时间:2022-11-29 01:09:23来源:法律常识
刚刚看完《底线》的开发商案件:开发商交房时未取得验收合格报告,被3名业主委托狄律师起诉,要求赔偿逾期违约金及租房费用。经法院调解,出具《调解书》,开发商赔付3名业主各1.5万元违约金。拿到《调解书》,狄律师主动到小区发起1000多名业主的集体诉讼,按照前述赔偿标准,开发商要赔2000多万,因无力承担,请求最高法帮助。在法院的一一调解下,化解了纠纷,达成补偿方案:①3年的物业费打六折;②买车位便宜1万!
案件中,开发商逾期交房的责任的确定无疑的!
我们首先需要明确的是,这个案件中,开发商是有明显过错的,虽然交付的房子没有问题,没有给大多数业主带来实质上的伤害,但是交房时没有取得验收合格报告,是绝对的违约行为,案件中说的2000多万违约金,这在合同上是有明确约定的!
以我的购房合同为例,第十二条约定了逾期之后的处理办法:逾期超过60日,业主要求继续履行合同,开发商要按每日万分之二支付违约金,也就是年化7.2%;第十一条和第九条界定了什么算逾期:交付房屋时,开发商应出具约定的证明文件,包括“建筑工程竣工验收备案证明文件”,案件中的开发商就没有取得这个文件。
既然开发商的违约责任是很明确的,狄律师发起集体诉讼有什么问题,为何法院要从中调解,和稀泥?
在案件中,其实有很多业主并不是特别在乎这笔违约金,是处在有了更好,没有也无所谓的状态。但是对于狄律师和特别在意这笔违约金的业主来说,是非常想拿到这笔违约金的,因此想了很多办法来“团结”小区的业主,包括利用业委会、道德绑架、心理平衡等等!(需要额外说一点的是,这个小区的业委会成立速度真快,我的小区住进来快4年了,依然没有业委会)目前来看,小区所有的业主通过民主选择,组成了业主代表团,一致同意发起诉讼,索赔违约金。
那么这真的是在为广大的业主争取权益吗?假如法院不从中调解,直接判令开发商按照合同进行赔偿,开发商破产清算,会带来什么后果?我想到的有:①破产清算后,能够赔偿给业主的钱很可能远远低于2000万,无法满足赔偿要求;②物业服务品质无法保证,生活品质降低,房价下跌,也是一种损失;③开发商破产,引发多米诺效应,导致供应链条中断,影响一系列企事业单位的生产运营;④连锁效应导致当地招商引资难度加大,没有优质企业入驻,当地的经济环境恶化,进一步影响当地的发展,当地居民的生活水平降低……
这一系列的问题导致大多数业主不但没有获得利益,反而受损了,只是狄律师的律师费赚足,狄律师利用公共政策赚到的钱,是大多数业主甚至当地居民付出的!在经济学中,有一块就是研究众人如何彼此影响,讲“这样的选举机制很容易被利益团体操纵”,说的就是如此。
再来说说,开发商真的连2000万现金都拿不出来吗,真的会破产吗?非要向大家哭穷,还请最高法帮忙调解。
开发商如果真的很容易拿出来2000万现金的话,就不存在上文说的那么多严重的后果。在我们老百姓的眼里,万科、万达、绿地、碧桂园、恒大,这些国内顶级房地产商都是巨无霸的存在,拿那么多地,盖那么多房,应该早就挣得盆满钵满,现金大把大把的有!现实果真如此吗?看看身边,多多少少都会接触到一些大老板,感觉他们生活滋润,羡煞旁人,以及新闻上总说谁谁谁身价多少多少,但是他们能一下子拿出来一大笔现金吗?
大多数老板都在带着自己的企业不断发展壮大,挣到钱,又投进去,盖厂房,买设备;市场好的时候,不但把挣的钱投进去,还要借钱,只要一直正常运营,资金就能一直倒得过来!但是你看,这两年疫情下,很多行业开始不好干,资金一下子就周转不开了,甚至倒闭了!房地产商不也一样吗?买地,盖房,卖房,缴税,不断壮大,挣的钱不断投入新楼盘,也在不断借钱,一旦有所闪失,资金一下子就瘫痪了,近期的恒大、苏宁就是典型的例子。
根据公开资料显示,2022年6月30日:
万科(行业龙头):资产1.88万亿(货币资金1,410亿,其中32亿使用受限),负债1.49万亿,资产负债率79%;2022年1-6月收入2,069亿元,净利润122亿元,净利率5.89%。
天地源(西安本地开发商):资产446亿(货币资金77亿,其中45亿使用受限),负债401万亿,资产负债率90%;2022年1-6月收入31亿元,净利润1.09亿元,净利率0.27%。
在这个案例中,法院的做法具有很好的引导意义,广大的业主虽然没有获得购房合同上约定的违约金,但是获得了一定的直接补偿,最大程度上保障了绝大多数人的利益;开发商也能够继续发展下去,规规矩矩地营商;当地营商环境优化,经济发展添加助力;实现多赢的局面!