时间:2022-11-26 00:43:53来源:法律常识
在重庆牵涉甚广、沸沸扬扬的「二手房交易诈骗」,最近网上陆续爆料出更多细节。
有人说,涉及金额至少3个亿,牵扯银行、分销、律师和近300个代持人。
有人说,重庆某家银行几乎所有支行的抵押贷都停了。
还有人说,好像有200多家中介公司受牵连。
虽然不知这些细节的真假,但只是看一眼,也足以令人后背发寒。
但整个事件发展到现在,我们聚焦另外一些问题,才是更有意义的。
01
我们现在更应该关注的,或许是下面这些问题。我想,也是更多人目前非常关心的事。尤其是牵扯其中的卖家和代持人。
第一,
卖家能不能追回损失,比如钱、比如房子?
第二,
卖家除了报警,还能做什么?如果打官司,走民事诉讼还是刑事诉讼?大概需要多长的时间?
第三,
事件中的代持人,需不需要承担法律责任?需不需要赔偿卖家?
第四,
代持人断供之后,房子被法拍,这笔钱归银行还是卖家?
第五,
像这样牵涉甚广、影响恶劣的群体事件,相比于个案,卖家追回钱和房子的难度,是不是会小一些?
解答这些问题需要专业人士的发声。我们咨询了重庆钜沃律师事务所的专职律师万爽,来解答这些疑问。
以下是万爽律师的回答,希望能对一些朋友有所帮助。
02
卖家除了报警,还能如何维权,需要准备什么材料?
报警属于刑事救济手段,最终能否挽回损失依赖于公安机关追赃的力度。
这种新型诈骗方式由于存在参与主体较多、流程较为复杂、幕后“买家”未直接出面等因素,最终要认定为刑事犯罪在证据搜集与组织上难度较大。
并且,这种案件涉及刑民交叉,最终是否认定为犯罪尚无先例可循。
在刑事程序中被害人能做的事不多,在报案后主要依靠公安机关侦查取证,被害人按要求配合公安机关工作。
除刑事途径外,被害人还可以通过民事诉讼方式进行维权,但在这种诈骗方式下,追究到幕后“买家”责任的难度极大。
敲重点:第一,报案后按要求配合公安机关取证等工作;第二,可通过民事诉讼的方式维权。
03
如果卖家打官司,走民事诉讼还是刑事诉讼?
民事诉讼。
诈骗罪属于公诉案件,不能刑事自诉。
敲重点:民事诉讼
04
打官司需要走哪些程序,大概需要多长的时间?
简单来说,就是诉讼+执行程序。卖家起诉要求代持人支付尾款。
由于有房屋买卖合同的约定,这个请求大概率可以得到法院支持,随即进入执行阶段,对代持人名下所有财产进行强制执行。
由于法院近年来案件量较大,不同法院的处理速度也有所差别,在仅有一审和执行阶段的情况下,时间大概在6个月到1年。
敲重点:从提起诉讼到法院判决、执行,大概6个月到1年。执行阶段时,对代持人名下所有财产进行强制执行。
05
卖家的尾款,能不能追回来?
理论可行,执行困难。
由于签订有房屋买卖合同,卖家要求合同上的买家(代持人)支付尾款在法律上是没有障碍的。
也就是说,卖家获得胜诉判决的难度不大。但由于合同上的买家是代持人,资信能力不强,通常也不具备支付合同尾款的能力,卖家想拿到尾款困难重重。
敲重点:获得胜诉判决的难度不大,但实际拿到钱比较困难。
06
卖家的房子,还能不能追回来?
很难。
房子过户给了代持人,理论上代持人未支付尾款达到一定程度卖家可以要求解除合同,恢复原状。
但是,在将房屋过户给代持人、代持人申请按揭贷款这段期间,属于卖方权利保护的真空期。
而诈骗团伙利用这个真空期,撤回按揭贷款申请,转而找第三方银行进行贷款,并将贷款直接转给幕后“买家”。
由于房屋权利人为代持人,卖方并不能掌控他的行为。最终结果就是房屋在代持人名下,但是设定了抵押贷款且代持人没有支付尾款的能力。
第三方银行作为善意第三人,其设定的抵押贷款权利优先于卖方要求支付尾款的权利。
卖方如果要求拿回房子,还需先要求代持人清偿第三方银行的贷款才可进行,而回过头来看,代持人根本没有这个能力,最终陷入维权的僵局。
敲重点:卖家拿回房子的可能性小,而且容易因为代持人没有偿还抵押贷款和房子尾款的能力,而陷入维权僵局。
07
像这样牵涉范围广、影响恶劣的团伙作案,卖家追回钱或者房子的难度,会不会比个体案件稍微容易些?
理论上,案件是否涉众不影响公安机关侦办案件的先后顺序。但实践中会对涉众案件有办案力量的倾斜。
敲重点:这种牵涉甚广的团伙作案会有办案力量的倾斜。
08
代持人需要承担法律责任吗?
显然需要。
至于是民事责任还是刑事责任,则要看代持人在整个诈骗行为当中的地位。
如果代持人与幕后“买家”事前即有通谋,比如整个事件被定性为刑事犯罪,则代持人与幕后“买家”属于共同犯罪,需要承担刑事责任,通常法院也会判令对卖家进行退赔。
如刑事途径未能奏效,卖家通过房屋买卖合同追究代持人的民事责任也是可行的。
但代持人没有履行能力,最终大概率是进入执行阶段采取“限高”等措施即终本结案,待其有履行能力后再申请法院恢复执行。
敲重点:代持人需要承担法律责任,根据事件定性来看是刑事还是民事责任。如果没有被定性为刑事犯罪,卖家可以追究代持人的民事责任。
09
代持人断供之后,房子会被拿去法拍吗?法拍后的钱归谁?
代持人断供后,通常银行会提起诉讼要求还款,此时就有两个诉讼。
一是银行要求还款,二是卖方要求支付尾款。
如果代持人名下只有这一套房子,在强制执行阶段会将这套房子进行司法拍卖。
但是银行对这套房子享有抵押权,所以拍卖成交的款项应当优先用于清偿银行的债务,有剩余部分再用于清偿卖方等普通债权人。
敲重点:断供之后会被法拍,但拍卖得来的钱会优先用于偿还银行的抵押贷款。如果有剩余,再用于偿还卖家的尾款。
10
从法律的角度讲,卖家应该如何尽可能地避免类似风险?
有3个相对可行的建议。
1,
通过正规、大规模的中介公司完成合同签订、按揭办理、放款等手续。
并且,在中介服务合同中约定清楚中介公司的义务,保证出现特殊情况时由中介公司履行相关义务并承担兜底责任。
2,
对购房人的资信情况进行初步调查,尽可能提前掌握买家履约的能力,或者承担违约责任的能力。
3,
及时与银行进行沟通对接,了解交易状况。出现异常第一时间与银行交涉,并采取报警等法律手段。
从万爽律师的回答来看,目前受骗卖家能做的事情,报警、协助办案机关侦查取证、按要求配合公安机关工作。同时,后续可根据事件定性,考虑是否提起民事诉讼。
这场诈骗的后续如何,我们会持续关注。