时间：2022-12-09 04:10:48来源：法律常识
今天（16日）的《现代快报》报道说：
近日，徐州市云龙区和平壹号四期的购房者，再次接到延期交房告知函，告知函中称因受政府对大气污染防治政策影响，工程进度放缓，再次延长1个月时间。并称此为不可抗力，开发企业不承担违约责任。
不过，有购房者发现，
在他们签订购房合同之前，徐州市政府有关大气污染防治的管控措施已经出台，明知施工会受影响，仍然称之为不可抗力并延期交付，购房者表示：有违常识！
连续两次延期交房，购房者无法理解
和平壹号楼盘由徐州绿润置业有限公司（下称绿润置业）负责开发，绿地控股集团徐州置业有限公司占该公司60%股份。土拍、规划公示内容显示，该楼盘在2014年由绿润置业竞得，分三个地块四期开发，目前全部售罄，除四期700多户住宅及部分商业用房外，全部交付使用。
连续两次延期交房，让不少购房者无法理解。
绿润置业第一次向购房者发布的延期交付告知函显示，延期原因为：
徐州市人民政府办公室《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》文件要求：2017年11月15日~12月31日为该市防治大气污染管控时间，在此期间内，政府将对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，建筑工地不得进行土石方作业等。
告知函称：该文件的实施将使其公司开发的所有项目因基础建筑材料无法供应而不得不停顿下来。为保证购房者的知情权，根据上述文件精神及《商品房买卖合同》补充协议第8条之约定，特发函通知合同约定的交房时间和办证时间由此顺延一个半月。
告知函显示：对于因该不可抗力造成的延期交房和办证，开发企业不承担违约责任。
第二次延期交付告知函，延期理由与第一次相同，同样表示因不可抗力造成，开发企业不承担违约责任。
不过，购房者从徐州市人民政府官网查询到管控文件《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，
文件规定的管控时间为2017年9月15日~2018年3月31日，与告知函中的管控时间不符，提前了两个月。
而在2017年9月~11月期间，恰恰是不少购房者签订购房合同的时间。
“我们签合同的时候，管控工作已经开展了，那就意味着开发企业应该知道可能造成的影响，如此的政策还能称得上是‘不可抗力’吗？”购房者王先生说。
江苏茂通律师事务所刘茂通律师表示，《民法通则》中对“不可抗力”的界定，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。结合到和平壹号四期的情况，相关政府管控文件早于购房合同签约时间，该政策显然不属于“不能预见”范畴。
“按照上述界定来看的话，实际上政府文件也不属于‘不可抗力’范围，开发企业以此为理由，不承担违约责任，是不成立的。”
绿地控股集团徐州置业有限公司客服部一名李姓负责人表示，延期交房确因政府政策，该政策文件对企业而言属于不可抗因素。
汉风花苑也曾因“不可抗因素”延期
记者在律伴网上看到，去年6月“绿地商务城八期梵顿公馆（汉风花苑）一业主”发布咨询消息说：
“绿地集团在徐州盖了绿地商务城八期，小区名叫汉风花苑，原本定于2018年8月31日前上房，后由于市政府下发文件称环保问题，小区施工进度受到影响。
故绿地集团下发邮件说延期一个半月，属于不可抗因素，绿地不承担违约金。
截止到今天，绿地再次下发延期上房通知书，延期至2018年12月30日。
请问合法吗？为什么别的小区施工进度不受影响，光是绿地总是在打着环保旗号，延期交房，这样就不会产生违约金。
我们就是平头老百姓，为了买个房子不容易，但是现在绿地集团这种做法，让我们无法接受。
徐州房价这么高，如果再出现什么岔子，我们就是完成失去了住房的权利（因为买不起了）。
每次都是拿政府文件来告知我们，难道你们绿地集团就没点诚意，来解决问题吗？你们一句话，一张纸，换来的是我们没有房子住。
希望得到解决，谢谢。
绿地商务城八期梵顿公馆（汉风花苑）一业主。”
今年5月，大众证券报以《徐州绿地一楼盘被投诉曝光：住宅变商用 墙体脱落》为题报道说：
“绿地集团在全国房地产界是一家赫赫有名的公司，一直都以建设高档、标杆型的建筑闻名。但在徐州，最近有一个叫做绿地悦庭的小区却引发了业主的大量投诉。
投诉的业主说，自从几年前拿到了新房子，他们感受到的不是喜悦，而是无穷无尽的烦恼，各种问题一大堆。
2011年业主购买楼房时，开发商提供的楼盘宣传彩页，不管是文字描述还是户型图的设计与布局，都是按照住宅去规划的。
但是有业主反映，直到2012年交房后，办理房产证时，业主们才发现这处房子的性质竟然是办公。
……
徐州绿地悦庭小区的业主告诉记者，小区种种问题已经让他们精疲力尽，希望绿地公司能尽快拿出一个负责任的态度。问题一堆，层高不合格、构造柱里只有钢筋而没有水泥、墙体瓷砖脱落、大厅吊顶脱落，供电问题久拖不决、开发商该提供的材料一直不提供。”
什么是不可抗力？不是由开发商说了算
在逾期交房或者逾期办证的纠纷中，开发商经常找种种借口来辩称自己逾期是迫不得已的，并将之都归为不可抗力，在开发商提供的商品房买卖合同中，通常也会出现该类条款，约定一旦遭遇不可抗力，开发商不付违约责任。
其实不可抗力是有法定标准的，不是由开发商说了算的，那么“不可抗力”具体是什么意思，对业主来说又有什么影响呢？
根据《民法总则》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力的特征：不能预见、不能避免、不能克服。
（1）不能预见：即不能以人的意志为转移，当事人对于事件的发生根本无法预见。如发生地震，房屋崩塌致使交易无法继续的。
（2）不能避免：即无法采取任务措施加以规避。即便出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，也不算不可抗力。
（3）不能克服：这是不可抗力的最后一个特征。指当事人对该事件的后果无法加以克服。政府或社会行为，譬如政策的变化、国家出现政权的交替等。
不可抗力导致违约要担责吗？《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
因不可抗力导致违约，无需担责；但是否属于不可抗力，还需法官裁决。
行政行为是否构成商品房买卖中的不可抗力？
2015年2月18日的《人民法院报》在7版刊登了浙江省高级人民法院翟寅生、上海财经大学唐孟暄撰写的文章《行政行为是否构成商品房买卖中的不可抗力》在第四节“商品房买卖中的行政行为”中分析说：“目前，商品房买卖中最常见的有以下三类行政行为：
1.拆迁行为。政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，因此，对于该地段的房地产开发商而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍。即使政府拆迁进度慢于预期，开发商作为建筑业的专业主体，也应该对此有所预见并做好充分的履约准备。因此，一般情况下，拆迁导致交房的迟延不能适用不可抗力制度进行免责。
2.限购政策。对于因限购政策而导致的合同履行障碍，应当如何判断其责任？参考北京市高级人民法院的规定，国家对于房地产市场的宏观调控并非一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。
3.其他强制措施。如应对自然灾害或气候异常而采取的各种强制措施，此类行为要根据该自然现象与当地的地理位置、气候特点等综合判断当事人对其是否具有预见性等。如在一起商品房预售合同纠纷中，法院认为，每年7、8月份高温炎热的气候是众所周知和可以预料的，房地产公司应做好相应防范措施，该困难并非无法克服，行政部门要求各级施工单位在高温期间部分时段必须停工或者缩短作业的文件不属于民法意义上的不可抗力。”
市政改造、楼市新政都不属于“不可抗力”
早在2010年7月22日《青年时报》在《风尚地产·焦点》版面以《市政改造、楼市新政都不属于“不可抗力” 房产纠纷中“不可抗力”多为托词》报道说：
“不可抗力，根据相关法律解释，是一项免责条款。遇到不可抗力的事件，违约的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。有律师认为，在现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成‘不可抗力’的免责条款”
“在具体的房产交易中，违约方为何如此‘热衷’不可抗力？（浙江永大联合律师事务所）刘轲律师解释称，作为违约的一方都会主张以不可抗力作为抗辩的，因为一旦认定为‘不可抗力’，根据法律规定，不可追究责任，违约方就可以全部免责或部分免责，但法院一般都很慎用，以调解为主。
实际上，如何认定‘不可抗力’一直富有争议。据此，不少开发商却对‘不可抗力’的范畴进行了任意的延伸与解释，在合同中对‘不可抗力’的注解除了自然灾害外，还将‘项目规划变更导致工期顺延’以及‘对市场变化判断失误等企业风险’，这些开发商不能控制的其他原因也一并归入‘不可抗力’。
对此，浙江泽大律师事务所贾熙明律师认为，这些被开发商擅自归为‘不可抗力’的因素，明显违背相关法律原则，涉嫌霸王条款，都不能构成‘不可抗力’的因素，多为违约方逃避房产纠纷的托词，购房者在签订合同时应多加留意。”
来源：现代快报、人民法院报、青年时报，徐州广播电视报综合报道
