时间：2022-11-30 05:24:58来源：法律常识
本报记者 刘颂辉 上海报道
港龙控股商业地产售后返租的后遗症再次显现。
近日，多名姑苏港龙城的投资人向《中国经营报》记者投诉称，项目已经由小商品批发城变身为苏州婚纱国际商贸城，不仅此前承诺投资回报未兑现，反而在招商环节被发现存在弄虚作假，导致商户们无心经营，甚至有商户因提出经营意见和要求，被运营公司踢出聊天群。
姑苏港龙城位于苏州火车站北广场的苏地2009-B-35号地块，由港龙控股集团有限公司（以下简称“港龙控股”）总投资达14亿元建成。因位置优越，项目的几幢高楼曾被称为火车站前的稀缺“宝地”。
不过，记者调查发现，该项目早年间通过售后包租方式销售的2582户商铺，如今大量处于空置状态，商场设施陈旧。除了底层较为热闹，楼上大多数商铺撤离。投资人甚至反映，港龙商管公司私自将商铺低价租给员工的家属，再高价转租牟利。
港龙控股董事副总裁兼苏州港龙置业有限公司董事长蔡清祥表示，改造成婚礼商贸城是公司通过大量努力争取得来的，顺应经济形势的变化。具体项目的问题，只能向商管公司了解，港龙控股也在进一步解决中。
商户集体“罢工”
徐萍是苏州港龙婚纱国际商贸城的商户之一，去年，她通过招商会的方式入驻进来。
她介绍，在招商入驻的时候遭遇到欺骗，招商经理称二楼和三楼全部招满，入驻商家交清费用，四楼为精品婚纱礼服。实际入驻之后发现，空铺很多，4楼C区没有商户入驻，二楼D区还有数家未进驻商铺和未装修商铺，而曾经计划在火车站展出的电子屏广告也时有时无。
苏州婚纱国际商贸城公众号显示，苏州婚纱国际商贸城配合虎丘区政府拆迁，于2019年12月28日在苏州火车站正式开业，有200余家厂家入驻。
根据计划，苏州婚纱国际商贸城坐落于苏州市苏站路1398号，苏州火车站北广场对面黄金地段，业态齐全，品类丰富。二楼为婚纱礼服工厂店，三楼为男式礼服、秀禾、旗袍、儿童服装、妈妈装、头饰、化妆品店；四楼为婚纱礼服精品店、婚纱礼服旗舰店；五楼为摄影、化妆、办公区，占地4.6万平方米。不过，直到目前，该公众号仅发布一篇文章。
商户曹文秀介绍，虽然运营方公告入驻172家，实际家数有待验证，而且原来义乌小商品业态仍在继续经营。
最让曹文秀及其他商户不能接受的是，到目前为止，虽然收到下半年的运营缴费通知，几乎所有商户都是先交钱再签合同，每个商铺都是先交订金，3天内交半年房租费、物业费、运营费和空调费等费用。运营公司的负责人独霸专行，商户对其不作为进行质疑或者提出意见和要求，他就会把商户从商户群里踢出，很多商户被移出群聊，导致无法与商场领导沟通问题。
记者注意到，苏州婚纱国际商贸城的运营方为苏州尚如顾里商业管理股份有限公司，公司总经理为刘红权。
从第一批商户去年9月底签合同入驻开始，今年1月23日商场放假到现在由于疫情原因商场生意惨淡。在这种情况下，商户们未见到运营方对商场运营的实际行动，对运营方的运营能力完全丧失信心。集体商户商讨后，一致同意通过联名的方式委托律师与其解除运营合同。
员工妻子高价转租商铺
采访过程中，投资人还投诉称，苏州港龙商业管理有限公司将姑苏港龙城A区一楼的商铺以一年7002.59元左右，租给公司内部一名员工的妻子，再转租给一家奶茶店，每年租金约5.5万万元。
双方租赁合同和工商备案信息显示，苏州港龙商业管理有限公司于2019年6月通知业主拿2018年6月到2019年的租金6000多元，此金额跟业主实际从租户了解到的租金相差太大。
在姑苏港龙城1幢有几套商铺的投资者林苏敏回忆道，此前收房的时候，港龙控股以返租冲抵房价等方式，因信息不对称和业主法律知识的不完备，强制签订了委托管理协议即10年托管运营。而在商户入驻后的经营过程中，港龙公司并不考虑业主和商户的利益，以高物管费低租金以及随意修改合同等手段，随意更改合同，限制商户经营权，使业主及商户受到极大的经济损失，违背了当初的承诺。
苏州仁海方舟律师事务所律师赵勇表示，商业地产项目的商管公司和开发企业尽管有关联性，却是不一样的主体，其实是防火墙设置。但其中有关强制性带有霸王条款的合同，已然侵犯消费者的权益。
林苏敏投诉称，港龙控股当初不是以商品房销售为主要目的，而是通过返租回租方式融资圈钱，套取资金之后迅速将资金转移，涉嫌非法吸收公众存款罪。在大量广告中明确包含升值或者投资回报的承诺，利用广告对商品作虚假宣传。合同中大量出现“免除或者限制其责任的条款”，且从不予以说明；甚至出现免除出售方主要义务、排除买受方主要权利的格式条款。
商管公司经营管理期间，采取了高物管费、高空调费等，以及低租金的方式替业主招租，即便如此，整个商场的经营管理状况仍不容乐观。截至去年9月，2582户商铺中，未出租的有1622户。
林苏敏表示，投资者们要求港龙系撤离市场，“物业和招商”彻底离开，解除《委托经营管理》等霸王合约，按照周边同等地段的租金标准，支付全体购买商铺的业主第四年（2018年5月～2019年5月）的租金，业主出了3年的租金（业主3年不拿租金），让培育市场，现在市场没有培育起来，所以要求终止商管公司经营管理权的同时要补偿小业主3年免租期的损失。
高管被限制高消费
赵勇表示，广大的投资人买商铺无非是为了投资回报，冲着港龙控股的广告宣传才付的钱。目前看来，存在虚假宣传的嫌疑，严重影响了购买者的价值判断。
在变身婚礼商贸城之时，港龙控股也因此受到监管部门约谈。
在投资者提供的一份谈话录音中，姑苏区火车站地区派出所所长章石峰表示，对于姑苏港龙城变身婚礼商贸城的决定，政府方面其实并不支持。因为婚纱销售是危险系数很高的行业，而港龙商管公司在管理方面没有能力运营妥当。
尽管如此，蔡清祥还表示，公司有专门的商管团队在项目上，受到经济形势变化，小产品出售的店铺只能改掉，商管公司通过大量努力去争取定位为婚纱商贸城。开发公司已经好几年都不在项目上，但是为了解决其中问题，公司奋斗多年正在努力解决中。
公开资料显示，港龙控股创建于1995年，历经10余年发展，成为一家以投资开发商业地产为主，涉及全国连锁专业市场、酒店投资运营管理、金融股权投资、小额贷款公司等跨行业、多元化经营的综合性集团公司。集团项目遍及苏州、无锡、昆山、海盐、淮安、鞍山等地，被评为中国商业地产综合实力10强。
业内人士认为，早年间，商业地产运营商通过售后返租的模式快速扩大规模，但其实后遗症也相当明显，不排除港龙控股是受此拖累，近年来几乎在土地市场消失。
位于杭州东站旁的商业体港龙城也是港龙控股一处标志性项目，原定2018年4月开业，但却一拖再拖，房产证无法办理，承诺的返租也大幅缩水。虽然外立面已经完工，但内部却完全没有任何装修，垃圾遍地，杂草丛生。现场港龙城营销中心的工作人员回复称，目前港龙城资金链断裂，老板也在寻求融资。
工商资料显示，苏州港龙商业管理有限公司（原苏州中富商贸城经营公司）已被列为失信被执行人，法定代表人周陈香被法院限制高消费，港龙控股和苏州港龙置业也官司缠身，因未履行连带责任赔偿经济损失，被法院列为失信被执行人。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）