时间：2022-12-03 11:12:55来源：法律常识
看我主页可以找到我。
先来说一下我的家庭背景： 其实也没啥好说的，条件很一般，父母都是普通职员，月薪加起
来一万左右，存款不清楚，也没问过，也是养老钱，家里没矿，独自一人来成都打拼，一切靠
的都是自己。
本人的工作情况：2013年本科毕业后，去了一家金融公司上班，月薪不过5K，扣除生活费和
房租，年底基本留不到什么钱。工作一年后离职去了一家地产公司。到现在为止一直在地产行
业打拼。
16年年低，自己还处于很懵懂的状态，手里积累以些小钱，因为一直在地产行业工作，深知房
产投资的重要性，所以滋生了买房的念头。
由于当时工作是在武侯区这一块。主要还是得考虑到上班的方便，就开始着重看公司附近的小
区，当时我看的几个小区均价都在8K左右。讲实话跟现在比起来便宜了一半都不止，但是当时
对于刚刚工作没几年的我来说简直脑壳疼，首付就是座大山啊。哈哈，言归正传，我还房贷还
是没问题的，缺的是首付。
尽管首付是座大山，但我依然踏上了买房之路。说到这，可能会有人要说“你不会是炒房者派
来的卧底吧？”
对于这个问题，我只能说，“如果我是的话，屎吃给你看”
当时手里积累了差不多10万，向父母朋友借了15万，一共25万在双楠买了一套90平的住宅。
18年，出来工作已经第五个年头了，由于17年成都的限购政策导致房地产行业水深火热之前
的公司垮掉了。通过朋友的介绍我去了成华区工作。离之前买的房子太远了，每天上下班实在
是不方便，所以就在考虑将武侯区的房子卖掉，买一套成华的。
由于2017年4月13日以后新购买的住房（含新房和二手房）取得不动产权证书未满三年的，不
能上市交易。2017年4月13日之前购买的住房不受限售影响。所以当时那套房子未满三年还是
可以卖掉。
当时那套房子是卖了80多万，（因为贷款没还清）算是赚了小几十万。
当时虽然一直在房地产公司工作，但是真的并没有接触过法拍房。所以我一直是在中介找合适
的精装二手房（想着到时候直接入住就行了，比较方便）。
很偶然一次打开手机淘宝。
看到拍卖当时就很好奇，淘宝都能拍卖东西了。
这一点进去就打开了新世界，里面除了奢侈品，艺术品，汽车，珠宝，连房产都能拍卖了。
当时就跟同事开玩笑，现在马云都开始搞拍卖了，连房子都不放过。
被同事嘲笑了下这个司法拍卖17年就出来了。但是你可别打里面房子的主意看着便宜，但是小心进坑。
但是当时网上到处充斥着法拍房捡漏的文章。
一开始确实很犹豫不敢下手，但是看着法拍房的起拍价太让人心动了。正好当时有一套房子特
别合我心意，在成华区万科金域蓝湾，90平，起拍价110万。
房子的地段位置看得我心痒痒，周末便兴冲冲的跑到房子门口遥遥的看了一圈，心满意足的
很，心里默默许下心愿非此房不要。
拍卖当天8个人报名，我通过支付宝交了拍卖保证金，准备人生里第一次竞拍，当时心里还想
着能捡到大漏，但是当拍卖时间一点点过去，竞拍价格从110万最后直接到了140，想了想自
己银行卡余额，默默的停止了竞拍。准备观望观望剩下那个竞拍的大哥们到底能搞出来个什么
价格，最终拍出成交价格为190万，远超过我心里价位（买不起啊），比二手房市场价还高，
真是疯了。。。
虽然这次拍卖没拍到，但我还是一直在关注淘宝司法拍卖房。
过了不到一个月时间，我在淘宝司法拍卖网上又看到了之前的那个房子。
这说明之前的买家悔拍了，白白损失了11万竞买保证金（悔拍保证金不予退还）。
当时就特别激动想着这次说不定能捡漏了，但是不知道为什么第一次拍卖，那个买家为什么悔
拍，白白损失11万，所以就托我一个律师朋友调查了下这个房子。才发现这个房子被原房主签
了个20年的租赁合同。秉着买卖不破租赁的原则，这个买家买到手后得20年后才能入住。
当时听到就吓得倒吸了口气。
还好第一次没拍到。
还好这第二次准备拍留了个心眼，找律师朋友调查了下。
从这个时候开始，我就到网上到处了解法拍房的风险。
恶意租赁，产权问题，土地性质，强占，多次抵押等等等等。
在3月份的时候我又淘宝上看到了一套成华区佳洲星城的法拍房，95平，起拍价98万。
这次我长了个心眼，经过那个律师朋友介绍找了个靠谱的助拍机构。
花了不到一个星期时间帮我把成华区佳洲星城的房子调查了一遍，带我去现场看房。带我做贷
款预审，给我做了份详细的房屋调查报告，这套房子是被执行人在银行抵押贷款后无法偿还贷
款而被法院强行拍卖的，但是拖欠了物业近2万的物业管理费和水电费。我觉得能接受，然后
他们工作人员按照我竞拍心理价位给我算了详细的税费，按揭贷款月供情况。
3月28号
开拍前一天。我缴纳了拍卖保证金。
缴纳保证金：法拍房有一天的自由竞价时间，截止时间之后仍有报价则采用延时方式继续，而
在截止之前都是可以缴纳保证金的。
3月29号
我早早来到竞拍室，竞拍师给我倒了杯水，让我坐着休息会，别着急，说我们最后再出价。
我一直盯着电脑，看着别人出价，心里惴惴不安。一直默念- - 别跟我抢，别跟我抢。
离竞拍结束还有半个小时
这个时候竞拍师才出价，边竞拍边告诉我竞拍得要点。
1、明确你的心理价位：不要意气用事，被紧张的拍卖形势弄得疯狂加价。当然，如果你感觉
你最后的对手已经很犹豫了（就是每次只加一手或者半天不出价）你可以再加两手说不定就拿
下了。
2、不要太早出价：刚开始出价的可能一般都是吃瓜群众，不要加价，把气氛过早带热。
3、预估你的对手心理：最后几轮一般就是俩人较劲，一定要分析对方是穷途末路了还是信心
满满，不要过度较劲也不要轻易放弃。
在经过几轮出价后最后这套房子我是以121万竞拍成功。低于我心理位。
激动
竞拍成功后，就到了解押过户得阶段了，这边服务人员很辛苦陪我跑完了全程。
解封解押：需要到法院、房管局、档案局等部门，流程如下：
① 拿到法院材料，首先要求法院解封房产。
② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银
行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。
③ 同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。
④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的
证明），可以单方面提出过户申请。
⑤ 等房管局通知交契税，以及办理土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后
领不动产证。
⑥ 解封解压之后，就是常规的过户流程了，去房管局办理就可以了。
过户完后我就迫不及待得拎包入住了，第一件事换锁。
我家现在照片
在今年的一月份经朋友介绍我现在也在从事法拍房辅拍工作，也算是与法拍房挺有缘的。
接下来我就扒一扒法拍房得内幕，不感兴趣的看官可以先撤了。
国家行政部门规定法拍房走网络拍卖的流程后，很多个人和法拍中介都来捡这个漏，造成了这
个行业的空前繁荣，但是这个漏真的那么好捡吗？
答案肯定是否定的
浸淫该行后，我总结了八大坑，不足的大家可以补充，反正是交流嘛，互相学习。
一、长期恶意租约，这种债务人楼主个人认为是最无品的，欺上瞒下，因为法拍房对于租约是
不能强制终止的，造成受让人一二十年不能正常接手的案例也是屡见不鲜，真是可恨之极；
二、强占，这种情况多为高利贷不偿，如果你觉得你的拳头够硬，可以去怼一下；
三、多重查封，这种情况相对较隐蔽，因为公告里面不会有，前期如果了解不详细很容易入
坑，楼主遇到的最奇葩的案例是重庆的房子被上海的法院查封，前期拍房的客户为省钱，没有
找专业机构代办，自己拍下来之后被告知还要到上海去办相关手续，又反过来找到楼主想办
法，楼主也只能对他呵呵，SAY SORRY了，打脸啪啪啪；
四、有欠费，物业或水电气，这个问题相对简单，一般欠费都不多，前期也可以了解，毕竟捡
了几十万的大漏，受让人就当洒洒水了；
五、刑事民事案件问题，多为凶宅，问题房（辐射，火烧水淹），你要是觉得命硬，神功护
体，欢迎来咪；
六、房屋权属问题，主要是看拍卖房产是否清晰，能否顺利过户；
七、按揭贷款问题，首先明确法拍房是不能公积金贷款的，在拍下房产后，十个自然日要将尾
款打入法院指定账户，否则违约，视为毁拍，法院保证金不退，同时可以视情况处以罚款。那
么问题来了，如果个人拍房，按揭款能否在规定时间下放？
要考虑一下，而专业机构一般有合作银行，可以前置放款，规避该类风险；
八、假中介或中介实力不够，这里有两种情况，一种是纯粹骗客户钱的，前期要求客户将法拍
保证金打到公司账户，也承诺退款，但是后期拍卖不成功，保证金跑断腿也退不到，还有更恶
劣的是直接卷款潜逃，这里大家注意，法拍房保证金只会打入法院指定银行账户，不会指定个
人或公司帐。
还有一种，某些机构实力较弱，客户对该机构实力不了解，单图手续费便宜，往往吃亏上当，
因为实力较弱的公司在前期尽调和后期清场上难以保证，那拍下问题房和过不了户的房子你是
要还是不要？
切记！！！
不管是买法拍房，新房，还是二手房都要慎重的考虑。多向专业人士请教。不要盲目冲动跟风
的消费。
1.持有周期（需求迭代）
分为自住/投资
自住：根据事业发展及家庭规划，预计购入此房定居此地的周期是几年？
投资：所有二手房交易周期是产权满三年，预计哪一年出售此房？此房的租金回报预期是多少？2.出行成本（时间成本）
分为就业/生活
就业：上班距离，交通方式
生活：周边配套，交通方式
3. 物业收费（维护成本）
购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费、水电费等收费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。
4. 户型配套（居住体验）
关注要点：
1. 朝向的优劣一般认为是南北＞南南＞东南＞西南＞东北＞西北＞北北。
2. 不建议买高层和底层：高层漏水概率较大，电梯坏了累死你（除非高层独有较好的环境视线）；底层易潮湿、招蚊虫。建议购买中间楼层（4-6楼较合理）
3. 建议购买方正户型，无面积死角。充分考虑采光以及通风。
4. 得房率，不同住宅不一样，但80%-85%为佳
*房子分为建筑面积和套内面积，房价是按建筑面积来计算的。而真正我们住进去房子的面积，实际上是要比建筑面积要小的，这个就是所谓的套内面积。得房率=实际面积/套内面积
国家没有针对这个进行明文规定，但是可以参照这个标准。
高层塔楼住宅（75%――78%）
高层板楼住宅（78%――85%）
小高层板楼住宅（85%――88%）
多层住宅（88%――95%）
得房率也不是越高就代表越好，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的，那这样的房子还有人要吗？
5. 房屋年限（0216贷款）
老破小：房龄较久的房屋要认真仔细地察看天花板是否潮湿，日后就很可能会渗水，还要认真察看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。
新房：装修风格是否喜欢，翻修成本是否超出预期。
翻新房：隐患风险
6. 购买预算（财务规划）
1.购房前需承担的成本（服务费、竞拍费、贷款手续费...）是否有足够的现金？
2.购房后需承担的月供是否有预算？
7.楼盘低估性（相同板块价格差距大——土地透支率）
开发商拿地贵，未来房价收益被透支
8.政策行情
城市发展规划直接决定该板块发展--房价涨幅.