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公房也称公有住房、国有住宅。公房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有，已出售的住房称房改房。

公房是计划经济时代的产物，随着社会的进步，很多公房都以出售的形式归个人所有，但也有一些没有明确产权人的公房在承租人过世后，仍然引发了许多家庭的继承纠纷。

【案情简介】

林先生的房屋位于江苏省无锡市南长区，房屋性质为房管局直管公房。林先生的父亲是房屋的承租人，林先生一家一直与父母居住在此案涉房屋内。

2002年10月19日，林先生的父亲因交通事故去世。2010年，林先生的母亲也因病去世。而后，林先生以其父亲的名义与当地住建局签订房地产租赁契约，继续承租案涉房屋，租赁期限至2025年12月31日。

林先生至今一直居住在案涉房屋内，并已持续且足额缴纳了案涉房屋的租金。2021年底，案涉房屋被当地纳入征收范围内，林先生的兄弟姐妹认为案涉房屋的承租人为其父亲，并非林先生，林先生无权获得拆迁安置补偿利益。林先生的兄弟姐妹要求共同分配案涉房屋的拆迁补偿款。

林先生认为自己才是案涉房屋的承租人，理应获得房屋的拆迁补偿款。随后，林先生找到了北京在明律师事务所，委托我们维护其合法权益。

【在明律师解读】

显然，已经去世的人不具有权利能力与行为能力，是不能作为承租人进行登记的，房产部门登记了已经去世者的名字本身就不符合规定。

另外，公房产权在没有出售之前，属于国家，不能作为私人财产被继承。所以，原去世公房承租人的子女无权继承。但是，公房承租人对于所承租的公房享有居住权和有限的处分权，如房屋遇拆迁，承租人应该得到相应的补偿。

公房承租人的资格要根据公房实际居住情况和缴纳房租的状况来认定。如果原承租人死亡或者外迁后，与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并缴纳房租，这时，与原承租人共同居住的家庭成员就与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系。

本案中，有三点是可以确认的。

其一，林先生作为与原承租人在案涉房屋内的共同居住人，在林先生父亲及母亲均去世后，有权依法按照原租赁合同继续租赁案涉房屋。

其二，林先生虽然是以其父亲的名义与住建局签订的房屋租赁合同，但是林先生父亲及母亲早已去世，因此，他们不再具有承租主体的资格。

其三，林先生已取代原承租人的地位，与住建局签订房屋租赁合同，并持续且足额缴纳了案涉房屋的租金，显然已依法继续履行了合同约定的权利和义务。

其四，林先生及其妻子一直在案涉房屋内居住至今，且名下并无其他住房，因此，林先生已经成为了案涉房屋的实际承租人。在案涉房屋拆迁时，林先生应该得到相应的补偿，其他任何人无权要求分配。

【在明律师点拨】

在不少公房拆迁纠纷中，由于原承租人的过世或外迁，对承租人资格的认定成为裁决的关键。因其他家庭成员没有及时变更租赁登记，使得公房承租人身份不明确，这通常是纠纷的根源。

因此，当承租人过世或外迁后，现有公房实际承租人应当向政府公房管理部门及时申请确认或变更身份，以减少日后的纷争。

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