时间：2022-12-07 03:48:29来源：法律常识
「镇主」出品
背景回顾：
十几年前，位于北京市核心位置西城区安德路77号院被定为危改项目，由北京恒远基业房地产开发有限公司进行拆迁重建，新规划德 胜雅苑小区，1号楼为回迁房，2号商品楼房。
2007年到2009年之间，一些购房者们与恒远基业以支付30%-100%购房款的方式签订了《投资协议》购买2号商品楼房，此后他们签订补充协议，明确购房目的。
但万万没想到的是， 开发商的交房时间一拖再拖，整整过去12年，依然未交付。
对于此事，「镇主」邀请到北京圣运律师事务所主任王有银 律师进行解读。
王有银，国内知名行政法律师，北京圣运律师事务所主任，人民网慕课法学院执行院长，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，华北电力大学法律硕士实践导师，“女童保护基金”管委会成员、法务部部长，司法部《法律与生活》杂志特聘法律专家，征地拆迁纠纷调解纠纷中心主任，谈判与企业法律风险防控专委会副主任，法制日报社《法制文萃报》首席顾问。 近二十年法律服务经验，擅长行政复议、行政诉讼、征地拆迁谈判及“组合诉讼”维权。
王有银律师多次被CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、法制晚报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、BBC等国内外多家媒体采访报道。曾荣获全国律协2010年度推荐中国优秀律师、“2012年度优秀专业律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”、“法制晚报2018年度优秀律师”称号。
律师观点：
· 开发商十多年未交房，是严重的失信 行为。不仅侵害了购房者合法的居住权益，也经常让购房者面临维权困难。有关部门要积极作为，避免出现踢皮球的现象。
· 一房二卖是典型的违约行为，如果开发商存在通过一房二卖的方式诈骗房款、骗取贷款的行为，还可能受到刑事追诉。
· 在未竣工验收的前提下，通过与开发商协商，装修入住房屋，存在巨大的安全隐患。
镇主：在您过往丰富的地产案件处理经历中，是否遇到过十多年未交付的情况？您如何看待这种现象？
王有银：也存在十多年未交付的情况，这是严重的失信行为，不仅侵害了购房者合法的居住权益，也经常让购房者面临维权困难。
有关部门还是要积极作为，避免出现本事件中踢皮球的现象，相关法律法规也要逐步完善，让购房者获得足够的权利救济。
镇主：一房二卖甚至一房多卖这样的行为开发商在法律上应该承担哪些责任？购房过程中如何识别避免这种情况？对于涉及一房二卖的购房者如何通过法律途径维权？
王有银：一房二卖，一定会导致有一方购房者无法取得房屋所有权，这是典型的违约行为，开发商需要承担违约责任。
早年间，一房二卖行为发生较多，最高人民法院出台了《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条、第九条规定了因一房二卖产生的违约责任和缔约过失责任。 依据该解释，如果开发商出现违约，不仅仅要返还已支付的房款及利息、赔偿损失，还有可能依购房者的请求支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
除此之外，《商品房销售管理办法》第三十九条规定，开发商一房二卖，房管部门可以处以警告，责令限期改正，并处2-3万元的罚款。
如果开发商存在通过一房二卖的方式诈骗房款、骗取贷款的行为，还可能受到刑事追诉。
为鉴别和防止一房二卖，购房者可以采取以下行为：
第一，办理预告登记。《物权法》第二十条规定了预告登记制，在签订合同后，购房者可以及时到登记机构办理预告登记，预告登记后，未经购房者同意，处分该不动产的不会发生效力，可以防止一房二卖。
第二，购房合同备案。签订购房合同后，可以通过备案的方式使房产交易透明化，也可以查询备案记录，了解该房屋是否已经出售给他人。
第三，提高违约责任。在签订合同时，可以尽量提高首付款比例、适用定金罚则等，加重开发商的违约责任，防止其铤而走险。
当然，规避一房二卖的最稳妥方式还是尽快完成房产交易，依据《物权法》规定，房屋等不动产所有权以登记为生效条件。 购房者在签订合同后，要尽快去不动产登记机构办理转移登记，成为房屋真正的产权人，也就不再惧怕一房二卖行为。
如果已经产生一房二卖纠纷，购房者可以与开发商进行协商，按照前述法律依据，要求开发商退回房款、支付利息并赔偿损失等。协商不成，可以提起民事诉讼维权，也可以向房屋管理部门反映，要求房管部门及时查处该违法行为。
镇主：在德胜雅苑这个案例中，目前看主要卡在项目工程竣工验收这个环节，如果开发商久拖不组织竣工验收，对于购房者来说，如何通过法律途径维护自己的权益？
王有银：目前我国尚未有法律法规强制开发商组织竣工验收。在本案中，开发商迟迟不组织竣工验收，导致业主不能办理产权证书，不能顺利入住，其本质是违约行为。
依据《合同法》第一百零七条规定，开发商不按照合同约定履行交房义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以依据《合同法》第九十四条的规定，在法定期限内行使解除权，要求开发商返还购房款、支付利息并赔偿损失。
购房者可以与开发商协商解决，不能协商解决的，可以提起民事诉讼维权。 在诉讼之前，可以依据《民事诉讼法》的有关规定申请财产保全，当开发商不执行判决时，可以申请人民法院强制执行被保全财产。
镇主：未竣工验收的房子，是否可以交付？购房者装修入住未经竣工验收的房子未来存在哪些法律风险？
王有银：依据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房在通过竣工验收后，才可以现售。该法第四十条规定，未组织验收即交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。通过上述规定可以看出，未通过竣工验收的房子，是不可以交付使用的。
在本案中，部分购房者在未竣工验收的前提下，通过与开发商协商，装修入住房屋，存在巨大的安全隐患。未竣工验收的房屋不具备现售条件，购房者无法办理产权证，从法律上并没有取得该房屋的所有权，如果出现一房二卖等情况，购房者可能会被卷入后续的纠纷，影响生活安宁。
除此之外，未竣工验收的房屋如果存在其他法律问题，比如本案中土地使用权存在瑕疵，有其他历史遗留问题等，可能会导致该房屋建设违法，一旦进入“拆违”程序，已经进行的装修作业可能会给购房者带来进一步的财产损失。
