时间：2022-11-27 03:24:04来源：法律常识
昨晚，一名网友在后台私信我，说他前年买的房子烂尾了。现在已经过了交房时间4个月。但是房子只封顶，其他压根就没有继续施工的迹象，工地上仅剩下个别工人每天表演式施工。他询问这种情况下可以主张开发商违约，要求返还首付款，和贷款的本息吗？
其实我上个月9月4号就已经发表了关于烂尾楼的停贷文章，这位网友也是看到了这篇文章，但是不放心，想再次询问。大家有兴趣可以在我的主页里查找。我给他的回复是首付款很大概率要不回来，但是贷款本息能要回来的概率还是很大，但是这要回的前提是及时解除跟开发商的购房合同。
为什么这么说呢？
一、购房合同取消，贷款合同也能取消，不用继续还贷
贷款购买商品房，购房者除了要与开发商签订一份商品房买卖合同以外，还需要跟银行签订一份担保贷款合同。虽然这是两份相互独立的合同、两个法律关系，但是却具有高度的牵连性。购房者去贷款的目的就是为了购房合同的顺利履约。所以，购房者可以凭借《商品房买卖纠纷解释》第21条的规定，可以主张在购房合同解除后，要求解除贷款合同，并要求开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人(银行) 和 买受人(购房人)。而购房人不用再背负向银行还款的义务！因为合同解除后，权利义务关系已经被消灭，自然不用再履行还款义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
二、贷款合同取消，银行会返还贷款本息？
答案是很大概率都会返还，购房者可以凭借《民法典》第566条，主张合同解除后，已经履约的部分（也就是交的月供总和），可以请求银行返还。实践当中，贷款银行在贷款操作中可能还存在过错（比如前段时间的停贷风波中，业主们的公告里银行的做法），比如未将购房人的贷款发放至项目预售资金监管账户，或者未封顶，未竣备就放款确实比较常见。这些过错都可以加大银行返还贷款本息的概率。当然，袁Sir在此不敢打包票，毕竟每个当事人的情况都有差异，我在此仅说的是大概情况。
民法典第五百六十六条，合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
三、购房合同取消，首付款还能要得回来吗？
袁Sir的回答是很难要的回来，要知道，这个首付款是由开发商负责返还，而现实当中，房子烂尾的很大原因就是开发商资金断裂，很少是开发商有钱还宁愿烂尾的。就算是最终官司打赢了，可能给业主带来的最大最直观的好处就是不用继续还贷款了，之前交的月供也可以返还回来，征信也可以恢复正常，但是由开发商负责返还的首付款则只能挂账，业主变成了开发商的债权人，开发商的债权人有个不好的地方就是，当开发商破产清偿时，债权人的排序是在购房业主们的后面的。这一点是需要格外注意的，就是有可能你打了官司花了钱请了律师，胜诉也不能将首付款追回来，并且这房子以后也不属于你的了，如果开发商破产，你会排在那些没有退房的业主后面才能清偿到首付款，这也意味着基本没戏。
四、如何取消购房合同
合同取消在民法典上有两种形式，即协商解除和法定解除。协商解除字面意思上就能理解，可以根据之前购房合同里面的约定情况进行协商解除，而烂尾楼的购房合同法定解除理由一般是以下两条：
一、在交房前，开发商明确表示或以其行为表明无法交房
二、开发商延期交房，购房者催告后在合理期限内仍未交房
三、房屋主体结构质量不合格不能交付使用
实务当中，烂尾楼的开发商基本上都很少会与业主协商解除购房合同，这就需要买到烂尾楼的业主积极主动的提起诉讼要求法定解除合同。而不可能等着躺着开发商和银行把首付款和贷款本息返还啦。
《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使合同不能继续用行2、在履行期届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行4、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形
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