法拍房要找律师跟着吗,怎么做法拍房尽调

时间:2022-12-09 06:00:23来源:法律常识

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普通老百姓怎么做好法拍房的尽调工作,有哪些流程和工具?


这是网上针对法拍房经常出现的一个问题。对于想买法拍房的朋友们来说,尽调问题如果可以自己解决,那么买法拍房一项大难题就被攻破了。


根据多年法拍房助拍经验,在这里与大家分享一下:如何零经验做法拍房尽调。学会这些你就可以打败市面上90%的个人中介(因为他们大部分自己都没买过)。



如何零经验做法拍房尽调?六个步骤就可以搞定


乐意分享在购买法拍中亲身遇到的问题,总结出来几个对法拍房尽调非常重要的步骤。



01

律师朋友帮忙调研债权债务关系

规避交付风险,找律师朋友帮忙梳理房源背后的债权债务关系,对于购买法拍房来说是非常重要的一环。


最好律师朋友能与相关法院的法官熟识,这样一来,不仅后期拿到法律文书相对轻松,而且还能避免房屋以后清场等问题。


关于清场问题,主要看房屋有无不良历史记录,以免导致房屋未来无法入住或者出售的风险。


不过光有卷宗的调研也是不够的,还需要现场多次合适调研的内容准不准确,全不全面。


02

长期调研,实地看样

需要花时间多去现场看看,次数越多越好,并且不能再同一时间段。


工作日与休息日、从早上与晚上,最好都要实地勘测一遍,一是用来核实律师朋友的卷宗信息,二是能了解房屋内有没有占用。


如果里面确实没人那还好说,如果里面有人的话,也需要多方打听里面住的是什么人,和被执行人什么关系,对于法院的判决态度等等。


如果里面是租客或者债主之类的,那最好还是找有谈判经验的人陪同一起了解情况。在这里提醒一下大家,不要在拍卖前轻易和占用人达成某些纸面的协议。


如何零经验做法拍房尽调?六个步骤就可以搞定


03

小区周边,了解情况

像是户型结构、周边配套、同户型的市场价格、历史成交信息以及活跃度,还有未来的价格预期等,从而综合判断房屋的真实价格。


不要单凭公告上面的评估价格就去判定房屋的价值,在我们也反复和大家强调了评估价有多种制定方式,并不一定接近市场价格。


这一步骤,主要是避免买到无投资价值,未来不好出售的房子,降低投资风险。


切忌一时冲动,以超出预期的竞拍价竞得,因为如果毁约,购房者所交纳的保证金可能会“缩水”,甚至“打水漂”。


04

税费测算,梳理成本节点

学会测算房屋税费及各项资金成本及支付时间节点,做好资金规划和成本测算。


税费的测算最主要就是核实房屋土地出让金、房屋来源、房屋主体、房屋此前交易价格这几方面,这些确定了就能够比较准确的估算出税费。


做测算还有一个重要的原因,那就是避免冲动竞买。我们遇到太多一冲动就上头,控制不住自己的往上加价格。


这一步骤,除了避免高买带来的风险,还可以避免出价过高牵涉贷款额度补足的风险。一旦超出贷款额度资金无法及时到位,保证金会被没收,甚至还需要补上下次竞拍差价。


如何零经验做法拍房尽调?六个步骤就可以搞定


05

交易中心查询具体档案

去房产交易中心查询历史成交数据、调取历史档案,避免土地、产权、税费等方面信息。


这一步骤,主要避免无法过户,产权不完整,不能再出售,税费过高等风险。


06

时间成本,精力支持

如果是普通的上班族,需要请假至少10次以上,主要是为了看房,以及后续往返法院、交易中心、税务中心等单位,并且办事不能拖沓。


这一步骤,主要避免交易周期过长,过了担保期限、解封解压环节衔接不上的风险。



按照上述步骤进行操作,基本上可以60-70%完成尽调买到安全又合适的法拍房。


如果你的时间很宝贵,不想自己一个人花那么多精力还要刷脸请那么多人帮忙,或者你也很担心那30%的概率万一被自己踩到怎么办。


那也可以找专业人士助拍,安全兜底帮你买好房。


根据近几年团队积累的法拍房过户经验,整理出法拍房尽调报告流程,为每一套法拍房制作尽调报告。


尽调报告包括:标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。


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