时间：2022-12-10 21:40:33来源：法律常识
近两年因疫情防控需求，多数企业均面临停产、停业的窘境，许多人也面临着失业待业的难题，尽管各地政府出台不少支持政策，但疫情期间依旧产生了不少房屋租赁合同纠纷，以下为主要的争议类型：
一、店铺承租人受疫情影响交不了房租，该如何处理？
案情简介：
江苏省苏州市的王某租下李某的房子经营餐馆，租期20年，双方一直正常履约。2019年底，王某提前买好大量食材，准备在春节餐饮旺季大赚一笔。然而，受疫情影响顾客纷纷取消了订单。餐馆不但没有收入，还只能看着食材慢慢变质。王某无法按期支付房租，李某将其诉至法院，让其支付所欠租金及利息、解除合同、限期搬离房屋等要求。
经法官多次调解，双方约定，剩余租期不变，租金由逐年递增改为固定数额交付并有所调减，李某同意免除2020年上半年3个月租金，王某每年给李某1万元代金券和其他补偿。合同重签后，李某撤诉。
律师说法：
该案是长约合同且剩余履行期限较长、承租方欠交租金期限较短、违约情节轻微且有继续履约的诚意，承办法官在对疫情影响作出阶段性预判的基础上，通过调整租赁期限、减免疫情期间租金、调整租金缴纳时间、适当调低年租金数额、以年度分期消费抵债等多种切实可行的方式，兼顾双方利益，维护了长约合同的稳定性，防止了因简单判决导致利益失衡甚至企业倒闭。法律并不是冰冷的文字，在没有明确条文的规定下，我们需要按照民法典的公平原则来处理案件。
二、因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？租客可以要求房东减免租金吗？
案情简介：
小陈是苏州大学的一名在校生，放暑假回家后，因疫情防控，学校延迟开学，身处外省的小陈未能返回苏州。一晃三个月过去，小陈在学校附近租住的房屋始终处于空置状态。小陈主张，在疫情防控期间，未居住的房屋不应产生费用，拒绝支付房租。对此，该房屋的房主将小陈诉至法院，要求小陈按租房合同约定支付3个月共3000元的房租。
该案主审法官本着维护租赁双方自身权益的初衷，积极引导租赁双方进行诉前调解。通过法官耐心细致地做当事人工作，向双方明理释法，最终双方达成和解协议，小王支付房东一半的租金共1500元，纠纷得以成功化解。
律师说法：
应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前，已经符合合同解除条件的，应予支持。
即无论是房东或是租客，不能说因为有疫情，想解除合同就解除合同。疫情期间能否解除合同还是得看是否满足解除条件。这个解除条件包括两种类型，第一是疫情防控前就已经具备合同解除条件，第二则是疫情防控期间出现合同解除条件，最典型的就是因疫情出现合同无法继续履行的情形。
租赁双方应积极协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
如果防控疫情发布的行政命令或管控措施导致租客对租赁房屋的使用和收益受到一定的限制，租客可以要求房东减免一定的租金。但当疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有必然的因果联系时，则不能以不可抗力为由要求减免租金。
三、因受疫情防控影响，租金以及物业费用的承担责任。
案情简介：
刘某租赁郑某商铺用于经营幼儿教育培训机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。2020年1月，广州市教育局明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。为配合疫情防控，刘某关闭了幼儿教育培训机构，并于2月3日以疫情不可抗力导致合同不能履行为由联系郑某，要求2月份租金按使用天数折算。
2月4日，刘某搬离房屋，郑某要求刘某缴纳2月份租金及物业费。刘某一气之下将郑某诉至法院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。
在明确了矛盾点后，承办法官对双方当事人做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：刘某先行清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，郑某退还刘某剩余保证金。
律师说法：
疫情防控确实在一定程度上给租赁合同的履行带来影响，但租赁双方面对疫情引发的纠纷仍需注意以下几个问题：
严格区分租赁物商业和居住用途，根据不同用途标的物在疫情期间所受影响的严重程度，采取不同的处理措施。
对于承租用于居住的租赁物，租赁物除用于居住外还具有储物功能，租金减免原则上需以出租人同意为前提，除非有证据证明承租人因疫情被收治或隔离导致长时间不能使用租赁房屋。
对于承租用于商业经营的租赁物，因政府采取疫情防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的，承租人因疫情导致经营困难延期交租的，出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的，不予支持；承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情影响的期间和程度，酌情予以支持；承租人请求解除合同的，应当根据公平原则，结合实际情况确定。
四、因疫情失去工作导致没有收入，可否因此主张免除租金？
案情简介：
李某是某酒店的员工，因疫情原因，酒店暂时关闭，每个月只给员工基本工资。李某的爱人是开店的，因为疫情原因暂时也无法继续营业。一晃三个月过去了，李某一家已经花光了自己的存款，无力再支付每个月的租金，于是和房东商量，称疫情属于不可抗力，他现在也没有钱来支付房租，能不能减免他后续的房租。房东没有同意，协商无果后，将李某告上了法院。
经过审理，法院认为对于租赁房屋用途为居住的，除因出租人的原因导致房屋不能使用等情形外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。对于承租人因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，请求缓付或调减租金的，人民法院应当做好出租人的思想工作，加大调解力度，引导当事人共渡难关，保障当事人有房可居。对因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，承租人承担举证责任。
律师说法：
对于租赁房屋用途为居住的，除因出租人的原因导致房屋不能使用等情形外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。对于经营型的房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的，一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。对受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的，可根据公平原则，结合案件的实际情况，确定是否及如何调减租金。
五、房屋租赁期已满，因隔离无法搬家算违约吗？
案情介绍：
2022年，上海的小王因工作调动，现在租的房子合同期满后就不再打算续约，也已经和房东提前打了招呼。期满后小王正打算搬家，却因为疫情原因小区实施了封控，小王无法离开小区更无法进行搬家，于是只能继续住在原先的房子里。房东让小王支付继续居住的房租，小王却认为之前的租赁合同已经到期结束了，现在没签合同，自己是不需要再支付租金的，而且继续居住不是自己的本意，而是因为疫情小区封控自己才出不去的，属于不可抗力，自己也不应该支付租金。
律师说法：
根据《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。疫情期间，若双方的租赁合同已经到期，但承租人因为防控措施确实无法搬离，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时，也应参照此前合同约定或双方协商，由承租方向出租方支付使用费。不可抗力只是一种免责事由，产生的后果只是免除一方的违约责任，而不是一方可以据此完全不履行任何合同义务。
从房屋租赁合同的视角来看，疫情只是免除一方违约责任的一个事由，并不是说出租方或者承租方任何一方可以以疫情为由不履行租赁合同所创设的合同义务。如果当事人因租金问题而产生纠纷，只有经过法院严格审查并认定租赁合同目的无法实现的原因是由于疫情所导致，承租人才可请求减少租金。如法院判决解除租赁合同，承租人不再占有使用房屋的，则无需支付合同解除后剩余期间的租金。
六、疫情是否属于不可抗力？能否单方面解除合同？
案情介绍：
王女士称，2019年12月底，她与房东李女士签订了一份一年期的租赁合同，租房用于客户接待、洽谈。但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情，小区实行封闭管理，无法再接待客户。双方协商解约未果，故诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。
法官充分了解情况后，与原告王女士取得联系，希望能调解解决。法官说一开始王女士并不太愿意调解，坚持认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，有权要求解除合同。他向王女士分析了当前疫情防控形势、法律性质和后果，并向其介绍了诉讼流程和法律风险，王女士表示愿意承担部分损失、同意诉前调解。
最终双方达成谅解，房东李女士同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000余元，双方相互配合办理涉案房屋交接事宜，涉案纠纷终于化解成功。
律师说法：
法律规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的情况。就此次新冠肺炎疫情来看，目前已确定构成不可抗力。那么，是否就能因此以不可抗力事由，单方免责解除租赁合同呢？
关键要看“不可抗力”是否导致不能实现“合同目的”。如果确因不可抗力导致合同不能履行，可以要求解除合同；如果疫情影响尚未达到令“合同目的”不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，那么“合同目的”是可以实现的，承租人则无权以不可抗力为由要求解除合同。但是，对于因不可抗力导致合同不能如约完全履行的，承租人可以根据疫情影响的实际情况，要求减少或免除租金。
租赁合同当事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的，第一步要及时通知对方，尽量减少损失；第二步按照公平自愿和诚实信用原则，优先通过协商变更合同条款或签订补充协议，主动减少和化解纠纷；第三步协商不成的，建议承租人先行交纳租金，防止承担不必要的违约责任，并注意固定和留存证据，必要时可通过诉讼方式解决。
七、根据房屋性质不同，是否有不同的租金政策？
案例介绍：
2022年，因为疫情再次爆发，多地出台了饭店禁止堂食的规定。王某承包了某地公办小学的食堂，却因为疫情来临学校推迟了开学，导致王某的食堂一直无法开张，王某和学校领导沟通协商希望能够降低部分租金，最终达成一致。而王某的朋友李某是在学校外面开饭店的，也受到疫情影响，营业收入大幅下降，于是和房东商量减少租金，房东没有同意，于是李某将房东起诉至法院，要求法院判决免除租金，法院最终驳回了李某的诉讼请求。
律师说法：
2020年5月18日，最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，直接就房屋租赁合同纠纷出台了相应指导意见。其中规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
简单来说，就是各地出台了针对国企、行政事业单位房屋减免租金的政策，如果对减免租金发生争议，法院会结合各地规定处理。而作为出租方的是民营企业或个人，没有国家财政支撑，减免租金不能强来，只能互谅互让。
不论作为出租方还是承租方，多站在对方的角度思考问题，就可以实现双方利益的相对平衡。
八、房地产公司因疫情未按时交房，算违约吗？
案情介绍：
2018年，陈某与河南省某房地产公司签订一份商品房预购合同，约定2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，可予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期。逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。
2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收； 2020年5月31日，陈某在该房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院，请求该公司支付违约金9452.16元。
法院认为，该房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据，酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈某主张逾期交房的150天，因此该房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈某诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。
律师说法：
这是一起涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，该案的判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。
九、因受疫情影响店铺无法经营，承租者单方解除合同，押金能否退回？
案情介绍：
某皮鞋公司租下某商场一间商铺用于日常经营，租赁期限至2021年12月31日止。合同签订后，某商场将柜位交付某皮鞋公司。可因疫情防控需要，该公司闭店多日。2020年3月，某皮鞋公司向某商场提出撤柜解除合同，双方未能达成一致意见。一个月后，该皮鞋公司直接撤柜、搬离现场并将某商场诉至法院。 原告某皮鞋公司诉请：确认原告与被告签订的《租赁合同》于2020年4月解除，被告应退还剩余房屋租金近25万元、房屋押金2000元。 被告某商场反诉称：原告应支付租赁期间的店庆费、物业费合计近2万元，违约金8万余元。
法院判决案涉《租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应依约履行。原告于2020年4月撤柜搬离，故合同应于当日实际解除。原告应支付被告租赁期间的租金、店庆费、物业费近18万元。 虽然新冠疫情蔓延属于不可抗力，但在4月以后，疫情已逐渐缓解，案涉《租赁合同》并非完全不能继续履行。综合疫情对合同履行的影响程度、某商场另行招租所需的合理期间、《租赁合同》中的相关约定及某商场应负的减损义务，原告应赔偿被告3个月房屋租金损失3.65元。被告房屋押金2000元不用退还。由于原告已缴纳柜位及设施使用费41万余元，被告应退还原告剩余租金近20万元。
律师说法：
该案的审理，充分考虑了新冠疫情这一不可抗力对租赁合同履行的影响。如果强行要求原告继续履行租赁合同，则其损失会不断扩大，长时间无法走出亏损的泥沼，有违公平原则，最终亦会影响到被告的租金收取。而判令解除租赁合同，同时综合考量疫情对合同履行的影响程度等因素，由原告赔偿被告一定的租金损失，及时终结合同僵局，能够找到双方的利益平衡点，依法保障各类市场主体合法权益，最终达到“双赢”的效果。
此外，如日常的商业行为并未签订书面合同，或者合同中没有约定不可抗力条款，因疫情爆发导致合同无法履行的，合同任何一方仍可解除合同且免除违约责任。
十、在疫情期间，长租公寓是否能够以“不可抗力”为由拒绝履行租赁合同？
案情介绍：
去年10月，王女士与蛋壳公寓签订了一年的房屋租赁合同，一次性付清了一年的房屋租金。2月16日中午，王女士接到了蛋壳公寓工作人员的电话，向她提出“因疫情不可抗力，房东要收回房子，在月底之前必须搬走，如果不能搬走，可以进行换租。”王女士联系业主，对方称并没有要收回房子并表示近一两年内不打算将房子收回。
“疫情当前，我现在能搬到哪儿去?蛋壳公寓承诺可以帮忙找同小区的房子，但是同等面积的房屋价格要增加700至800元。”她担忧除了价格高之外，在疫情期间搬家还承受被感染的风险。
律师说法：
“不可抗力”不可以随意使用，只有疫情导致房屋租赁合同在法律上、事实上履行不能的情况才能够解除租房合同，比如像某小区，整个小区由于确诊病例过多被强制封闭了，在客观上确实没办法住了，且“不可抗力”不能成为强制要求租客退租并不给予补偿的理由，不能所有的损失都由租客来承担。
此外，租客在换租、退租、搬家期间很可能会给疫情防控增加负担，如果因此造成了新的病例出现，或者扰乱了当地的疫情防控，长租公寓还可能受到相应的行政处罚，承担相应的法律责任。
在民商事活动中，各方都属于平等主体，因此直接从法律层面强制规定出租方必须减免承租方租金并不符合逻辑与情理。无论是承租方还是出租方，都是疫情下的受害者，每个人都承担着巨大的生活压力，承租人不能理所当然地让出租人减免房租，出租人也不能不分青红皂白的驱赶承租人。承租人和出租人双方并不是矛盾的两极，而是利益共同体，只有双方友好协商，才能实现共赢局面。
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