时间：2022-12-07 04:49:38来源：法律常识
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购买拆迁安置房的法律风险及规避技巧（2019）
一、什么是拆迁安置房？
拆迁安置房是政府进行公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。拆迁房安置的对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受到法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。
拆迁安置房的买卖区别与一般商品房的买卖，无法在房产登记中心进行预告登记。一旦买房人支付了购房款，今后是否能够顺利取得房屋则在很大程度上取决于卖方人的配合。
二、总结实务经验，拆迁安置房买卖的法律风险有以下几类：
1、房屋买卖合同无法履行的风险。
拆迁安置房买卖合同签订时，卖方尚未拿到房产证及土地使用权证，买方为以较低的价格购买该房产而冒风险。双方同意，待合同签订且支付购房款之后，一旦卖房人拿到房产证，将无条件配合买房人办理过户手续。
因房产市场处于上升趋势，在支付购房款后至卖方拿到房产证的期间，由于房价的上涨，卖方可能会再将该房屋出卖给第三人并于取得产证后办理过户。此时，由于卖方已将房屋过户至第三人，在先买受人则无法在要求卖方履行过户义务。买方只能向卖方主张解除合同返还购房款及违约责任。
2、因卖方无理拒绝配合过户或要求加价而产生纠纷的风险。
拆迁安置房买卖合同签订后，买方已经按照约定将购房款全部支付给卖方，待卖方拿到房产证后，往往涉案房屋的价格已经大幅上涨，此时买方惯常做法是找各种借口拖延配合买方办理过户手续或直接要求增加房屋价款。无疑会产生纠纷。
3、因卖方无出售房屋资格而导致买卖合同被判决无效的风险。
拆迁安置房出售人往往不是唯一所有权人，该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。这种情况在司法实践中较为普遍。
4、因违反限制出售的政策规定，而无法履行的风险。
地方政府多会出台拆迁安置房限制交易的政策。以上海为例“被安置人获得配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易”，此就意味着即使卖方取得产权证，买方仍需等待五年才有取得产权的可能，这无疑大大增加了买方的风险。
以上四类风险或纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷，但是可以确认的是，购买拆迁安置房存在的风险大大高于购买普通商品房。
三、如确需购买拆迁安置房，规避风险的技巧
1、定要签订书面合同。
书面合同是房屋买卖交易中必须有的，不仅是双方履行的依据，更是在出现纠纷时维权的有利依据。
2、通过约定违约金或预先留置部分购房款作为合同能顺利履行的约束。
对于卖方拒绝协助买方办理房屋过户手续问题，应事先在合同中约定违约责任，对于购房款，买方应预留过户尾款，待卖方办理完过户手续之后予以支付。
3、要求卖方配偶及近亲属作为见证人在合同上签字确认。
此是为了确保签订拆迁安置房的卖方具有出售房屋的资格，防止卖方未经其他共有人同意的情况下私自出售。
上海离婚房产律师黄劲夫律师提醒：上面只是总结了一部分关于拆迁安置房买卖存在的风险及规避技巧。现实中存在的问题还有很多，需要小心应对。
除此之外，签约前应当进行相应的背景调查、实地查勘等准备工作。同时，签约时应仔细具体分析合同条款。出现纠纷后，如无法通过协商方式解决，一定要迅速考虑通过法律途径寻求救济。
黄劲夫律师，中华全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海科尚律师事务所专职律师。专注于民商事领域的诉讼，秉承“提供专业法律服务”的执业理念，用热忱的服务态度，力求为境内外客户提供高水平的法律解决方案。主要执业领域有：房产纠纷、婚姻继承、交通事故、劳资纠纷、刑事辩护、企业法律顾问等。