的一种福利待遇。依照福利政策所购买的房改房，往往与职工的职务、级别、工作年限等挂钩，购买价格远远低于房屋的市场价值，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。
婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，因房屋原来属于一方父母承租的公房，如果认定为夫妻共同财产，显然会损害一方父母的财产权益，与国家有关房改政策精神也不相符。
作为产权已登记于一方父母名下的房改房，基于国家房改政策规定、房改房特点及不动产物权登记公示原则等，离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。对于夫妻用于购买房改房的出资，很多法院是作为双方离婚时的债权予以处理，我们认为是比较可取的。
需要注意的是，如果离婚时另一方提出，既然将夫妻共同财产出资认定为债权，就可以主张利息。我们认为，夫妻双方出资时对于利息与一方父母有约定的，从约定；没有约定的，应根据具体情况作出处理。如果夫妻双方一直居住在房改房中，从公平合理的角度出发，对请求支付利息的主张不予支持。
引自 《最局人民法院<关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》的理解与适用
.杜 万 华. 最高人民法院审判委员会委员、民一庭庭长。
. 程新文.. 最高人民法院民一庭副庭长。
.. 吴晓芳...最高人民法院民一庭高级法官。
共同所有权是指财产由两个或两个以上权利主体共同所有。夫妻结婚登记后购买的房屋一般属于共同所有权。实际上，法院在分割夫妻共同财产时，会根据实际情况有不同的处理方法，那么离婚时如何分割不同类型的财产，如何分配财产呢？徐宝同律师团队根据处理离婚房产分割的经验，并从法院裁判的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。
不同类型房产离婚时的分割:
1.房屋赠与未办理过户手续，房产归赠与人，不予分割；
2.婚后一方父母出资买房，产权登记在子女名下，属于个人财产，不予分割；
3.婚后由父母出资买房，无论产权登记在哪一方名下，都要按出资份额的比例进行分割；
4.婚前买房，婚后还贷，属于买方个人财产，不予分割。婚后还款及其增值部分由产权登记人按比例补偿；
5.双方以父母名义以共同财产购买房屋，产权以父母名义登记的，房屋产权属于父母，不属于夫妻财产，不能分割，只能根据出资情况计算出资额；
6.婚后以抵押贷款方式购房属于夫妻共同所有，房屋产权的分割原则上应当均分。
徐宝同律师认为，实践中也有这样的情况，男女恋爱期间感情很好，婚前讨论买房。双方共同出资后，由于各种原因，合同和生产许可证只写了对方的名字，一方没有写进去。现在离婚时，对方不承认一方有出资，在不能确认自己有出资而不是赠与的前提下，一方的权益法院无法保护。也就是说，即使一方真的付了钱，但不能证明投资行为，法院也不能判决另一方支付一方的赔偿。因此，在婚前买房时，这些账户必须计算清楚，不要认为感情好，一切都会好，后悔为时已晚，无论律师有多好，都无法恢复。
由于传统习惯，父母在投资时往往不知道给哪一方，很少有父母会在孩子结婚时签署书面协议，明确房子与孩子的配偶无关。目前，异常高的房价压力和较高的离婚增长率共存，父母全部为孩子买房，一旦父母离婚，父母不仅会受到情感伤害，还会遭受经济损失。将产权登记主体与明确表示赠与方相结合，可以客观地判断父母投资买房的真实意图，有利于平衡保护婚姻双方及其父母的权益。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同、疑难诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
婚姻存续期间
女方和父母出资购房
离婚时，房产该如何分配？
民法典来解答
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案例一
男女双方因工作关系一直两地分居，经济上AA制，孩子随女方居住，男方每月付一千元抚养费。2016年，为方便孩子上学，女方和父母共同出资购买了两套房产，男方只支付了其中5.4%的份额。房产均在女方名下，由女方独自承担房贷（男方口头拒绝一同承担）。现要离婚，女方可分得多少房产？
如果男女双方对于夫妻财产的归属没有书面约定，且女方父母在出资购房时对房屋份额及归属也未明确约定，则所购房产均为夫妻共同财产，原则上应均等分割。
根据你的描述，男女双方因工作原因长期两地分居，婚内财产由各自支配。根据《中华人民共和国民法典》规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，但约定应当采取书面形式；没有约定或者约定不明确的，婚内所得财产则属于夫妻共同财产。 因此，如果男方和女方未书面明确约定夫妻采取分别财产制的，则女方为购买房产的出资属于夫妻共同财产。这种情况下，即使男方仅从其支配的账户出资5.4%或者拒绝偿还房贷，也不影响对夫妻共同财产的认定。
对于女方父母的出资，根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》相关司法解释的规定，结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，则属于夫妻共同财产 。据此，如果女方父母在出资时没有与男女双方明确约定房屋相应份额属于女方所有，则所购房屋为夫妻共同财产。
在离婚时，如上述房产属于夫妻共同财产，则在离婚时原则上由双方均等分割。 如果双方对于房产分割问题无法达成一致，可以向人民法院提起诉讼，法院则会根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。
案例二
我和前夫协议离婚后，协议上写得很清楚，房子应该过户到孩子名下，但是孩子父亲一直拒绝把房子过户，总是以没有地方住为理由不腾出房子，孩子的学费他也拒不支付，我该怎么办？
孩子父亲应按照离婚协议的约定履行义务，若其拒绝履行且无法通过协商解决，孩子母亲作为孩子的法定代理人可以向法院提起诉讼。
根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，离婚协议中关于财产的约定对男女双方具有法律约束力，孩子父亲应该按照协议的约定履行相应的义务。根据你的描述，双方在离婚协议中约定将房屋过户到孩子名下，该约定从形式上看虽具有赠与的特征，但实际上属于夫妻双方在离婚时对于夫妻共同财产达成的分配方案，不能等同于一般的赠与关系，因此孩子的父亲不能在房屋过户前反悔或撤销赠与，应当按当初的约定履行过户义务 。关于孩子的学费，离婚后，父母对子女仍有抚养、教育和保护的权利和义务，孩子父亲应按照离婚协议约定支付学费 ；另外，孩子在必要时还可以向其提出超过协议原定数额的合理要求。
针对孩子父亲的行为，孩子母亲可以先与其协商，要求其履行离婚协议中约定的义务，配合办理房屋过户手续并支付学费；协商后无法达成一致或孩子父亲以各种理由拖延的，孩子作为权利人，可以由其母亲作为法定代理人，代为向人民法院提起诉讼 。
转自：“CCTV今日说法”微信公众号
来源： 央视一套
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