时间：2022-11-28 03:13:39来源：法律常识
本文作者：孔令斌律师 文章转自：法务之家
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近年来，楼市烂尾、开发商资金断链，无法交房，进入破产清算程序等频发，银行索要贷款，消费者既拿不到房，还要归还银行的贷款事件屡屡发生。笔者结合多年的办案经验，近年的司法案例，给买受人一点建议或参考。
一、法律、司法解释规定了买受人在哪些情形下有权解除合同?
1、《民法典》第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》以下简称《商品房买卖司法解释》9条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
3、《商品房买卖司法解释》第10条第1款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、《商品房买卖司法解释》第11条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
5、《商品房买卖司法解释》第15条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
从上述司法解释可以看出，买受人解除合同主要理由是：①开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;②开发商因其自身原因无法办理不动产登记且在约定期限届满后超过一年的;③房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
二、当开发商出现上述解除事由后，买受人可以解除房屋买卖合同和贷款合同
《商品房买卖司法解释》第20条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《商品房买卖司法解释》第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
从上述规定可知，在开发商出现合同解除事由后，买受人享有合同解除权，在商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也将被解除，买受人不再承担银行的还款义务，而应由开发商承担返还责任。我们来看下面2个案例：
1、裁判观点：因开发商未按照约定期限交付房屋(商铺)，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者等不负有返还义务。
王某诚等三人因与建行青海分行、越州公司金融借款合同纠纷再审判决书【(2019)最高法民再245号】认为：“本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某诚等三人的债权;王某诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”
2、裁判观点：因开发商进入破产清算程序而无法交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》解除，因而购房者可以合同目的无法实现为由要求解除《个人购房借款及担保合同》。根据规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务。
许某征、张某云因与招行南湖支行金融借款合同纠纷二审判决书【(2021)浙04民终1597号】认为：“许某征向永欣公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同;许某征、张某云为支付购房款，与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同，招行南湖支行发放的贷款作为购房款由永欣公司收取，此后许某征依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某征与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许某征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某征、张某云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。”
三、当开发商破产后，已经付清全款但尚未办理过户，该房产属于谁的财产?
因买受人在支付完首付款或全款后，开发商进入破产程序，这样就导致买受人的首付款或全款无法追回，那么就需要判断在建房屋或已竣工房屋是否属于买受人。
《企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
从该规定可知，法律为了保护已经履行全部付款义务的一方，可以要求对方继续履行房屋过户义务，但前提是房屋可以实际履行。
笔者通过案例检索分析：最高法以买受人系购买消费居住类房屋，且已经支付完全部购房款，房屋系特定物，可支持买受人要求交付房屋的诉讼请求，即该房产不属于开发商的破产财产。
四、商品房买受人在开发企业破产程序中是否可以优先于普通债权人受偿?
当开发商进入破产程序后，买受人以及享有抵押权的银行都将成为开发商的债权人，一并申报债权，因此买受人的债权是否优先于银行的抵押权优先受偿?
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
上述司法解释均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
我们看下列2个案例：
1、裁判观点：房企破产案件中购房者购房款返还请求权优先于抵押权受偿
长城资产广西分公司因与彭某丽、谢某乐及金穗公司破产债权确认纠纷再审裁定书【(2021)最高法民申1380号】认为“彭某丽、谢某乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为彭某丽、谢某乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于彭某丽、谢某乐作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。”
2、裁判观点：案涉《房屋订购协议》其实质是原债权人实现以物抵债的交易，其签订《房屋订购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。
张某峰因与祥泰公司再审裁定书【(2021)最高法民申948号】认为“张某峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张某峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张某峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张某峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张某峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张某峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。”
五、结语
1、当开发商出现以下情形之一的，买受人可以解除合同：①开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;②开发商因其自身原因无法办理不动产登记且在约定期限届满后超过一年的;③房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
2、在商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也将被解除，买受人不再承担银行的还款义务。
3、当开发商进入破产程序时，开发商开发的楼房已符合竣工验收条件时，买受人购买房屋是以自住为目的，且已经支付完全部购房款，房屋系特定物，可以向开发商主张交付房屋，即该房产不属于开发商的破产财产。
4、当开发商进入破产程序时，开发商开发的楼房尚未建成或烂尾无法交付使用的，买受人符合一定条件，买房人的购房款返还请求权优先于抵押权受偿。
