时间：2022-12-01 20:31:57来源：法律常识
#媒体：杭州楼市“代持”购房暗涌#
案例：刚刚售罄的杭州滨江区某超级大红盘（简称“超级大红盘”），赚钱效应再次轰动全城。该楼盘此次仅推出76套房源，却有人自曝一次摇中两个号买到了两套房。
这名客户此前曾在某买房群里晒出自己认筹通过该楼盘审核的短信，后来又在另一业主群里宣布自己摇到该楼盘两个排名靠前的号，获得买两套房的资格。
公开信息显示，该项目最后一次开盘推出的可售房源有82套（含A类人才6套），剔除6套人才房之后，仅剩76套房源。而入围摇号的共有2483户家庭，其中高层次人才家庭110户，无房家庭749户，普通家庭1624户。该盘中签率约3.3%，是杭州8月5日新政之后首个需要限售5年的楼盘。
这次推出的最后一幢楼，除了顶层200多平方米的户型之外，主打的户型面积为333平方米左右。按照周边同类房源一二手房价差匡算，买到一套新房浮盈约2400万元。
令人疑惑的是：何人能在如此稀缺、价差巨大的超级大红盘，一次摇到两个号？
限价下的巨大价差
8月份，杭州登记摇号楼盘有68个，共有17886套摇号房源入市，共计90759户家庭参与/入围摇号，平均中签率19.71%。但前述超级大红盘中签率只有约3.3%。
有不愿意具名人士向21世纪经济报道记者介绍，摇到该楼盘两个号的客户，今年年初还摇到过“江河鸣翠”的房子。根据杭州的限购政策，他并没有资格同时再买两套房。这名客户是手握5个购房资格，摇中两个号。
这5个购房资格是哪里来的呢？这名客户没有否认，是通过与他人签署“租赁协议”拿到的“房票”，并透露是以永久居住权的名义一次付清“租金”，并签了巨额罚惩性悔约条款。
这种做法，其实就是坊间所说的“代持”购房。在一些热点城市，新房限价，与二手房形成较大价差，买到即赚到。有客户为了提高网红楼盘的中签率，与有房票的人谈好“合作”条件，进而以多张房票参与摇号，博取大概率中签机会。
今年年初，滨江与绿城合作开发的江河鸣翠开盘，新房限价6.85万元/平方米，周边二手房成交价已达10万元/平方米。据称就有人手握多张“房票”参与摇号，一旦中签，每平方米即赚3万多元。
前述超级大红盘限价4.81万元/平方米，该盘今年年初交房的一期已有二手房成交，可查询到的网签价接近12万元/平方米。也就是说，若能摇到一套新房，以单套户型面积333平方米匡算，在二手房市场上可以赚得约2400万的利差。
理论上，前述摇中两个号的客户，买入两套房，浮盈可达4800万元。
“代持”铤而走险
据七普的数据显示，杭州常住人口达1193万人，比2010年六普增加323万人，比2019年末人口增加160万人。人口大幅增长，住房压力放大。
杭州市政府这两年不断收紧楼市缺口。但有人为何还能找到那么多房票？以超级大红盘为例，由于认筹太火爆，有资格入围摇号的人必须有顶格的社保。而满足15年顶格社保的，除老人外，就只有杭州本地拆迁户才能满足条件。但他们中的一部分人已经用拆迁补偿款买了回迁房，即便还有购房名额，也没有足够的资金了。
据介绍，前述连中两套房的，其房票就来自于拆迁户。有杭州业内人士分析，投资客使用拆迁户房票这一招，其实是钻了政策的漏洞：在杭州，不少回迁房的不动产证发放进度较慢，这导致有些拆迁户即便名下已有几套房，也算是无房户。
投资者与有房票的人合作“代持”，流程一般是这样：签署一份租赁协议，通过出租永久居住权的方式，投资者让有房票的人提前拿到“合作”的金额，同时租赁协议里约定以天价违约金锁定房源，从而预防代持人偷偷转让房源。投资客与拆迁户能够一拍即合，租赁协议中约定的天价违约金便成为了约束代持人的“金腰带”。
从老人票、大学生票到拆迁户票，楼市投机者从代持人手中“购买”房票，不断寻求一切可能暴富的机会。但必须提醒的是，监管部门对这种投机行为一直在规范堵漏，一旦查实将严厉打击。
杭州双赢机构总经理章惠芳认为，前述楼盘是市场上价差比较大的红盘，目前预测该盘一期二手房网签价12万元/平方米并非天花板。刚推出的这批房源，户型大，总价高，价差更受关注。
这些价差巨大的楼盘，正是楼市投机者像秃鹫一般紧盯不放的肥肉。
代持房子，是指不满足购房政策或者是不愿出面的买房人，借助满足购房要求人之名义，由自身出钱加以买房，于房产权利簿册上登记名义产权人之行为。说直白些，即为我们常说之借名买房。代持原因存在两种：第一种为了规避限购，另一种是为了隐匿财产。
房产代持出现之纠纷案例很多，像是两人早就说好，房子由办事人购买，通过他的名义买房，不过钱让另外的人付，但是办事人看到房价上涨，后期反悔说房子属于自己，只是借了另一个人的钱，这种情形就非常常见。
一、代持买房的风险
买房存在风险，出手需要谨慎。想买房但是还没有购房资格的人，遇到了这样的问题。首付款已经准备好，但是一个政策下来，自己却被限购了。钱准备好了，但是苦于没有购房之资格，又担心房价会继续上涨，就希望能够尽早买了房子，在此种情况下，有很多人会选择法拍房，法拍房是不需要资格购房之资格。但是并非所有城市法拍房都不需要购房资格。像北京、广州、深圳、厦门，都不能用法拍房的模式来破限购，此时很多人想到的是找代持人。也就是手握现金但是没有购房资格，只能借亲戚、朋友、同学的名义来买房。那是不是找到了代持人就不存在问题了呢？并不是这样的。因为房产是不动产，以登记为准，由此借名买房是存在极大法律风险的。那如何来规避这些法律风险呢？或者说怎样来控制这些风险呢？代持房产的主要法律风险有以下几个方面。
第一、名义产权人可能会出售或者抵押房产。
在二手房交易进程中，不论是房管局、公证处，税务部门、贷款银行、中介都会通过房产证来确定房产归属，只要房产证上写的是老王的名字，就没有人会怀疑老王是不是真正的业主。亦即是说，老王完全能够独立自由地去卖房。
第二、名义产权人如果有债务，房产可能会被法院查封或者拍卖。
如果你找到的代持他有债务的，债权人可能会起诉到法院，法院是有权力查封这个房子的，或者说查封他名下所有的房产。即使你作为实际出资人，有足够之证据证明这个房子是你所有的，亦有可能得不到全额之赔偿。譬如说房产总值是一百万，全部由你作为实际出资人出资，而名义产权人老王对外负债是四百万，即使实际出资人能够证明代持之关系，最终法院拍卖了房产达到一百万，债权人按比例受偿，实际出资人可能只能得到二十万的赔偿。因此从这里即可以看出找对人很关键。
第三、名义产权人继承风险。
假如说名义产权人老王意外死亡，名下的房产即变成了遗产，在没有任何遗嘱之情况下，由法定继承人来继承。继承人获得房产之后，愿不愿意归还实际出资人，此处就不好说了，你与老王怎么谈的合作，他的继承人可能完全不知道，他不在现场，也可以完全不加以承认。另外，如果名义产权人出了车祸，或者由于各种意外丧失了民事行为能力，譬如说成了植物人，归还房产就变得遥遥无期，可能需要非常复杂的确权诉讼，才能够实现。
第四、名义产权人离婚风险。
倘若说名义产权人在婚内取得了房产，都属于夫妻共同财产。如果两口子闹矛盾不想过了，离婚就面临着房产要被分割。
二、如何防范代持买房的风险
其实不管我们买房，还是我们做任何投资，风险都来自于无知，而利润来自于认知。你不知道风险在哪这才是最大的风险。存在哪些防范措施呢？房产代持引发的纠纷多种多样，没有完全能够防范代持风险的法律措施，仅仅能说是尽量防范大部分之风险。重中之重是选人，原告选代持人，就要对他有足够的了解和充分的信任。这样以后引发的风险的概率就大大地降低了。切不可以将自己的房产交给自己不熟悉的人进行代持。
第一，实际出资人务必要与名义产权人签订正式的书面代持协议。代持协议是非常重要的法律文件，一定要签署。如果说没有这份协议，代持关系就无从谈起。协议的内容可以请专业的律师来把关，明确代持法律关系，明确约定名义产权人是不能够私自出租或者出售房产，否则将承担高额的违约责任。需要注意的是，书面代持协议通常办不了公证，协议本身内容及协议过程要尽量根据律师的意见来进行，以免效力出现问题。如果实际出资人已婚，就要要求他的配偶也在代持协议上签字。如果是未婚，那就可以考虑实际出资人在结婚前同配偶签订书面协议，确认房产不属于夫妻共同财产。
第二，名义产权人将房产抵押给实际出资人可以到房管局办理抵押登记，通过抵押，就能够阻断名义产权人私自买卖房产的可能性。因房产已经在抵押当中，就无法再次进行抵押或者出售，哪怕抵押的是一块钱，他都要把这个押给解了才能出售。他要解押肯定要通过你，这点是非常重要的。
第三，名义产权人办理遗嘱公证，可以请专业律师来起草遗嘱并公证，遗嘱当中明确死后房产归还实际出资人。另外可以制作知情函，让名义产权人之家属来签字，譬如他的老婆或者孩子，尽量防范代持房产被继承的可能性。很多人都在这个环节不好意思说出口，尤其是这个亲戚朋友，但是我认为先说断后不乱，记住了人生一切皆有可能。如果他不配合那就选择放弃。
第四，保留好所有实际出资的证据。除了上述方法以外，出资人也要注意，无限期保留好所有的购房各类原始凭证，譬如说购房合同、按揭合同、契税单据、转账凭证、办证收据等各种原件。包括还有聊天记录、录音、录像这些资料，万一今后如果说出现了纠纷，那这些证据，将与代持协议发挥着重要作用，千万不要随意丢弃了。
第五，为防止名义产权人今后由于各种原因或者说不愿意配合你协助办理各种过户手续，可以到公证处提前办理一个全权委托的公证。
第六，叠加债务。这个非常重要。前面我们说了房子的所有权属于代持人的，属于名义产权人，因房产证上清清楚楚地写着代持人的名字。这叫握权。为了安全起见，就可以叠加代持人的债务，包括借款合同、租赁合同，说白了就是想办法让代持人欠你钱，当然这只是一种合同约束，并不是他真的欠你的钱。只要这个欠款不超过房子的价值，代持人是愿意配合的，也就是说房子并不属于你，但最终我们可以通过债权来达到对握权的控制。
在房产投资当中，无论是代持也好，合伙也好，其实都是非常考验人性的。可能有人会说人性没有那么丑陋，但是在巨大利益诱惑面前，人性是很脆弱的东西。可能十万二十万来说不会乱，但是现在房子随随便便一套动辄就是几百万上千万，利润随随便便都是几十万甚至几百万，有多少人一辈子可能都没见过一百万现金，没有经历过诱惑的人，凭什么说自己可以经得住诱惑，有句话说得好，不是人性的丑陋，是你的诱惑不够大。
