湛江找房屋拆迁律师诉讼费,二手房买卖出现质量问题 由谁来买单呢

时间:2022-12-09 19:15:29来源:法律常识

二手房与新房相比,因为具有价格偏低、地段优越、配套设施完善等优点,所以成交量相对活跃。

然而,不可否认的是,自然损耗和人为损害也直接降低了二手房的使用价值。比如,二手房买卖后出现了质量问题,到底由谁来买单呢?

近日,记者就此专访了广东优度律师事务所林宇政律师。

【案例】

2018年4月,小朱购买了一套二手房。入住后不久,小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象,不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。

经维修人员介绍,小朱才得知,原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积,擅自改变了卫生间内管道的铺设线路,导致下水不通畅,要想彻底解决问题,必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用,小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见,表明他已经默认接受了现实,所以拒绝赔偿。

小朱起诉到法院,坚决要求小王给予赔偿。

二手房买卖出现质量问题 由谁来买单?

房屋出现的质量问题较为普遍(资料图片)。

【释法】

记者:这个案子是如何处理的?

林律师:接到这个案子后,我们经过讨论认为卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程,小朱无法通过肉眼直接察觉,因此对于损失的发生,小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路,在明知卫生间下水不通畅的情况,没有明确告知购房人小朱,已经构成故意隐瞒,因此应当承担赔偿责任。最后,法院也是依据《合同法》的148、153和155条认定交付的房屋属于不符合质量要求,要求出卖人即本案当中的小王承担赔偿责任。

记者:二手房买卖出现的质量情况多种多样,那么,哪些情况该是出卖人承担责任,哪些是开发商应当承担的责任呢?

林律师:二手房买卖出现的问题较多,具体来说就是以下这几种情况:

一是签订合同前即已经出现质量问题,购房前一般普通人都能看到的明显质量瑕疵问题,购房后不能成为推卸责任的理由。因为购买二手房一般情况下都是使用年限较久的房屋,购房人自己应当履行一个必须检验义务。

二是入住后出现的明显质量问题,出现房屋质量问题入住后才发现,如果不属于隐蔽工程,属于外在的房屋质量问题,出卖人应承担质量瑕疵担保责任。

三是购买后出现隐蔽的质量问题,对采取通常方法一时不易发现,而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的质量问题,我们称为隐藏的质量瑕疵。房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担,应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果该隐蔽质量问题出卖人在装璜、使用过程中所产生,由出卖人承担责任,若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的自然损耗老化的,若房屋处于保修期内,购房人可向房屋的开发商主张保修责任。

四是已经告知的质量问题,无论是明显质量瑕疵还是隐蔽质量瑕疵,如果出卖人在订立合同时已经明确告知存在质量问题,但购房人坚持购买,对此出卖人也不再负任何责任。

五是共用部分的质量问题,常见共用部门包括:天面、外墙、公共管道等,这种情况由物业承担维修责任,费用从专项维修资金中支出。

记者:购房后如果发现质量问题,可以解除合同么?

林律师:对于质量瑕疵程度较轻的,出卖人应负责维修,或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重,甚至不能使用时,购房人可以解除房屋买卖合同,因此给购房人造成的财产及人身损失出卖人应予赔偿。

记者:如果房屋出现了质量问题,我们该如何做呢?

林律师:首先是通知修复。对于购房人来说,签订合同后,发现质量问题第一时间应当是保留证据,请求物业第三方初步质量问题作为证据。如果质量问题不严重,应当是第一时间向出卖人致电要求修复。

在实践当中,也曾有不少人问过,是否可以不给尾款。我们的建议是:若合同清晰,购房人有权暂缓回复尾款直至修复,建议保险操作,在协商不成情况下,起诉立即申请财产保全,冻结出卖人的银行账户人,然后将尾款打进去这个被冻结账户,再来请求修复赔偿。

记者:已经按揭的房子,未验收就通知业主收房,发现很多地方不合格,可以退房吗?流程怎样的?

林律师:如果是轻微的质量问题,不能以此为由不接受房屋,可以先接受房屋,再根据房屋保修的规定去要求开发商承担保修责任。如果房屋还没有竣工验收你就已经使用该房屋并且已经入住了,那么会被认定为你已完成该房屋的交付并且接受了该房屋。但是,房屋如果没有通过竣工验收就直接交付,你是可以拒绝验收的,并且你可以根据合同规定要求对方承担逾期交付房屋的违约责任。

记者:如果我购买的二手房已经办理完过户手续,但是发现装修有问题,这种情况可以找原业主吗?如果已经严重影响房屋的居住,是否可以解除合同?涉及的鉴定费用是由出卖人承担么?

林律师:针对这个装修问题需要表达清楚具体是怎样的质量问题,如果说你入住后发现是原出卖人装修的质量问题,是可以要求原出卖人承担修复的责任,如果出卖人没有修复的,你可以给出一个合理期限,如果是你自行修复的,可以要求出卖方承担修复的费用,并且在修复期间不能居住的还可以要求出卖方支付一定的租金补偿。

如果房屋已经严重影响了居住,有影响人身安全的情况下是可以要求解除合同的,但多数情况下这类情况还得先做个鉴定,是否危及到人身安全,而且裂痕是否是房屋本身的,如果鉴定出来是可以修复的话那合同是无法解除的,但是可以要求出卖方进行修复,如果出卖方不修复需自行修复的,可以要求出卖方承担修复的费用。关于鉴定费用,如果确定是房屋质量问题,那鉴定费用可以要求出卖方来承担。

另外,生活中也常见一种情况是,购买人已经全额购买房子,后来了解到这个房子发生过不吉利的事情,比如命案,意外身亡之类的,如果不想要这个房子,也是可以要求解除合同的。因为这种情况属于公序良俗的原则问题,出卖方在交易时故意隐瞒重大交易信息属于欺诈行为。

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