未交物管费找律师费，买房未过户被法院查封

来源：台海网

台海网8月9日讯（海峡导报记者陈捷吴舒远通讯员集法/文杨希/漫画）买房屋未过户，代原房主还债后能否主张赔偿？近日，集美法院审理了这样一起案件。

购房人阿芳向原房主小刘购买了集美区的一处房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋总价838000元。由于案涉房屋当时无法办理产权证书，双方遂约定在小刘办理一手产权证后再办理产权过户登记手续。《房屋买卖合同》签订后，阿芳依约支付了全部购房款项，小刘也将案涉房屋交由阿芳占有、使用，但并未办理过户手续。然而，就在签订《房屋买卖合同》后、房产过户之前，这套房子竟被法院查封了。

原来，因小刘帮朋友小张提供担保，小张又拖欠银行的债务未还，小刘被法院判决判令与其他担保人对小张的债务承担连带保证责任。由于小张未履行生效判决，银行申请强制执行并查封了小刘名下的案涉房屋。

阿芳知晓房产被查封后立即提出异议，随后她与银行达成协议，由阿芳代小刘等人向银行偿还借款116942.29元、利息（含利息、罚息等）228423.17元，并代付执行款、诉讼费等共计359165.46元。后小刘配合阿芳办理了房屋过户登记手续。

阿芳代小刘偿还款项后，向集美法院提起诉讼，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向其偿还其代为支付的款项及利息损失。

法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，本案中，阿芳与小刘签订《房屋买卖合同》后依约支付全部购房款，并实际占有使用该房屋，因小张等人未履行生效判决，导致案涉房屋被依法查封，阿芳代小刘等人向银行履行债务的行为系基于维护自身的合法权益，即取得该房屋的所有权，因此阿芳对履行该债务具有合法权益。阿芳代为履行后，银行对小张等人的债权转让给阿芳，故支持了阿芳的全部诉讼请求。

近日，集美法院作出一审判决，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向阿芳偿还其所代为支付的款项及利息损失。

法官说法

代还债后，依法取得债权

法官说，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十四条：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。阿芳因自己的合法权益代为履行后，依法取得对债务人的债权。

律师提醒

如何避免买到问题房？

购买二手房时，要如何避免买到问题房产？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所涉房产的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

相关案例

买到查封房，损失百万谁赔？

购房者被骗买了查封房，损失百万元谁赔？此前，集美法院也审理过这样一起购房纠纷。最终，房产中介公司因存在重大过失，被判承担70%责任，赔偿63.5万元，还要退还佣金5.8万元。

据悉，引发官司的这套房子位于集美区。之前经厦门一家房产中介公司的居间介绍，购房人骆先生夫妇与业主张某夫妇签订了《房产预约买卖协议书》。

当时，双方约定，张某夫妇将其已购买的集美区的房产预先转让给骆先生夫妇，待房屋符合交易条件时，再办理交易过户手续。房屋总价为229万元，骆先生夫妇按约定支付了购房款90.7万余元及中介费、代办费5.8万元。

然而，骆先生夫妇付款后才发现该房产已被法院查封，无法过户。为此，骆先生夫妇将张某夫妇诉至集美法院。经调解，双方一致同意《房产预约买卖协议书》解除；张某夫妇于2016年10月底前返还购房款90.7万余元，违约金、律师费损失35万元及代付物业费等，共计约125.9万元。

之后，骆先生夫妇又将房产中介公司起诉至集美法院，要求房产中介公司返还居间服务佣金5.8万元，及就售房人应返还的购房款90.7万余元承担补充责任。

法院审理后认为，本案讼争房产之前已被法院查封，中介未予以查明，存在重大过失，因此应当在其过错比例范围内承担补充赔偿责任。而购房人骆先生夫妇作为买方未尽到审慎注意义务，也应自行承担相应责任。

综合本案案情及双方当事人的过错程度，法院酌定骆先生夫妇应自行承担30%、房产中介公司承担70%的补充赔偿责任为宜。

最终，一审判决要求中介公司应在张某夫妇未能支付购房款的情况下以63.5万余元为限额，承担补充赔偿责任。