北京找租赁合同律师起诉费用，南京自如违约却让房东倒赔装修损失费，不同意就发律师函

来源：交汇点新闻客户端

近日，南京的陈先生反映，2018年，为图省心，他将鼓楼区建设新村的一套两居室委托给南京自如房屋租赁公司。可是，合同还没到期，自如却单方面要求业主降价，如果业主不同意自如就提出解约。 解约的话，陈先生可以获得相应违约金。可按照合同约定，不论是谁提出解约，陈先生都将支付几万元的“装修折旧费”，这让陈先生十分困惑，认为这是“霸王条款”，损害业主利益。

自如称受疫情影响

要求房东大幅降租

陈先生告诉记者，2018年8月18日，他与南京自如房屋租赁有限公司（以下简称自如）签订了一份长达5年的《资产管理服务合同》，也就是托管合同。合同中约定，首年房租为3080元/月，之后每个管理周期递增3%。记者注意到，双方约定的合同中还包括空置期：第一年为60天，从第二年起是每年25天，总共有160天空置期。

南京自如房屋租赁有限公司公关部李振华表示，空置期的设置是因为业主的房子在自如接管后会有房屋装修、改造以及租客轮转的时间，“签合同时业主是知道的。” 从2018年9月起，陈先生每月都按时收到了自如支付的房租。可是，10月24日上午，陈先生接到了一位自如工作人员的电话，提出希望陈先生降租金。“工作人员说因为疫情原因，市场行情不好，希望我每月降租900元，”陈先生告诉记者，“可是本来租金就3000块钱一个月，一下子降了900元/月，实在降太多了，我不能接受。”

业主不同意降租

自如将发律师函

陈先生说，针对自如工作人员提出的降租要求，他在电话中已表示明确拒绝，也向自如工作人员表示理解，相应的降租是可以接受的，但是自如的工作人员却态度很坚决。“自如工作人员后来又给我打电话说如果我不同意降租的话，自如将会发律师函。” 陈先生说，自如单方面提出解约的话，将赔偿两个月的租金作为违约金。可是，让陈先生难以接受的是，合同中的有一项“奇葩”条款：合同提前解约，甲方（陈先生）均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。“明明是自如违约，却还要房东倒赔给自如钱，这太不合理了。”陈先生认为，这就是自如设定的“霸王条款”，显然会损害业主利益。

记者看到，合同中并没有明确的房屋装修标准，只是标注了一些物品的单价。装修完毕后，自如也没有向陈先生提供具体的票据。此外，合同中还特别提到，乙方无法为装修和新配备设施提供额外单独的票据，涉及费用的具体金额由乙方提供的相关数据为准。 陈先生说，关于折旧费的具体金额自如工作人员也确实说“以他提供的数据为准。”目前，陈先生还未收到自如工作人员发来的所谓装修折旧费的具体金额。

自如：业主房屋空置太久

希望跟业主友好协商

11月3日，记者多次致电这名要求陈先生降租的自如工作人员，均无人接听。4日下午，记者来到位于鼓楼区华侨路56号大地大厦21楼的南京自如房屋租赁有限公司。 对于自如提出给陈先生降房租的原因，南京自如房屋租赁有限公司公关部李振华表示，今年受疫情影响，市场行情不是很好，“这位业主的房子在市场上空置至少两个月了，甚至更长，站在公司的角度我们也希望友善的经营下去，现在跟业主协商，因为他房子空置太久没有租客租，大家相互让一步，做一个良性的运转。” 陈先生目前这个房子是什么状态，是空置还是已经租出去了？李振华表示，“肯定是空置的。”而据陈先生提供的信息，目前，他的房屋处于出租状态，有两名租客入住。“我们再核实一下。”

李振华表示，按照合同条款，装修折旧费在合同中有规定，双方在签订合同的时候也都明确。“从我们公司的角度，这样的资产捂在我们手里也是企业的一个经营困难点。所以和业主协商降价。”租金降幅多少是如何确定的呢？李介绍，自如有一个核价的系统，降多少是经过核算的。 针对自如工作人员前期坚持降租900元/元，不同意就发律师函的说法，李振华认为，双方在沟通过程中可能不顺畅。就此情况，李振华希望双方还是能友好协商，“如果业主不同意降租，第二步就协商解约。”并表示，就相关具体情况会给予回复。 5日下午，记者收到了李振华的回复。他仍表示，双方在沟通过程中存在问题。据他了解，陈先生委托给自如的房子装修费用共5万多元，那就意味着，如果双方协商不成功，自如提出解约的话，陈先生将收到自如支付的6000多元违约金，而陈先生将支付给自如3万多元的装修折旧费，截至记者发稿前，陈先生都没有接到南京自如的沟通电话。

律师：违约方不享有单方面解除合同的权利

天眼查显示，自2018年7月20日，南京自如房屋租赁有限公司共有25项开庭公告，其中，16件涉及房屋租赁合同纠纷。针对类似情况，记者咨询了北京市炜衡（南京）律师事务所吕旭辉律师。吕旭辉表示，南京自如房屋租赁有限公司与业主签订了《资产管理服务合同》，合同生效后，双方均应按照合同约定履行各自义务，如果自如公司想变更合同内容调整租金，应与业主协商一致后，签订补充协议，否则自如公司无权单方变更合同内容，如单方变更则属于违约行为，业主有权要求其承担违约责任。 此外，吕旭辉强调，根据《合同法》及相关法律法规之规定，违约方不享有单方解除合同的权利，如自如公司以业主不同意降低租金为由单方提前解除合同，则属于单方违约行为，其单方解除合同的行为不具有法律效力；如自如公司的行为侵害了业主的合法权益，业主有权按照合同约定解除合同，并有权要求自如公司赔偿损失；同时，业主亦有权要求自如公司按照约定继续履行合同（在合同可以履行的情况下），并承担业主相应损失。 针对此事，记者将继续关注。 新华日报·政风热线记者 蒋浩 张旭