时间：2022-11-28 18:42:51来源：法律常识
一、楼书广告：一本正经的胡说八道
1.相信自己的眼睛。对该地段房子有购买意向，一定要实地勘察，了解一下你所关注的事项的真实情况。可以通过网络搜索获取信息，必要时可以通过口头、电话等方式向政府部门咨询核实。
2.签约时尽量争取将开发商承诺、楼书等广告内容作为合同组成部分，要求写在合同中或者作为合同附件。如果开发商销售人员不同意写在合同，这也就再一次验证了他们自己对楼书广告也不相信，你更要小心谨慎。
3.政府部门的处罚认定是很有效的证据。出现纠纷时，先向市场监督管理局投诉开发商虚假宣传这一违法行为。
开发商利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗和误导消费者”的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，可以对开发商予以行政处罚。工商行政处罚决定生效后，可以坐实开发商销售房产时的虚假宣传行为。
4.充分利用样板房的特殊性。2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第31条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，对于按照样板房购买的业主，如果合同没有对实际交付的房屋在质量、设备及装修方面与样板房是否一致做出说明，那业主完全可以要求开发商按照样板房标准交付。
5.开发商不怕做虚假宣传。首先，虚假宣传带来的利益大，动辄千万、上亿，对开发商来说只要房子卖掉，有啥不敢干的呢；其次，违法成本低。虚假宣传工商部门在认定构成虚假宣传的情况下，也只是行政处罚，比如罚款几十万元；第三，宣传内容被认定为合同内容的概率低。由于开发商的规避措施切实有效，实务中虚假宣传认定为合同内容的概率很低，导致开发商在房产方面的宣传肆无忌惮。
二、认筹与认购：新房不是你想买就能买
1.你敢卖，我就敢买。签订认购书时，要核实清楚开发商目前已经取得的手续、资质有哪些，最好在认购书中予以明确，比如该项目目前已经完成立项、规划等审批手续，已经取得预售许可证（证号）或者尚未取得预售许可证。如果以后出现问题，就可以抓住开发商的上述软肋，掌握主动权。另外，开发商在没有办妥立项、规划、报建等手续的情况下进行认购，有被认定为非法集资的刑事风险。
2.买还是不买就在一闪念。如果你已经确定要购买该房产，暂时停下来，做二次确认如果没什么疑虑，就以定金的方式签订认购书；如果对购房还需要再进一步考虑、商量，就不要以定金的方式签订，可以换成订金、保证金、预付款等，要给自己反悔留有余地。
3.反悔的兜底策略。如果小业主签订认购书、交纳定金，然后反悔、不想购买了，建议按下面思路操作，才有可能退还定金且不承担法律责任：
①必须按约定签约时间到约定地点，找开发商工作人员商谈签订合同事宜；
②提出将认购书约定的合同条款、楼书广告、开发商承诺的条款等内容全部写入合同或者作为合同附件，反复磋商的过程也要保留录音录像证据。
③若因主要条款双方没能取得一致意见，而导致没有签订《商品房买卖合同》，双方互不承担责任，开发商应当将交纳的定金如数退还。
三、茶水费和团购费：明明没喝茶为什么要收费
1．有时候为了买房，茶水费、团购费不得不付。这笔费用一定要计算在整个房价中，相关承诺要有书面记录，最差也要保留谈话录音。付款时要保留好转账记录、收据等书面凭证，尽量不要以现金方式支付。
2.谨防钱房两空。费用付了，如果没有兑现之前的承诺，要求返还。如果不还，诉讼、刑事报案等各种救济方式都可以运用，而且前期工作如果做的到位，追回的概率也会大大增加。
3.退费的兜底策略。如果所承诺的事项已经成功，你要求退费有失基本诚信；但是事情未达到承诺效果却不退费，就没有道理了。因此，退费要根据实际情况按下面思路操作，才有追回的可能：
①首先要保护好自己的人身安全，防止被打击报复。
②尽量不要涉及刑事犯罪，因为一旦人进去了，钱也就没了。
③见好就收。比如你交了10万元茶水费也抢到了自己满意的房子，已经退你5万了，这个时候你完全可以选择放弃掉另外一半。
④费用最好交给开发商。无论茶水费、团购费还是服务费，尽量交给开发商，因为开发商是所有参与主体中最有经济实力的一方。其他参与主体大多都是空壳公司，一旦出现问题，连人也找不到。
四、预售合同与霸王条款：合同越厚，对小业主越不利
1.示范文本是格式合同，补充条款也是格式合同。开发商通常会提出，示范文本是住房城乡建设部、工商总局制定的，不是开发商自己制定的为理由来抗辩示范文本不是格式合同。遇到这种问题，除了据理力争反驳之外，作为小业主要提出补充条款同样也是格式合同的意见。
2.霸王条款是无效条款。霸王条款一般也隐藏在格式条款中，“霸王条款”属于无效条款。根据《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且由于格式条款是预先拟订的，法律也要求采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，这是一项义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第10条规定，提供格式条款一方未履行合理的解释义务且符合合同法第40条规定情形的，则该条款属于无效条款。
3.主张格式条款不成为合同内容。民法典对于格式条款规定，相对方可主张格式条款不成为合同的内容，减轻了合同相对方的诉讼负担。按之前的规定，一旦认定属于可撤销的条款，往往会因为在法定的一年除斥期间内，并未申请撤销该条款，导致条款继续有效。
4.谨慎选择确认无效、撤销、解除合同还是继续履约。诉讼请求的确定，直接影响到案件的胜败，建议按以下思路进行：
①先从经济利益、居住、投资、违约成本等角度来衡量房子是要还是不要？
②如果要就要选择继续履约加主张相应的违约责任。比如支付违约金、修理、更换等。
③如果选择退房退款，则要严格区分无效、撤销、解除的不同及难度，选择与案件事实匹配的诉请。比如，一般情况下，继续履约要比退房退款容易的多，那么选择继续履行合同，同时主张些违约金胜诉的概率就高很多。
5.诉讼兜底策略：增加一项确认合同条款为格式条款的请求。同事在以合同条款为格式条款主张权利或者抗辩时，考虑到案件的复杂程度和难度，还可以再增加一项确认某项条款无效的请求，法院就会对是否支持该条诉讼请求做出明确的阐述，这样也会对条款做出明确认定。
五、商品房的交付：尽量避免交房即维权的发生
1.交付的时间节点。不仅是利益享受和风险承担的分界线，还是确定商品房保修期限、物业管理费交纳与房产证办理起算日的依据；
2.交房文件需要提供的一项也不漏。要求开发商出具符合交付条件的文件资料；
3.开发商强行交房，明确拒绝。开发商要求先签字后验房并没有法律规定或者合同约定，业主完全可以拒绝，而且开发商不能以此为由拒绝向业主交付房屋。遇到此类问题时，业主要明确告知开发商损失扩大的后果，并且保留相关证据材料；
4.擅于借用公权力。向住建局、住建委等主管部门投诉，要求对其强行交房行为进行管理、制约。
根据《商品房销售管理办法》第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 根据《建设工程质量管理条例》 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任; (一)未组织竣工验收，擅自交付使用的; (二)验收不合格，擅自交付使用的; (三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
5.提起要求交房的诉讼。通过法院判决开发商按法律规定和合同约定交付房屋。
6.提防开发商动辄就调低违约金。逾期交房违约金数额从日万分之五、万分之二、万分之一到总房款的万分之一，不同的开发商会提供不同的合同条款，但万变不离其宗，开发商的目的主要是为了在违约时少承担甚至不承担违约责任。知道了开发商的套路，业主们在买房时就要提高警惕，遇到类似条款，先争取修改，如果最终未能修改，以后遇到违约金过低的情况可以合同是开发商提供的示范文本，并且条款内容减轻了开发商的责任、加重了业主的责任为由来确认条款为格式条款、无效条款。
遇到开发商提出调低违约金时，可以通过以下意见予以抗辩：
①双方签订的商品房预售合同违约条款是由开发商制作并向所有业主提供，具有格式条款的属性。开发商作为专业的房地产开发企业，在制定违约金具体标准时，对违约后果及责任承担上已有充分预期。比如选择日万分之二的标准，合理适中，远远低于交易惯例中的日万分之3、日万分之5。
②合同对于业主逾期付款的违约金也是按照日万分之二的标准计算,充分说明了在违约金标准的设置上，双方的违约责任是相同的、公平的，体现了权利、义务对等原则。
③开发商逾期交房，拒绝维修，导致上诉人损失进一步扩大，除了给业主造成实际的房屋空置损失，还造成上诉人生活、工作的不便，与一个开发商应有的社会责任背道而驰。
六、商品房质量：引起业主与开发商纠纷的重灾区
1.质量问题要记录在案，保留书面证据。不仅是利益享受和风险承担的分界线，还是确定商品房保修期限、物业管理费交纳与房产证办理起算日的依据；因此，业主收房时发现质量问题一定要做好记录，要求开发商工作人员签字确认，自己要保留一份。
2.多督促，不要超过保修期。小区刚交付，开发商会面临大量的维修工作，实际上根本忙不过来，他们也会按紧急程度排序处理，业主如果急需入住就多催促一下，维修速度就会快一些。
3.质量问题不修复、不收房。对于出现的质量问题记录是第一步，更重要的是要求开发商维修。建议业主在确认质量问题时，双方确定维修完毕的期限，通常的小瑕疵1-2天也就能修好，预留一周时间已经足够。
4.精装房一定要谨慎签订装修协议。精装房目前已经成为质量问题频发的重灾区，按老百姓的习惯会想当然认为交付时就是按精装房交付。实则不然，开发商为了规避风险，会另行签订装修协议，一旦出现此类情况就要引起足够重视。
5.室内空气质量和房子质量同等重要。近几年来，甲醛危害健康的案例，比比皆是，只要我们上网随手一手，都能搜索出不少这样的案例。甲醛超标的危害极大，能诱发呼吸道疾病、癌症病变，一旦浓度超过30mg/m³则直接致人死亡。老人、儿童、孕妇等抵抗力比较弱更容易遭受甲醛的迫害。这些空气污染物质看不见摸不着，工作生活中也容易忽视，一旦出现问题，取证、维权、诉讼等都会存在难度。
七、逾期办证：读书、落户、售房都受影响
1.大产证和小产证的办理区分清楚。商品房竣工后，开发商根据规定办理房屋所有权登记申请，申请登记通过后，产权全部登记在开发商名下，也就是我们通常所说的初始登记即办大产证，办理大产证是开发商的义务，无需业主的配合。业主购买之后，需要申请办理房屋所有权转移登记，才能将大产证中的一部分分割到自己名下即办小产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，开发商应当协助业主办理小产证，小业主没有如期取得小产证，开发商就应当按该规定承担逾期办证的违约责任。
2.谨防补充条款约定小产证由业主自行办理。当下的商品房买卖合同经过开发商的N次完善，已经达到了360度全方位推卸责任的效果。作为专业的房地产开发机构，对于如何办理产权手续比小业主熟练100倍，仅为了彻底摆脱自己的责任，现在的合同条款已经约定，由业主自行办理价格申报及过户申请手续、办理小产证，开发商给予必要的协助。这种做法不但给业主带来了不便，而且也增加了房产交易部门的负担。
3.有效应对开发商动辄就调低违约金。逾期办证违约金数额从日万分之五、万分之二、万分之一到总房款的万分之一，不同的开发商会提供不同的合同条款，但万变不离其宗，开发商的目的主要是为了在违约时少承担甚至不承担违约责任。知道了开发商的套路，业主们在买房时就要提高警惕，遇到类似条款，先争取修改，如果最终未能修改，以后遇到违约金过低的情况可以合同是开发商提供的示范文本，并且条款内容减轻了开发商的责任、加重了业主的责任为由来确认条款为格式条款、无效条款。遇到开发商提出调低违约金时，可以参照前面提到的逾期交房违约金的处理思路。另外产证的取得还有可能涉及到户口迁入、小孩入学等，这些损失虽然难以用金钱衡量，但是只要身处一二线城市，自然会感同身受，甚至内心深处会估计出损失的大约数额。
4.办理产证的费用尽量交给开发商。实践中会存在为了加快办证速度，开发商会提前代收相关税费的情况，但是可能会委托第三方代收，在这种情况下，尽量交给开发商，出现问题可以向开发商追偿。一旦交给其他公司，可能因为这些公司经济实力相对差一些，而钱打水漂。
八、车位之争：停车难，难于上青天
1.能办产证的车位才是真车位。无论地上车位还是车库，都和房产一样属于不动产，做了产权登记你才拥有所有权。因此，使用权、租赁权都是不完整的权利，购买时慎重决策。
2.捆绑销售的辨别。这一点很简单的，就是买房之前或者同时，必须签订一份车位转让或者租赁合同，而且车位的价格远远高于市场价，这就是开发商为了规避政府的限价政策，将高出的价格加在了车位上面。类似情况还可以通过精装修、储藏室等予以规避。
九、商铺陷阱：售后包租10个中有9个是大坑
1.售后包租是大坑。十个有九个是个坑，“售后包租”暗藏的违规风险，官方早有明确提示。2001年和2010年住建部就前后两次发布通知，明确称未竣工的商品房和预售房，不得采取售后包租的方式销售。上海五角世贸商城、上海绿茵商业广场等类似项目，相信大家也有所耳闻。
2.要有经济头脑。根据项目所处的位置、周边商业环境等情况做一个判断，不能只听销售人员的宣传。
3.运营商是谁必须100%确定。委托哪家运营商来管理整个项目是以后成败的关键，了解一下运营商的成功案例。一般来看，大牌运营商要优于普通运营，所以，一旦是开发商自己来运营你就要小心谨慎了。
作者：王俊伟 上海市浩信律师事务所 蚂蚁斗大象律师团队，本文从《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书摘录，未经作者本人许可禁止转载，否则将追究侵权法律责任
