目录

关于报告

第一部分

上海市众创空间涉诉纠纷总体情况分析

一、涉诉纠纷时间分布

二、涉诉纠纷地域分布

三、涉诉纠纷案由分布

第二部分

各类纠纷争议焦点及裁判要旨分析

一、房屋租赁合同纠纷

二、劳动合同纠纷

三、买卖合同纠纷

四、财产损害赔偿纠纷

五、建设工程施工合同纠纷

六、保证合同纠纷

关于报告

本报告以最高人民法院案例数据库为基础，整理上海市众创空间涉诉纠纷民事判决书，归纳纠纷发生的案由、总结主要争议焦点，在此基础上为上海市众创空间可能存在哪些法律风险，如何事先预防法律风险以及当法律风险产生时如何化解提供参考。

本报告通过检索2017年1月1日至2021年6月30日最高人民法院案例数据库已公开的民事判决书，筛选得到上海市众创空间相关的民事判决书90份，其中一审判决书71份，二审判决书19份。本报告系基于对90份民事判决书进行争议焦点归纳、法院裁判要旨提取以及律师综合分析所形成。对于以调解、和解撤诉方式结案的涉诉纠纷，因无法通过公开渠道查询到具体情况，故无法对该部分涉诉纠纷进行整理分析。

第一部分

上海市众创空间涉诉纠纷总体情况分析

一、 涉诉纠纷时间分布

本报告中涉诉纠纷发生时间以人民法院立案时的案号为准，例如：案号为（2019）沪0115民初188号的案件，统计为2019年的案例。本报告涉及的90份民事判决书统计结果如下：2017年12件、2018年18件、2019年29件、2020年31件、2021年相关纠纷尚未发生或者民事判决书尚未公布，数量为零。从纠纷发生的时间分布来看，上海市众创空间涉诉纠纷呈逐年递增趋势。

二、涉诉纠纷地域分布

从涉诉纠纷发生的地域来看，上海市徐汇区、松江区、浦东新区位列前三，分别是18件、14件和12件。上海市16个区中，仅有金山区和青浦区未发现众创空间涉诉纠纷。

三、涉诉纠纷案由分布

根据最高人民法院2020年12月14日修订的《民事案件案由规定》，本报告涉及的90份民事判决书案由分布情况如下：

从案由分布情况来看，房屋租赁合同纠纷、服务合同纠纷、劳动合同纠纷位列前三，分别是44件、12件和9件，其中房屋租赁合同纠纷数量最多，占比49%，反映出上海市众创空间的法律风险多集中在房屋租赁合同纠纷。

第二部分

各类纠纷争议焦点及裁判要旨分析

本报告以民事案由为分类基础，对民事判决书中的争议焦点和裁判要旨进行提炼整理，并在此基础上从律师的视角给出相应的建议。由于涉诉案件中存在被告缺席审理、被告完全认可原告诉讼请求、案件属于偶发性质等情况，对上海市众创空间的法律风险防控不具有参考价值，本报告对该部分案件不再进行梳理分析。

一、房屋租赁合同纠纷

【争议焦点一】

租赁未取得建设工程规划许可证的房屋，房屋租赁合同是否有效？如果合同无效，承租人是否无需支付租金？

【裁判要旨】

出租人虽主张房屋租赁合同有效，但无证据显示房屋曾取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设，因此房屋租赁合同无效。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。

【律师分析】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据司法解释的规定：租赁未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。除此之外，可能导致房屋租赁合同无效的情形还有：租赁未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑使用期限的租赁合同等。

房屋租赁合同无效，是不是就可以不支付租金？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”租金这一概念是建立在合法有效的房屋租赁合同基础之上，如果合同无效或者终止（履行期限届满、解除或者其他特定情形下），房屋实际占有使用人也需要支付相应的费用，这个费用不称为租金，而是房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，并不意味着可以不支付任何费用，也不意味着可以要求返还已经支付的费用，因为承租人实际占有使用房屋事实上获得了相应的利益，该占有利益是无形的利益，并且以房屋占有使用费的方式体现。房屋占有使用费的标准一般是参照合同约定的标准，如果没有特别高于或者特别低于市场价值的情况，法院一般不会进行调整。

【律师建议】

司法实践中，房屋租赁合同被判决认定为无效或者部分无效的案件不在少数，建议承租人在租赁房屋前一定要审查房屋的产权登记证明，在涉及承租人转租的情况下，一定要审查转租期限是否超过承租人与出租人的租赁期限，对于合同中出现“有证房屋面积”、“无证房屋面积”等表述的合同不要签署。

【争议焦点二】

承租人经出租人同意装饰装修，房屋租赁合同解除后，承租人是否可以要求出租人赔偿装修损失？

【裁判要旨】

根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对于已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

【律师分析】

对于房屋租赁合同解除后，已经形成附合的装饰装修损失赔偿问题，总结起来就是：有约定从约定，无约定从法定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”对于合同解除后装饰装修残值损失赔偿问题，法律考量的因素是合同解除的原因以及各方当事人的过错程度，并非简单的赔或不赔问题，即使在支持赔偿的情况下，也会因各方当事人的过错程度不同而进行相应赔偿比例的调整。

【律师建议】

鉴于法律遵循“约定优先”的原则，务必在房屋租赁合同中加入关于合同解除后，已经形成附合的装饰装修损失赔偿条款，根据保护出租人利益或保护承租人利益设计不同的条款。如果合同中对此问题没有约定，进入诉讼程序中对这类损失赔偿通常需要经过司法评估，而司法评估程序历时较长，且会直接影响涉案房屋的实际使用，进一步扩大当事人的损失，无论对出租人还是承租人来说都是不利的。

【争议焦点三】

承租人签署房屋租赁合同用于众创空间运营，后发现租赁房屋地址无法办理企业登记注册，能否以此为由解除房屋租赁合同？

【裁判要旨】

尽管承租人租赁房屋是为了通过打造众创空间方式进行招租赢取合法利润，其中可能会涉及招商企业的注册登记问题，但承租人与出租人的租赁合同中并未对招商企业的登记注册问题作出明确约定，承租人以此为由解除房屋租赁合同缺乏依据。

【律师分析】

因房屋无法满足承租人的经营要求，承租人诉请解除合同的案件在司法实践中十分常见，通常来说有以下几种情形：无法通过消防验收、环境影响评价，无法进行餐饮经营，无法办理企业注册或者租赁地址上有尚未迁出的企业，无法办理特定行业的许可等。司法实践中一般认为，出租人有义务为承租人提供满足租赁目的的房屋，但是如果租赁合同中没有明确租赁目的，相应的经济损失就应当由承租人自行承担。在众创空间涉诉判决书中类似的裁判要旨还有：“姚某某作为承租人，其承租涉案房屋用于开办医药合成办公室，在租赁合同签订之前，应对租赁房屋是否具备办理相关证照的条件自行预先咨询或者了解，在确定租赁房屋符合其开办的医药合成实验室条件后再签订租赁合同。而且本案姚某某是医药合成研发专业方面的博士，其作为专业人员，对医药合成办公室应具备特殊条件、要求理应更加了解，故现因姚某某怠于了解租赁房屋是否具备开办医药合成实验室的条件而产生的不利后果或者经营不能之风险，应有姚某某承担。（上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初37250号）”虽然法律在这个问题上，赋予了承租人较多的注意义务，但如果出租人在合同中对承租人作出了能满足承租人需求的承诺，而事后发现无法兑现承诺，这种情况下承租人可以解除合同并要求出租人赔偿损失。

【律师建议】

对于租赁房屋地址是否能够用于企业注册登记，承租人应当在签订房屋租赁合同之前进行了解，或者在合同中明确约定租赁合同的目的，并写明如房屋不能办理企业注册登记，承租人有权单方解除合同并要求出租人赔偿损失。否则在对合同目的未进行约定或者约定不明的情况下，承租人仅仅以合同目的无法实现解除合同，缺乏相应的依据，很难得到法院的支持。

二、劳动合同纠纷

【争议焦点一】

众创空间以“末位淘汰”为由辞退员工，是否属于违法解除劳动合同？

【裁判要旨】

“末位”在每次考核中总是存在，用人单位必须将“不能胜任工作而处于末位”和“胜任工作却处于末位”区分开来。如果劳动者确实不能胜任工作，用人单位须对其进行培训或调整工作岗位，劳动者仍不能胜任工作，则用人单位可以依法解除劳动合同；如果劳动者仅是业绩居于“末位”而并不非不能胜任工作，则用人单位不能依据“末位淘汰”单方解除劳动合同。

【律师分析】

用人单位单方解除劳动合同，必须符合《劳动合同法》规定的情形，即使在劳动合同中约定了“末位淘汰”作为用人单位解除劳动合同的事由，该约定也因违反法律规定而无效。“末位淘汰”机制本身不违法，但在作为用人单位解除劳动合同事由时，必须与法定的解除事由发生竞合时才可以适用，例如：劳动者因“末位淘汰”考核触发了不能胜任工作的状态，用人单位对劳动者进行培训或者调整岗位后，其仍然不能胜任工作，此时用人单位可以提前三十日书面形式通知或者额外支付一个月工资后解除劳动合同。

【律师建议】

公司必须对员工进行考核而又不能违反法律规定，可以采取一些变通的处理方式，例如将“末位淘汰”变更为“末位”降级、降职、免职、调整工作岗位、待岗培训等其他形式，用人单位就可以在不解除劳动合同的前提下，对考核处于末位的劳动者进行处理。

【争议焦点二】

劳动者主张加班工资，应该由谁来举证？

【裁判要旨】

劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。但劳动者有证据证明用人单位掌握加班事实存在的证据，用人单位不提供的，由用人单位承担不利后果。

【律师分析】

民事诉讼的举证责任分配原则是“谁主张，谁举证”，劳动者主张加班工资，属于法律上的主张劳动报酬请求权，应当对加班的事实承担举证责任。在加班事实的举证上，仅仅依据公司打卡记录是不够的，还需要结合具体的工作内容才能进行认定，但需要注意的是，如果劳动者不掌握证明加班事实的证据，但可以证明用人单位掌握加班事实的证据，例如OA系统记录、邮箱记录、打卡记录、监控录像等等，此时证明责任会发生转移，用人单位如果不提供或者无法提供相关证据，会导致法律上推定劳动者主张的事实成立即存在加班的事实，用人单位将承担不利后果。

【律师建议】

因加班产生的劳动报酬纠纷在劳动争议案件中十分常见，但举证上存在难点，对劳动者来讲，要注意公司规章制度中关于加班的规定，是否需要申请和审批，如果需要审批，在加班前先取得相应的审批材料并保存证据；如果不需要，需要保存加班过程的证据。对用人单位来讲，要在劳动合同对加班应履行何种手续进行约定，同时在公司规章制度中建立加班审批制度，以避免将来发生纠纷时因举证不能导致承担不利后果。

【争议焦点三】

劳动合同期限届满前，公司删除门禁指纹致使员工无法进入工作场所，员工主张公司违法解除劳动合同，公司主张劳动合同是到期终止，法院如何认定？劳动合同到期终止是否需要支付经济补偿金？

【裁判要旨】

劳动者主张系公司违法解除劳动合同，但并未提供公司解除劳动合同的确凿证据，对于要求公司支付违法解除劳动合同赔偿金的诉请不予支持。对公司主张劳动合同系到期终止予以采信，但根据法律规定，除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件要求续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，劳动合同期满终止固定期限劳动合同的，用人单位应向劳动者支付经济补偿金，公司未提供其曾告知劳动者维持或提高劳动合同约定条件续订劳动合同的证据，故对于劳动者要求公司支付终止劳动合同经济补偿金的诉请予以支持。

【律师分析】

根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的举证原则，劳动者主张公司违法解除劳动合同应提供相应的证明，例如：解除劳动合同通知书、辞退函等包含解除劳动合同意思的证据，对于公司换锁、删除指纹导致劳动者无法进入工作场所等行为，一般不认定为明确的解除劳动合同的意思。

劳动合同到期不续签，原则上用人单位需要支付劳动者经济补偿金，但有且仅有一种情形下无需支付。《劳动合同法》第四十六条规定：“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的。”需要特别注意的是，用人单位如果不支付经济补偿金，需要举证证明：其曾经向劳动者提出续订劳动合同，并且是维持或者提高即将到期的劳动合同约定条件的，劳动者明确表示不同意续订。

【律师建议】

不论是用人单位违法解除劳动合同还是劳动合同到期终止，都需要劳动者和用人单位提供证据证明，对于劳动者来说，需要收集固定解除通知的证据，如果是口头通知，需要采取录音录像的方式；对于用人单位来说，一定要书面通知劳动者，并确保通知的内容符合法律规定的要件。

三、买卖合同纠纷

【争议焦点】

购买商品时未签订书面合同，仅有微信聊天记录是否可以作为有效证据？如果可以作为有效证据，如何认定真伪？

【裁判要旨】

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信聊天记录属于电子证据，但如不能提供原始载体手机，不能使用终端设备登录微信账户进行过程演示，无法证明该电子证据的真实性。

【律师分析】

在司法实践中，很多小额诉讼发生的原因就在于当事人忽视了签订书面合同的重要性，往往采用微信、QQ、短信等方式进行交易，然而在发生纠纷时出现了举证困难的局面。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中明确了微信聊天记录、微博、电子邮件、电子支付记录等均属于电子证据。同时也规定了当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。在司法实践中，如果想将微信聊天记录作为证据使用，需要注意三点：第一，一定要提供原始载体；第二，要证实微信聊天的对方就是案件当事人，即证明案件当事人是该微信号的使用者；第三，原始载体上的聊天记录应当保证完整性，不能进行选择性的删除，如果完整性被破坏，可能导致证据不被采信。

【律师建议】

虽然微信聊天记录可以作为证据，但律师建议在进行商事活动时务必签订书面合同，从证据效力上来讲，书面合同效力高于微信聊天记录，并且微信聊天记录如果不能提供原始载体，存在不被法院采信的风险。如果确实无法签订书面合同，只能用微信的情况下，需要注意在聊天记录中明确：1、对方的身份以及准确的名称；2、合同标的、期限、地点、数量、质量、违约责任等内容；3、将合同履行过程中的每一个阶段性工作和问题都反馈到微信聊天记录中，必要时进行拍照和摄像并发送至微信聊天记录中；4、建立多人的群聊，避免因个人的聊天记录遗失而导致举证困难。

四、财产损害赔偿纠纷

【争议焦点】

法院生效判决确定出租人应向承租人支付房屋装修残值金额后，承租人又擅自拆除房屋装修是否应承担损害赔偿责任？

【裁判要旨】

法院生效判决确定出租人向承租人支付房屋装修残值金额后，双方应履行生效判决确定的义务，承租人在判决生效后拆除房屋装修的行为，导致出租人对原判决确定的房屋装修残值金额提出异议，承租人应承担相应的法律责任。

【律师分析】

法院判决生效后，当事人应当严格履行判决书确定的义务。法院的判决是基于审理时的既定事实作出的，如果在判决生效后，因当事人的行为产生了新的法律事实，可能导致原判决确定的权利义务发生变化，从而引发新的纠纷。

【律师建议】

如果案件进入到法院诉讼过程中，各方当事人进行任何与案件有关的行为时，一定要征询法院或者律师的意见，例如本案中房屋租赁合同纠纷中，承租人在诉讼请求中要求出租人赔偿装修残值，但在判决生效后中又自行拆除部分装修后变卖，导致原诉讼请求中的装修事实状态发生了变化，如果按照原先判决书确定的内容履行，必然损害出租人的利益。因此，在处理涉诉问题上，应当咨询相关专业人员，聘请律师的情况下咨询律师意见，未聘请律师的情况下向法官征询意见。

五、建设工程施工合同纠纷

【争议焦点】

创业园区与众创空间运营方进行合作，并在《合作协议》中明确创业园区委托众创空间运营方与他人签订《建设工程施工合同》，众创空间运营方欠付工程款时能否要求创业园区共同偿还？

【裁判要旨】

根据合同的相对性原则，众创空间运营方与创业园区之间的合作协议效力仅及于众创空间运营方与创业园区，对施工方并无直接约束力，众创空间要求创业园区共同支付工程款的诉讼请求不予支持。

【律师分析】

所谓合同相对性原则，是指合同只在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，而与合同无关系的第三人无需承担合同义务，也不能向合同当事人主张权利。本案中签订《建设工程施工合同》的主体只有众创空间运营方和施工方两个主体，该合同就只能约束这个两个主体，创业园区并非合同签署方，因此合同对其不具有约束力，欠付的工程款只能由众创空间运营方支付。

【律师建议】

众创空间运营方在与创业园区或者其他场地提供方签订合同时，需要明确各方的权利义务，特别是在共同开发运营的情况下，应在综合考量合同签署方、资金往来、争议解决机制等问题的基础上设计合同条款，共同合作开发不能只考虑成功之后的收益分配问题，更应该注重建立合作开发过程中的纠纷解决机制。

六、保证合同纠纷

【争议焦点】

在公司无财产可供法院执行的情况下，公司法定代表人单方出具的限期履行法院判决承诺函是否有法律效力？

【裁判要旨】

法定代表人出具的承诺函系其真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合法有效。法定代表人出具该承诺函，表明其自愿承担还款责任，构成债的加入。债的加入作为当事人自愿与债务人一并承担民事责任的法律行为，可以经单方意思表示形成。

【律师分析】

一般来讲，承诺函都是单方出具的，法院认定承诺函是否有效的判断标准：一是审查是否是当事人的真实意思表示，二是审查承诺函内容是否违反法律的效力强制性规定。在司法实践中，公司无财产可供法院执行的情况下，债权人可以通过申请公司破产、提起代位权诉讼、提起股东损害公司债权人利益责任纠纷诉讼等方式进一步实现债权。

【律师建议】

在处理涉诉纠纷时，应及时听取律师的意见，法定代表人在法律上并不负有清偿公司债务的义务，公司如果资不抵债的情况下可以申请破产清算，法定代表人如果主动加入债务，反而会引发跟多的纠纷，例如个人财产与夫妻共同财产的划分，共同共有财产的析产等问题。

本文作者：田云滔