时间：2022-12-04 20:36:56来源：法律常识
齐鲁网·闪电新闻11月3日讯 今年九月，闪电新闻记者报道了烟台市刘女士的遭遇。（报道链接：调查丨“售后包租”是馅饼还是陷阱？）2016年，刘女士和数十位业主购买了烟台市金长城大厦酒店公寓的房子，开发商宣称售后返租，十年回本，在家躺着就能赚钱。购房合同签完，业主们在开发商的要求下，与一家叫做上海瑞纳酒店管理公司的托管公司签订了托管合约，托管公司将房子租给贝斯特韦斯特酒店。
今年1月，贝斯特韦斯特酒店突然发来不再续约的函，并声称，如果续约，租金要降低为原来的一半。而此时，酒店的开发商已经将责任全部推给托管公司，托管公司却早已不见人影，刘女士十年回本的的希望落空，维权处处碰壁。
经过闪电新闻记者曝光后，目前，业主已经和酒店方达成和解，收回了房屋的经营权。
售后包租频频爆雷，消费者十年回本希望落空
售后包租，一度在全国各地十分火热，大多数售后包租的项目，都是以托管的形式进行，也就是在开发商将房子卖给消费者后，消费者与开发商指定的托管公司签订托管合同，托管公司对房子进行统一经营管理，承诺每年可以返还给消费者总房价6%—9%不等的收益。
在网络上搜索“售后包租”或“商铺托管”，消费者维权的帖子铺天盖地。菏泽市牡丹区紫金国际广场、南京金盛财智广场、福州信通广场……有的是商铺，有的是公寓，有的是写字楼，但是开发商的宣传模式都是一样的，卖房时宣称售后包租，相当于一个首付的钱在十年后就能赚一套房。巨大的诱惑吸引了不少人把全家的血汗钱砸了进去，但最后的结果多是悲剧，要么商铺租不出去，要么就是开发商资金链断裂然后跑路，留下一堆租不出去，自己又不能用的房子。
记者走访济南售楼处，售后包租为普遍现象
尽管法律明确规定禁止以售后包租的形式销售商品房，但是记者走访发现，在济南，这样以“托管经营”、“售后返租”、“十年回本”等形式售后包租来作为卖点的房产不在少数。
“假如购买商铺的总房款为95万元，首付需40万，前2年的收益为13万元，直接抵扣在总房款里，实际相当于首付27万即可。”绿地国金中心的销售人员说，业主在签订购房合同的同时，也会签订为期10年的托管协议，第一年到第三年，业主会有总房款7%的收益，第四年收益为8%，第五年收益为9%，后面5年按照实际租金进行九一分成，业主占九成，托管方拿一成的管理费。
销售人员还强调，即便是商铺的效益没有达到预期，托管公司也会自己补贴，付给业主租金，保证用户能拿到保底收益，在商铺经营好了以后，年底业主还能拿到一定的分红。
这些话术，和刘女士购买公寓房时听到的几乎一模一样。
世茂时代先声的酒店式公寓也是以这样的方式进行售卖。销售人员称，消费者购买公寓后，与山东永越酒店集团签订租房合同，山东永越酒店集团来运营亚朵酒店。除买房需要付的钱以外，还要消费者提前垫付五万多的装修金，但是开发商承诺，后期装修费用会在收益中返还回来。
如果说，商场后期经营不善，托管公司无力支付给业主收益，那谁来负责呢？
当记者问出这个问题时，世茂时代先声的售楼人员说：“亚朵酒店作为一个这么大的品牌，肯定不会自己砸了自己的招牌。”绿地国金中心的售楼人员说：“现在开发商通过招商引进了许多年轻人喜欢的品牌，再加上这个地理位置，想运营不好都难。”
律师：开发商的包租承诺没有保障
根据住建部颁布的《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得以售后包租或变相售后包租形式销售未竣工商品房。并且，按照《办法》第42条规定，违者将被处以1万元以上3万元以下罚款。
济南市聚轩事务所律师张金玉表示，开发商虽然宣称在房屋出售后，业主每年赚取一定的高额回报，但实际上真正的签约托管主体是业主与第三方企业，而对于第三方企业的履约能力，开发商是没有做任何担保的 。一旦第三方企业出现任何违约行为导致损害赔偿 ，作为业主只能依据合同找第三方企业，而此前开发商所作出的返利承诺是没有任何保障的。
闪电新闻记者 商凯军 王雷涛 报道
