时间：2022-12-06 07:37:57来源：法律常识
2020年4月17日，广东省律师协会召开新闻发布会，发布律师行业疫情防控及服务复工复产复市的工作情况。发布会上，省律协副会长黄思周发布了广东律师疫情防控法律服务典型案例。
一起来看看典型案例：《广东卓建律师成功化解470多户业主商铺租赁纠纷》
基本案情
2013年，约470户业主向深圳某公司（国企）购买其开发的某某广场共计约738个商铺。深圳某公司与各业主签订《租赁合同》，约定了商铺建筑面积、购买总价款，同时，由各业主将所购商铺返租给深圳某公司，租赁期限为九年，深圳某公司享有联营、合作、承包、转租、开设商城等经营管理权，并对商铺及某某广场进行统一装饰装修、招租，且有权以自己的名义将商铺出租、决定承租户再转租等。
2020年2月20日，深圳某公司向各业主发出《关于适当减免商铺租金的函》，函告：“我司暂时中止2020年2月份、3月份与您签署的《返租合同》的履行，不再支付2月份、3月份应予返还给您的店铺租金，我司也会按照深圳市政府的规定免除现有商场租客二个月的租金，待‘不可抗力的疫情’过后，再行恢复合同的履行。”
2020年3月3日，李兰兰律师接到部分业主求助，表达了对深圳某公司的愤怒情绪，以及要求群体维权的意愿。李兰兰律师了解到案涉人数众多，处理稍有不慎极易引发群体性事件，既无益于业主维权，又将对疫情防控工作造成极大的风险，调解工作已刻不容缓！李兰兰律师首先告知各业主应理性维权尽量以协商方式解决问题，在连夜研究案情资料对纠纷进行综合分析后，她建议业主们推选代表人与深圳某公司谈判，避免群情激奋下难以理性表达诉求，规劝各位业主在维权的同时不给疫情防控工作“添麻烦”。
2020年3月11日，在李兰兰律师组织指导下，约470位业主推选出了6名代表人，各代表人分组收集业主资料、组建各小组业主群。2020年3月12日至23日期间，李兰兰律师指导六位代表与深圳某公司代表进行了两轮现场谈判、四轮文件来往回函及多轮微信磋商。11个昼夜的谈判沟通总算有了不错的结果，双方最终达成一致，同意深圳某公司以支付半个月租金，再给予业主半个月代金消费券（有效期三年，可以消费住宿、餐饮、健身、会议室等）的形式支付2月、3月的租金。
案例评析
1.深圳某公司能否援引“不可抗力”作为其免除支付租金的理由？
根据广东省高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》规定，确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定，负有通知和证明义务。
在本纠纷中，深圳某公司在没有履行法定的举证和通知义务情形下，不得直接援引“不可抗力”作为免除支付租金的理由。
2.深圳某公司决定中止合同履行，并以免除“商场租客二个月的租金”为由不予支付2月份、3月份租金的行为是否合法？
本纠纷中的租赁合同不存在法定应当中止的情形，如深圳某公司确需变更合同，应当依法与各业主协商一致。
《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》规定，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。深圳某公司为国企性质，其决定根据深圳市政府规定免除“商场租客二个月的租金”没有任何问题，但其既是转租人，也是承租人，出租人为各业主个人，各业主并非上述文件中的国有企业，并不负有应当免除承租人租金的当然义务。所以，深圳某公司在没有与各业主协商一致的前提下，不能自行决定免除租金。
因此，深圳某公司单方决定中止合同履行、不再支付2月份、3月份租金的行为违法。
典型意义
1.代表性。开发商通过售后回租方式开发运营商业物业具有一定的普遍性和代表性，本纠纷解决路径和方式可以复制和借鉴。
2.群体性。本次所涉商铺约738个，业主约470个；法律主体涉及出租人、承租人、转租人、次承租人，开发商既是卖方，又是承租人和转租人。
3.导向性。国有企业的行为一定程度上影响政府形象和公信力，在维护和谐稳定社会关系以及助力复工复产关系中应发挥示范和引领作用。
4.时效性。从发生争议到解决争议，通过有序的组织、沟通、谈判等方式，仅用了20天时间，圆满解决争议，平息了可能造成的群体性事件。
5.协力性。在协商解决纠纷的过程，充分体现了各方互相体谅、互相支持、共同努力、共克时艰的精神，为合同的继续履行及有序复工复产创造了条件。
李兰兰律师在此次纠纷中以法律人的敏锐迅速察觉了该起纠纷可能产生的社会维稳风险和疫情防控风险。从咨询解答到争议解决策划到文书草拟，从组织业主推选代表到斡旋涉事双方沟通谈判，再到最后达成一致处理意见，李兰兰律师始终勤勉敬业且全程提供无偿服务。在大家的共同努力下，终于将纠纷化解在诉讼前，将疫情防控风险消弭于无形中。纠纷的顺利解决既维持了深圳某公司和各业主的良好关系，为双方继续履行合同奠定了良好的基础，又给次承租人的复工复产和继续经营给予了实质的帮扶，实现了业主、承租人、次承租人三方共赢的局面，对全市有序复工复产工作做出了实实在在的贡献。
供稿 | 省律协
编辑、排版 | 晓玲
校对 | 宣传部