时间：2022-12-12 16:37:56来源：法律常识
摘 要
2019年度江苏各地法院审结的商品房销售合同纠纷多达2130件，北京市中银（南京）律师事务所李平律师团队对相关判例进行了研读，发现案件争议焦点主要为开发商逾期交房办证、小区配套严重缩水、房屋质量瑕疵、交付标准不统一以及签订认购协议后的定金返还等问题。笔者团队通过对前述争议焦点和法院相关裁判的分析、归纳，撰写本报告，以期为发生纠纷的商品房买卖合同当事人提供切实有效的风险规避建议。
一、检索说明
数据来源：Alpha案例库
检索条件：房地产业；商品房销售合同纠纷；违约责任
案由：商品房销售合同纠纷
地域：江苏省
时间：2019年
案件数量：2130件
案件采集时间：2019年1月1日至2019年12月30日。
二、总体数据分析
（一）案件数量相差悬殊，“人多势众”的群体诉讼来势汹汹
2019年江苏省商品房买卖纠纷案件数量统计
2019年江苏各市的商品房销售合同纠纷数量呈两极分化态势，主要原因在于部分城市出现了“问题楼盘”，进而引发大规模的群体诉讼。近年来，随着购房者维权意识的提升，加之互联网时代信息交流的便捷，购房业主联合起来进行群体诉讼的情况并不鲜见。据统计，2019年度江苏省商品房销售合同纠纷领域，10人以上的群体诉讼共计45起，其中37起都是购房者作为原告或者上诉人，占比高达82.2%，纠纷焦点为逾期交房办证、房屋质量瑕疵、配套设施严重缩水等共性问题。
实际上，群体诉讼的案件数量远不止这些。因为法院在应对群体诉讼时，更倾向于适用诉前调解程序，希望双方当事人能自行协商化解矛盾。一方面是因为维权业主人数众多，轻下判决可能引起业主的负面情绪和社会不利舆论；另一方面则是考虑，如果裁判让开发商“大出血”，资金链断裂造成更麻烦的烂尾楼，怎么收场？
成功的诉前调解群体案件有几个特点：
①调解法官一般是法院资深法官，庭长或者副院长亲自出马，容易调动各方面资源，具备控场能力；
②双方委托律师善于审时度势、把握委托人情绪、因势利导、分析利弊，以求当事人利益最大化；
③好的调解结果一定符合司法效果、社会效果和政治效果的完美统一；
④相对于判决，调解案件更有利于执行，有效节约司法资源，减少社会矛盾。
（二）案件平均审限98天，真正耗时费力的是前期调查取证
2019年江苏省商品房买卖纠纷审限
2019年度江苏省各市法院审理商品房销售合同纠纷的平均审限是98天，约76.4%的案件能够在六个月内审结。这个数据在基层法院案多人少的情况下，已经很不错了。
相比较漫长的得房过程，半年时间似乎还等得起，但这还没算上前期调查取证的时间。在一些涉及交付时间和验收条件的案件中，购房人必须先申请公开竣工验收备案表、规划图和施工图等政府信息，了解所涉项目的竣工验收情况和实际建设情况，才有可能掌握案件的基本证据（感谢《政府信息公开条例》的出台，申请人基本能在20个工作日内收到政府机关的书面回复，详见下表）。另外在一些房屋质量纠纷中，购房人通常无法准确计算自己所遭受的损失，这时还需要寻找第三方鉴定机构，对房屋的真实价值和购房者的实际损失进行评估，由此耗费的时间和金钱成本更不可控。
三、商品房买卖合同常见纠纷及主要裁判规则
（一）逾期交房、办证，买房人在等待中备受煎熬
开发商逾期交房、逾期办证，作为商品房销售领域的多发纠纷，往往让买房人心累不已。经过漫长等待，催告无果的购房者无奈只能向法院提起诉讼。法院在审理此类案件时，首先会判断逾期原因。如果是开发商自身原因导致的逾期，购房者可追究其违约责任，一般是要求开发商交付房屋，协助办理产权过户，同时支付违约金或者赔偿损失（计算方式如下图）。但如果逾期系因不可抗力导致，如自然灾害、政策调整、法律变更等，开发商的责任可以得到相应减轻或者免除。
1.时间就是金钱，买房人可以主张迟延违约金聊以慰藉
商品房买卖合同通常会约定，开发商逾期交房超过一定期限，买房人可以单方解除合同。但在实践中，单纯因为开发商迟延交房就解除合同的购房者并不多，毕竟不是谁都有说放手就放手的勇气。买房人更愿意选择保守的救济方式——要求开发商支付延期交房违约金。
想要获得全部的迟延违约金并非易事，几个时间点需要重点关注：逾期交房的违约期限，从约定交房日起计算至达到交付条件并书面通知交房日止；逾期办证的天数，则多从买房人实际收房之日起算。部分法院还会适用更加严苛的标准，不仅要求买受人实际收房，还需缴清契税、房屋维修基金和产证服务费，再扣除3个月的办证期限，才开始计算。
另外，房屋买卖合同纠纷适用三年的一般诉讼时效，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。在逾期交房、办证类纠纷中，如果购房人超过三年都没有主张迟延违约金，并且不存在中止、中断或者延长诉讼时效的情形，购房人能主张违约金的天数，只能从起诉之日起倒推三年计算。
2.开发商对“不可抗力”条款寄予厚望，但实际效果却不尽如意
近年来，房地产行业受到的监管日益严密，“不可抗力”作为仅剩不多的“官方”免责事由，开发商自然是希望能够最大程度地利用该条款以减轻自身责任，因此对相关条款的设计也越发“精巧”。例如：
（1）气象条款：如遇高温、高寒及雨雪天，交房日期据实顺延。
开发商依据该条款提出，迟延期限应扣除高温、高寒及雨雪天气再计算。乍一看，气象条款的存在合情合理，天气不好还逼着施工队建房子，多没人性？但细想起来，房地产项目建设周期长，期间必然存在恶劣天气。而开发商长期从事建筑相关工作，在确定交房日期时，理应已将天气原因导致的停工时间纳入工期时长的考量。因此法院没有采纳开发商的抗辩，并将“气象条款”认定为“免除自身责任，限制对方权利”的格式条款，因而无效。
（2）政府行为条款：当出现政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为，或其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等，被告可以据实予以顺延交付期限。
开发商援用该条款主张免责，法院裁判时会考虑：政府管控是否不可预见地、无差别地针对辖区内全部或者多数建筑施工企业，包括上游材料供应商。以大气污染防治管控为例，建筑企业施工时必须符合大气污染防治标准，在施工过程中要自觉采取措施管控防治空气污染。如果某一家单独的建筑企业未按照行业及地区标准规范施工而被要求停工整改，由此造成的逾期不属于免责范围；相反，若政府为控制大气污染，要求辖区内的全部或者多数建筑相关企业暂时停产，工地停工或停止土石方作业，这必然会影响到建设工程的施工进度。该情形是双方签订商品房销售合同时无法预见的，不应归责于开发商，因此相应的停工期间应当予以扣除。
比如，2020年出现的疫情对于合同履行，最高院有相应规定，同时各地区县一级政府也发出停工停车通知，因该通知导致进度延迟的，可以适用不可抗力条款。
3.“交房宽展期”条款vs.“免除迟延责任”条款，同样是排除开发商迟延责任，却有着截然不同的命运
“交房宽展期”条款一般约定在《商品房买卖合同》中，即购房人同意在合同约定的交房日到期后为开发商再宽限一段时间，不追究此段期间的逾期交房责任。对于此类条款，法院的态度是“虽然《商品房买卖合同》系开发商提供的格式合同，但给予出卖人交房宽展期并未排除买受人的主要合同权利，条款有效”。
“免除迟延责任”条款多约定在购房人收房时签的《交房确认书》上：“双方办理完结算、委托代办产权证及物业管理手续并接收房屋后，视为按时如约履行交接房屋义务，双方均自愿放弃追究对方迟延交付、迟延办证或迟延接收的法律责任”。法院在审理时认为，该条款属于免除己方责任的格式条款，损害了购房者的利益，因而无效。
上述两类条款除了签订时间不同，实质内容并没有太大区别，本质都是由开发商为免除自身迟延责任而预先拟定。法院会认可前者的效力，可能也是因为开发商给自己的迟延设定了一个“度”，仅在有限时间内排除自己的责任。