时间：2022-12-02 06:16:40来源：法律常识
文丨陈律师
编辑丨王天骄
2016年，在沪经商多年的徐先生趁着生意红火，从开发商沪望公司手中购买了闵行区某小区内一楼的商品房，该房屋附带一个不计入商品房建筑面积的下沉庭院，购房人仅有独立使用权，不享有所有权，下沉庭院的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准。合同附图标注了下沉庭院的南北方向，但未标注尺寸。
沪望公司交付房屋后，徐先生发现下沉庭院的面积与其之前提供的宣传平面图上的面积不符，在与开发商沟通无果后选择了起诉至法院。
在一审时，由于徐先生提交的标有尺寸的平面图，由于法官认为其不能证明是沪望公司的承诺行为，双方未在合同中约定下沉庭院的面积，且合同中约定房屋应以实际交付的状态为准，法院判决驳回徐先生的全部诉讼请求。徐先生不服，提起上诉。
最终二审法院认为，徐先生提交的标有尺寸的平面图构成房屋买卖合同的内容，“以交房时的状态为准”的约定系无效的格式条款，沪望公司构成违约，改判沪望公司向徐先生赔偿损失60万元。
上述例子就是一起典型的商品房虚假宣传案例，小编提醒大家，对于此类案件普通人需要了解的关键在于以下几点：出卖人与购房人签订合同前的房屋宣传资料在未完全列入购房合同时，如何认定宣传资料是否构成合同内容？在何种情形下格式条款无效？以及出卖人是否应承担赔偿责任？
从本所团队经办案件总结出来的经验来看，当宣传资料符合一定条件时应视为合同内容，若开发商交房不符合合同约定，则应承担赔偿责任。当标有明确具体尺寸的房屋销售宣传资料，对购房者在房屋的购买选择、合同订立、房屋价格确定上有重大影响时，则应该被认为是开发商已广告的形式作出了明确承诺。
“以交房时的状态为准”的约定排除了出卖人的主要义务，损害了购房人的合理期待，系无效的格式条款。当出卖人交付的房屋与宣传资料不符时，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，由出卖人向购房者承担违约责任。
本案中，徐先生提交的宣传资料的平面图中，对下沉庭院的长宽尺寸有明确标注，面积明确具体。另外该宣传材料对徐先生的购房选择和合同订立有着决定性的影响。下沉庭院为赠送，其面积不计入商品房的套内面积。徐先生在购买涉案房屋时，曾看过多个楼盘，之所以决定购买涉案房屋，就是因为4米宽的下沉庭院。考虑到房屋的整体使用、居住效果和性价比对徐先生在房屋的购买选择和合同订立上产生了重大影响，故应将宣传资料的平面图视为合同条款。
购房合同中无效格式条款的认定
为了防止开发商经常使用的标准合同损害普通购房者的利益，合同法第四十条规定： “格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”
本案中因双方在协商过程中及订立合同时，对于该庭院的尺寸、面积等相关情况已有明确约定，徐先生购房时对此已形成合理期待。该约定如果有效，将排除沪望公司在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当地免除了沪望公司的相关义务与责任，严重损害和排除买房人的相关权益，故“以交房时的状态为准”约定应为无效的格式条款。
万一要是遇到这类问题时，业主该怎样向开发商维权呢？
如前所述，当商品房广告和宣传资料内容具体确定，且对合同订立、房屋价格确定、购房人购买房屋等有重大影响时，被视为合同条款，若出卖人未按广告和宣传资料中的约定交付房屋，则构成违约，交付的房屋与合同约定不符的，房屋能重修的应予以重修，不能重修的，应赔偿购房人的相关损失。对于赔偿数额，应具体结合个案案情，综合考量双方履约情况、当事人过错程度、预期利益、房屋价格等作出合理判断。
而对于开发商在商品房销售广告中过分吹嘘的，虽未视为合同内容，但因此给购房者造成损失的，购房者可依据合同法第四十二条、第五十四条等相关规定，要求开发商承担缔约过失等损害赔偿责任。而对于一些没有明确具体的质量指标的商业宣传，因易被消费者识别，不构成要约、不视为合同条款的，开发商不承担民事责任。
文/陈律师（个人微信：cchpaul） 申云律师事务所实习律师，擅长解答： 商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，房屋征收拆迁纠纷等方面问题。
申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。
