时间：2022-11-29 01:28:52来源：法律常识
基本案情：
2016年4月7日，原告李某与被告陈某签订《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于惠州市××区的房屋出卖给原告李某，转让价款为1,150,000元（不含税）。
2016年4月8日，原告李某向被告支付定金200,000元和部分房款。
2018年6月12日，被告与第三人周某、案外人惠州市某房地产经纪有限公司签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定被告将涉案房屋出卖给第三人周某。合同签订后，周某支付了65,000元定金和房款，并缴纳了相关税费。且周某和被告向大亚湾不动产登记中心申请了二手房转移登记并取得该中心出具的受理回执。被告向第三人周某交付了涉案房屋的钥匙。第三人周某就装修涉案房屋签订了《房屋装修、装饰合同》。
2018年7月12日，原告李某收到了被告寄送的《解除＜二手房买卖合同＞通知书》。同日，被告向原告李某退还定金200,000元，部分房款。
原告向法院提起诉讼要求继续履行合同。
笔者作为第三人周某的代理人，处理该房产买卖纠纷。主要代理意见：第三人周某已经跟被告签订房屋买卖合同并支付了相应购房款，同时先与原告占有涉案房屋，不动产登记中心也已经受理了我方的变更登记申请，同时我方还委托了装修公司对涉案房屋进行装修，因此，可以充分证明我方先于被告占有涉案房屋。最终法院认定继续履行第三人与被告签订的房屋买卖合同。
案件分析：
本案是典型的“一房二卖”，争议焦点在于“二卖”的两个合同相对方即原告与第三人周某履行行为的先后顺序。依据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）：“在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”
本案中，原告李某，被告签订的《二手房买卖合同》与周某，庄冬冬签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》均合法有效，原告李某和第三人周某均要求履行合同，因涉案的房产未办理所有权变更登记，应当从合法占有房屋的顺序确定权处保护的顺位。原告主张其先行接受涉案房屋的交付，但是没有足够证据证明被告已经向原告交付房屋，法院认定被告并没有向原告交付房屋。
而对于第三人周某，其手上不仅持有涉案房屋的住户使用卡、钥匙，相应的居间方也向被告出具了钥匙收据，并且第三人周某也开始着手装修，可见被告已向第三人周某交付了涉案房屋。登记机关也已受理了第三人周某的房屋所有权转移登记申请。因此，法院认定第三人周某的权利明显先于原告。
在涉案房屋存在一房二卖，多个买受人均要求继续履行的情形下，应当支持权利顺序在先的买受人即第三人周某继续履行其与被告之间的合同。
