时间：2022-11-27 15:13:02来源：法律常识
「我紧张到都要吐了。」这是林涵第一次参与法拍房竞拍的最强烈感受。
标的物为深圳福田区一套两居室住宅，起拍价396万元，加价一次为五千，五、六名对手随时会出价，半个小时便突破了500万元。经过150多轮的「较量」，紧盯着屏幕的林涵终于以598万的价格拿下这套房子。
这套房子比市场价便宜了将近百万，但直到「落锤」定音那一刻，她还未曾实地见过房子一眼。
以小博大的投机、竞相出价的博弈、明星豪宅被拍卖的猎奇故事、财富的流失与拥有……法拍房似乎齐起了所有能够想象到的「都市传说」因素。
更火热的数据来自成交端。刚刚落下帷幕「史上最难618」，京东拍卖的数据显示，破产拍卖业务创下新高，住宅用房成交金额累计超12亿。
同时期，法拍房辅拍公司及从业也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司数据显示，全国范围内成立时间一年内的公司数量占总数将近三分之一。
国泰君安证券研究所日前发布的一份法拍房专题报告显示，过去三年法拍房的规模基本上稳定在3000亿元左右，而新房市场则是从15.9万亿元增长到18.1万亿元。尽管商业类资产持续增长，但是成交依然以住宅为主导。
法拍房专题报告
2021年，全国法拍房流拍率达到80.2%，极高的流拍率背后隐喻着一个尚未建立通行规则和秩序，却已经有人从中渔利的市场。
捡漏还是入坑？
「当你想买一辆奔驰，手中却只有买别克的钱的时候，就会想找其他门路。」深圳法拍房资深人士曾小路说法拍房也是一样。
2021年成龙北京豪宅被拍卖的消息登上微博热搜，让林涵知晓了法拍房这一购房渠道。眼看着深圳房价一路上涨，相对于入门总价，手里的预算选房范围从福田移到了龙港，她开始行动了。
捡漏的可能性从概率上看是存在的。一般而言，北京这类一线城市的法拍房成交价通常为市场价的8折左右。瀚海数据研究院数据显示，2022年5月北京法拍房的成交折扣为8.2折，近半年来，北京法拍房的成交价在8折左右波动，近两个月的成交折扣维持在8折以上。
围观到入场的这段时间，林涵每隔几天就刷新下法拍房网站，翻遍各大网站的拍卖经验，甚至自己去做过产调。产调即产权调查，包括房产的年限、抵押、租赁、学位情况等在内的全面调查。之所以迟迟不下手，林涵害怕入坑。「如果房子便宜又没人买，那肯定有雷。如果听中介的，其他竞拍人会不会是托。」
她在社交网站看到有人花一千万买了块厂地，结果破了别人的低价局，「有人想以底价买入，我们懵懵懂懂出价压过了对方。」现在还处于纠纷境地，无法安宁。也有人入住后仍遭骚扰，不堪忍受卖了房。
另一位来自成都的法拍房竞拍人李辰就踩雷了，在青羊区花280万元左右拍下的房子，过户一年多还搬不进去，里面的住户是原房主的债务人，声称没80万就别想让他出去。「扯了很久，公告上说是法院包清场（清退住户腾房），可还是得去法院来回找人催促着才行，耗费精力。」陈辰每次聊到法拍房，都劝告身边朋友，一定要谨慎谨慎再谨慎。
95后郑州人陈默对法拍房可谓「一见倾心」。
他在朋友圈看到相熟的房产中介经纪人发了法拍房广告，发现那套房子离刚买的新房特别近。郑州二七广场附近的三居室，1990年代一楼带小院的房子，起价58万。当天下午和经纪人去看房，就在网上交了15万的保证金。产调是另外的价钱，不多，只要500块。几天后，他以69万的价格拿下了这套房。
受访人供图
「中介问我心理承受价位，我说每平一万元都可以接受，最终杂七杂八的费用加起来合计每平9500元吧。」陈默心里怀疑中介可能吃了差价，却也无所谓。「人家挣得就是这个钱，你想省也省不了。」他觉得找中介花的钱，买的是时间、效率和信息差。
这套房并不比市场价便宜多少，但陈默自有打算。此前他在老家县城和郑州买过两套「老破小」都拆迁了，补偿款加起来将近200万元。买这套法拍房，一方面为了给父母养老，另一方面的原因是「说不定以后也会拆迁」。实际上，陈默目前最困扰的问题不是顺利入住的法拍房，而是他所买的新房要延期交房，有烂尾风险。
法拍中介的价值
「很多人会自己拍，不找辅拍机构。」曾小路坦承，严格来说，这行并不算居间中介服务。
法拍房的从业人员素质参差不齐，很多从业者都是先从身边熟人下手成单。
数位法拍房业内人士告诉36氪，这行不需要有中介资质，赋闲在家的宝妈、微信好友4000名的微商都能在朋友圈发房源，靠熟人推荐「洗一遍客」。
不堪骚扰的用户
36氪发现，法拍房行业在各个城市的佣金几乎没有标准。北京法拍房中介透露，从产调、辅拍到清场，整套流程下来三万到五万不等。深圳法拍房中介称佣金为成交价的1%-3%，一般而言有长期租约的房子能收到5%。另一名深圳从业者称5000块钱可以包全年拍卖五次，拍不到退款，其余费用另算。
李青是北京的一名入行三四年的法拍房中介，他称月入七八万也有，几个月不开单也有。
「对于一部分法拍房中介而言，朋友圈发房源带来有参拍意愿的人，是他们最重要的工作。剩下的活就交给了公司其他人。」李青称市场上的产调相对来说仍然比较肤浅，而且行业里有些业务员会为了开单，隐瞒掉一些瑕疵。
比如同小区的户型朝南、装修最好的房子，市场报价能达到500万，实际上这套法拍房朝北装修又差，只能卖到400万。「有业务员会告诉客户这套房子能值500万，加吧加吧，加到450万都没关系。」
户型、朝向、面积、税费、市场价、落地价、贷款乃至是不是凶宅……实际上这些花钱产调得来信息，普通人费些精力也能查得到。出于谨慎，林涵找了深圳法拍中介，但对于房子的关键信息自己又进行了反复确认。
最不能碰的房子
和法院沟通执行、帮客户竞拍、查房子税费问题，曾小路说这些是法拍房中介的固定动作。他做过的案例中有高达两千万元的深圳学区房，也常在微博给人解答如何退法拍保证金。
曾小路对36氪称，自己每年经手至少二百套的法拍房源。他着重强调了二百套是拿到钥匙的房源，毕竟有些中介门店一年能拿到十套独家房源就算了不起。不过，曾小路坦承法拍房相对来说比较公开透明，「地址在网上都能查到，就算买家自己去敲门，业主也十有八九给开门。」
能拿到房源钥匙的秘诀，是曾小路有法拍房行业上游的渠道。他与几家典当、担保行等金融机构保持合作，甚至房子还没进入拍卖之前，就已经掌握了全部信息。「同行中像我这样做的，深圳可能只有三四家。」
「截住」了上游的房源，需要做的事情便不再只是朋友圈洗客。既要为处理抵押物的金融机构做周期长短的考量，也要为原房主考虑帮忙申请住房补贴，还要为拍卖者击败突如其来的对手，最终用合适的价格成交，一手托N家。
在北京做法拍房中介的李青，见到的原房主都很客气，看房时话里话外都在表达能否将房价拍得高一些，好足够覆盖掉债务。「有些人卖了上千万的房子，手里还能剩下些钱，几万几十万的都有。」
带有长期租约的房子，是法拍房从业者最喜欢接的单子。「普通人最担心的问题是能不能入住，一般而言法院公告会负责清场，中介或机构介入能起到的作用也就是催促流程，早一个月入住也能为人省一个月房租。」
涉及到土地增值税或税费不清的房子，所有人都避之不及。这类情况多出现在一手现房，正如此前宝能集团旗下公司有484套房子要进行拍卖，用于偿还平安银行债务，围观人数达到了10万以上，但首批房源最终撤拍。
法拍房源
宝能城交易税费具体数额、该由哪方承担等问题都不明确。曾小路称不解决税费归属，几乎没人敢报名，风险太高了。36氪获悉这些房子仍在宝能名下，每套原价不到100万，导致了有可能产生高额的土地增值税。
法拍房资产由于不限购及折扣价起拍获得关注，主要成交集中在一线城市，但地域差异明显。国泰君安证券研究所的报告显示，一线城市中深圳的溢价率最高，不仅没有折价，且基本上每个主要城区都溢价，在上海基本上没有折价的同时，北京依然有较高的折价率。
长期以来，法拍房市场是限购政策的「法外之地」。但2021年底，最高人民法院出台新规，规定全国法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍，2022年1月1日开始实施。
五分运气、十分清醒
拿到钥匙，打开法拍房的门，曾小路见过参加过抗美援朝的老兵独自留守，也见到过人去屋空后餐桌上还有没吃完的一碗面。
做生意赔钱、工薪层断供、公司债务纠纷，是大多数法拍房背后的故事。陈默在郑州买的房子，原业主是洛阳人欠了一千多万的债务，郑州洛阳的几处房产和车子都被执行了。不过自始至终，陈默也没与业主见过面。
法拍房
由于法拍房主要是因债务问题而起，因此债务违约风险和破产清算案例的提升带来供给端的增长。国泰君安证券研究所的报告显示，从破产企业分布看，集中在浙江、江苏、重庆、湖北和广东等省直辖市，与法拍房挂拍量较高的城市榜单基本吻合。以浙江、江苏和上海为代表的长三角省市破产企业数量合计占比全国的30%。破产企业数量尽管较高，但是长三角地区整体企业数量也较多，且在产业集群的形成下，当地居民财富也较高，因此出现了供需两旺的情况。
「闹得最厉害的时候是强制执行那一步，一般都是法院执行。面对80多岁的老兵，只能多做思想工作。」曾小路称有的原业主不甘心自己的房子没了不愿搬走。当原房主有不止一个债主而法拍的钱堵不上窟窿时，也有债主不甘心拿不到钱直接撬门住进来。
瀚海法拍网总经理曹辉对36氪解释，法拍房的争议集中出现在腾房环节。有的房子带长期租约，就需要确定租约是否具有法律效力。如果是恶意租赁，可以走仲裁途径，对于法院认可的租约，可以与租户进行协商解决。
一名房产领域资深律师告诉36氪，除了考虑标的物风险，竞买人也要注意自身因素。一是购房资格，二是贷款要求。法拍房的贷款流程相比二手房按揭更为严格。
北京京师律师事务所郑美玲律师称，委托方在与法拍中介或机构签订协议时，注意审查中介机构在处理法拍房事宜上是否具有资深的经验，可以通过专业性和经验的中介机构来给予更专业的帮助以减少风险，但也要留心合同条款。
五分运气加上十分清醒，林涵如愿在福田区买到了那套法拍房，贷款、过户和收房都很顺利。她说收集的信息足够多，内心才有底。当然她也很庆幸：
「运气好，没碰到奇葩事。」
（应采访者要求，文中林涵、李辰、陈默、李青均为化名）
作者|王露
未来可栖
