时间：2022-11-23 03:06:11来源：法律常识
图为朱宏伟（中）、李明照（左）两名律师在直播中
开发商延期交房，业主如何维权？二手房交易后卖家悔售，买家怎么办？卖家因房屋涨价违约，买家能否主张房屋差价损失？昨日上午，楚天都市报联合湖北省司法厅举办的“名律师来了”视频直播第六期，在武汉市民之家法律援助工作站举行。记者对话该工作站资深律师朱宏伟、李明照，解答网友们关注的房产纠纷法律困惑。
看楚天APP、楚天都市报官方微博、楚天都市报头条号等三大平台同步直播，共吸引了36万网友围观。直播还吸引了网友来到现场与律师互动。
【直播现场】
网友关注房产纠纷类型和维权
“我身边的朋友不少人有房产法律疑惑和纠纷，请问朱律师能否介绍一下房地产纠纷类型以及出现这些纠纷是否容易解决？”直播伊始，网友“大漠孤烟”便抛出心中疑问。
朱宏伟律师指出，房地产纠纷是指在房地产开发、经营和管理过程中，当事人之间因房地产权益而产生的争议。实际上也就是房产(房屋权益)纠纷和地产(土地权益)纠纷的总称。其当事人既可以是公民、法人和其他组织，也可以是房地产管理机关。
随着市场经济的发展，城市化进程的推进，房地产业的迅速发展，人民法院受理的房地产纠纷案件数量逐年增加，案件类型除传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷外，房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷等新类型案件不断出现，案件审理难度增加。
由于房地产纠纷案件标的额大，与当事人切身利益相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多，内容复杂，如何正确适用法律，公正裁决房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作者不断探索和追求的目标。
收集好证据才能打赢房产官司
针对广大网友关心的“如何打赢房产官司”，代理过上百起房产诉讼的李明照律师，着重强调了证据意识，并谈了几种典型房屋纠纷案通常情况下的举证。他特别指出：“打官司就是打证据……”
李律师称，房屋纠纷的共同证据包括当事人的户籍证明、身份证明,如属个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明；房屋所有权证或使用权证等。
房屋确权纠纷的证据包括：提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明；建房申请、有关部门批准文件等证据；确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。
房屋买卖纠纷的证据包括：1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等。2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等。
房屋居住权纠纷的证据包括：争议房屋共同居住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明；要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等。
房屋租赁纠纷的证据包括：房屋产权证或公有住房使用证，房屋租赁合同。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。
房屋腾退的证明包括：房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。
【律师答疑】
开发商延期交房业主如何维权
网友“笑傲江湖”问：我在汉南买了一套房，开发商因故延期5个月才交房，请问我们业主该如何维权？
朱宏伟律师：原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房，但因不可抗力以及重大规划、设计变更影响房产交付的除外。对于开发商延期交房，业主们一般会集体与开发商协商，开发商仅承诺给予少量赔偿或减免一定的物业费补偿。有的业主向房管部门反映，但房管部门只有行政处罚权，没有民事审判权，无权要求开发商足额、及时赔偿业主损失。
建议业主走法律程序，要求法院判令开发商支付延期交房的违约金，或解除房屋买卖合同。在处理房产买卖纠纷中，目前司法机关普遍遵循的是“有约定从约定”的原则，会根据合同的约定来处理纠纷案件。因此，买房人在签买房合同时，一定要加强签约意识，详细约定违约责任，一旦出现纠纷就能做到有据可依。
卖家因房屋涨价悔售
买家欲主张差价损失
网友“迟来的爱”问：我最近买了套二手房，支付了10万元购房定金，正准备付余款时，卖家却称卖不了，说是这套房子被法院查封了，无法继续履行合同，更无法办理过户。我事后才知，卖家因房屋涨价悔售并有意不去解封。我能否主张房屋差价损失？
李明照律师：可以。一般二手房买卖合同，会约定卖家悔售要支付房款20%违约金。若没有约定，则法院会委托相关机构，参考同地段同楼层市场价进行评估，评估价和房屋买卖合同成交价之间的差价，即是涨价后的差价损失。你也可以要求对方继续履行买卖合同。
农村宅基地房买卖交易是否有效
现场市民刘某问：我是村民，多年前将我家的老屋卖给了外省城市居民张某。后张某在该宅基地上扩建了房屋。现该房面临拆迁，听说农村宅基地房买卖是非法无效的，请问我能收回该房屋吗？
李明照律师：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度，张某购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。合同被确认无效之后，因合同所取得财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。“你这个房子，要卖也只能卖给本村村民。如起诉，法院会判该房屋买卖合同无效。”
【真实案例】
房改房交易后悔售 卖主十年后诉讼被驳回
直播中，朱宏伟、李明照两名资深律师介绍了自己办理的一起典型房产案。
孙先生在单位有一处公房，后参加房改以优惠价格买断。2004年，孙先生因做生意急需用钱，将此房以5万元价格卖给赵先生，双方签订了《房屋买卖协议》以及《房屋过户协议》。当时因客观原因，无法在孙先生单位办理产权人的变更手续，遂没有办理房产证。
赵先生购买该房之后一直在此居住十几年。去年，该房面临拆迁，拆迁部门根据之前单位登记的花名册找到孙先生。眼看有巨大的拆迁利益，孙先生反悔了，遂状告赵先生，请求法院确认房屋买卖无效，并要求赵先生腾退房屋。
此案后经一审、二审，武汉中院二审采纳了朱宏伟、李明照两名律师的代理意见，审理后认为，该《房屋买卖协议》、《房屋过户协议》是缔约当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，自成立之日起生效。且赵先生支付了房款，遂判决驳回了孙先生的诉讼请求。
昨日，李明照律师进一步阐述了该案：“如果卖主没有买断该房改房，则交易会受到限制。因为产权属于房管局或公房单位，卖主作为承租人仅有居住权，那么其房产交易就属无效。但本案卖主的房子是买断了的房改房。”
【律师提醒】
面对房产纠纷
应尽量避免和减少法律风险
部分市民和网友在面对房产纠纷时，不知道该如何处理。朱宏伟律师建议，应养成向专业机构或专业人士咨询的习惯，事前多咨询不动产登记部门、公证处、人民调解机构或律师，平时也应当注意保留关键证据，及时了解房地产行业的相关规定和政策。一旦打官司，一定要重证据讲法理。
朱律师特别提醒，打房产官司还应注意以下事项。首先，根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效证据。
其次，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的3年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。
