时间：2022-12-08 20:59:22来源：法律常识
魏兴宁律师表示，“小产权房”属于社会公共利益范畴，禁止对外销售。如对外销售，导致合同无效。因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错，应当各自承担相应责任。
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案情摘要：
2018年5月10日，杨某华与吴某清签订了《房屋销售合同书》，约定：杨某华自愿向吴某清购买位于某县X镇(X镇步行街)岩口居民点x栋(靠山屯)第x层x-x号清水房屋，房屋总价款为19.5万元。杨某华依约向吴某清支付购房款。嗣后，杨某华进行装修，购买水电材料共计4,296元进行了安装;购买了8,915元的瓷砖尚未进行安装。装修期间，杨某华遭到他人干扰无法继续装修。另查明，涉案房屋地下土地为农村集体土地。
不利后果一：杨某华与吴某清买卖涉案房屋的行为是否合法有效，应依法予以审查
根据《中共中央、国务院印发<关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见>》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等法律、法规和政策，国家加强土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地，强调对土地的管理、合理开发利用和切实保护耕地，使用集体土地必须严格按照土地利用总体规划，需办理相关审批手续，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，说明国家法律、政策对农民住宅及“小产权房”的对外销售予以禁止，实践中也无法办理过户登记，以保护集体经济组织权益，稳定我国农民集体土地所有制制度，属于社会公共利益范畴。本案中，涉案房屋在没有相应合法产权证书、登记备案的情况，应属于现实生活实践中“小产权房”性质。杨某华与吴某清通过签订《房屋销售合同书》，买卖具有“小产权房”性质的涉案房屋，在房地一体的格局下，侵害了农民集体土地所有制和集体经济组织权益，违背国家法律和政策精神，损害了社会公共利益，依法认定杨某华与吴某清签订的《房屋销售合同书》无效
不利后果二：因合同取得的财产返还，无法返还应折价补偿，有过错的应当赔偿
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋销售合同书》无效，因该合同取得的财产，杨某华与吴某清应予以返还，则杨某华应将位于涉案房屋退还吴某清，吴某清应退还杨某华购房款19.5万元。杨某华签订《房屋销售合同书》后，购买了4,296元的水电材料和8,915元的瓷砖，其中4,296元的水电材料已安装完毕，8,915元的瓷砖尚未进行安装。水电材料已添附到涉案房屋，现难以剥离，杨某华与吴某清互相返还后，杨某华因《房屋销售合同书》无效受到了4,296元损失;对于杨某华购买的8,915元的瓷砖，因尚未进行安装，杨某华可自行进行处分，不属于损失范围。对于杨某华主张的水电安装工资1,800元的事实，杨某华未提供直接证据予以证明，但因安装水电材料确需花费人工工资，根据本地装修人工费用标准和涉案房屋面积等情况，酌定杨某华花费的水电安装人工费为1,500元，该水电安装人工费也已添附到涉案房屋，应认为属于杨某华损失。吴某清作为涉案房屋出卖人，应当知晓涉案房屋的性质仍对外销售，存在较大过错，应承担主要责任;杨某华作为购房者，未尽到合理的审查涉案房屋权属、性质的义务，存在一定过错，应承担次要责任。依法酌定杨某华与吴某清按照4：6的比例承当相应的损失责任，即杨某华因《房屋销售合同书》无效而受到的损失为4,296元+1,500元=5,796元，由杨某华承担2,318.4元，由吴某清承担3,477.6元。