时间：2022-12-15 04:49:40来源：法律常识
住宅楼建成入住之际，开发商一房多卖、跑路消失。北京市海淀区科南中心160户业主十余年无法拿到房本。北京市推出接诉即办制度后，他们的问题得到重视，目前多数已经办完房本。
从去年以来，北京市规划和自然资源委在12345热线反映问题基础上摸排梳理，查明全市有900多个住宅项目、50多万套房超过5年没能办上房本，延宕最久的将近30年。
今年以来，“房产证办理难”被列为北京市接诉即办每月一题的第一号问题，也成为各级各部门的“一把手工程”，相关部门分类制定政策打通办证路径，截至今年5月底，已有5.2万套房办了房本。
6月10日，海淀区科南中心，解决市民不动产登记难问题后，王亚民（右）、马玉玲拿到了房产证。新京报记者 王飞 摄
样本
破解开发商跑路等难题，为业主办下房产证
“没有房本，孩子入托、上学等都无法办理。”在海淀区双榆树东里甲20号楼科南中心楼下，业主马玉玲说，拿不到房本的情况从2003年入住一直拖到了前两年。
科南中心位于海淀区双榆树东里甲20号，共160套，2003年竣工售完，业主陆续入住。开发商以办房本为名，收取了各种费用，随后跑路消失。
“一开始住着没感觉有什么问题。”80岁的王亚民，2002年退休，次年买下科南中心的房子入住，后来时间越拖越久，楼房一直临时供电，自采暖，无法接入市政供电供暖。面对迟迟办不下房本的情况，有的老同志感叹：如果再不办房产证，能不能见到房产证都不好说了。
但办证谈何容易。海淀区不动产登记中心主任程跃介绍，科南中心的开发商跑路，营业执照被吊销，给后续项目首次登记、分户登记带来极大困难。开发商还一房两卖，套取银行贷款，致使36套房被查封。
“在拿到房本之前，我们的老同志都走了6个了。”2018年，王亚民与业委会成员们一道，向各有关部门反映问题。
北京市启动接诉即办以来，相关部门开始积极破解房屋登记难的问题。
2019年，北京市规自委、市住建委、市税务局联合印发《关于切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》，为解决科南中心办证问题提供了政策支撑。
针对开发商跑路、营业执照被吊销的问题，《通知》明确可由业主委员会作为申请主体，当时科南中心正好经法定程序选举成立了业委会，而且在办理分户登记过程中购房人也可以单方申请，由登记机构公告无异议后即可办理个人的产权证。针对无法正常办理竣工备案手续的问题，《通知》明确，可委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋房屋进行避雷、安全检测鉴定，鉴定结果认定房屋可以安全使用，可为购房人办理产权登记。针对法院查封、一房两卖问题，海淀区规自委与海淀区法院联动，既通过法律途径维护了合法购房人的权益，又解决了法院查封问题。
科南中心业委会成员郭春宁介绍，当初开发商消失，所有初始登记资料都被带走了，从2019年开始，业主们找到规自委、住建委等十余个部门，逐个申请政府信息公开，把办理房产证的资料凑齐了，总体用了大约一年时间。业主们又请测绘公司进行测绘，请海淀区安全质量鉴定站进行鉴定。最终，海淀区不动产登记中心经过多次研究，破解操作难题，业主们陆续办下了房产证。
据海淀区不动产登记中心统计，截至目前，科南中心已顺利办理145户产权证，剩余15户正通过法律途径明晰产权，也在按正常程序办理中。
郭春宁介绍，房产证办妥之后，业委会下一步将着手解决楼房供暖和临时用电问题，希望并入市政管线取暖，用上市政供电。
破题
区委书记亲自调度办证问题，起到引领作用
在海淀区，规划和自然资源部门共排查出入住5年以上未发证的小区项目53个，涉及6万多套房。
“房产办证难”问题因何而生？程跃认为，主要是因为企业在房地产开发建设过程中没有严格依法依规办事，遗留了问题，导致无法按正常程序办理登记。
程跃介绍，去年一年，海淀区经过多部门协同推进，为10400套无证房屋办上了房产证，今年截至5月份又解决了清缘里、菊园、海澜中苑共7个小区7000余套，超过今年任务量的半数。
海淀区委书记于军亲自调度清河卫生局宿舍144户的办证问题，并取得实质性进展，在全区起到了引领作用。
在北京市级层面作出部署后，海淀区第一时间成立了由副区长牵头的办证专班，规自委海淀分局、区住建委、区税务局、区房管局、区北部办作为重要成员单位，分工协调推进。区办证专班先后召开区级联席会7次，协同解决6个小区共4000余户的办证问题。
房屋办证难的历史遗留问题为何难以解决？
程跃说，海淀区将项目规划、建设、测绘、交易、缴税等各个环节的职能部门纳入一个议事平台，将原属多个单位之间协调的疑难问题，在办证专班联席会上沟通解决，议事决策效率和应对疑难杂症能力都得以提高。对于议定的事项，承办部门均纳入优先办理通道。
海淀还积极建立了会商机制，先后13次联合区信访、街道，以及相关职能部门，将解决遗留问题的会商会开到社区，既维护小区和谐稳定，又群策群力解决问题。
据了解，海淀区还建立了历史遗留小区未发证问题台账，跟踪摸排，为精准治理提供数据基础。
在石景山区，区规自部门共梳理出截至2020年底的办证难项目36个，涉及15020套房。
“1994年搬过来的，今年4月份终于领到房本啦！”6月10日下午，在北京市石景山区六合园小区，住户宋先生告诉记者，住了20多年的房，终于有房产证了。
石景山区规自分局副局长张坚介绍，六合园小区20号、21号、22号三栋住宅楼1994年建成，售给西单商业区建设开发公司（现“金融街资本运营中心”），用于安置西单地区拆迁居民。近年来，不少住户通过打12345热线等渠道反映无法办房本的问题。
这三栋楼的房本为什么难办？张坚说，主要是权利主体（原开发公司）与权益主体（西单公司）不一致，无法进行房改售房；同时，原开发公司销售商品房时未办理土地出让，如按现行标准签订出让合同，需缴纳高额土地出让金，企业资金压力大。
就此，石景山区成立专班，按照北京市最近推出的相关政策，协调相关单位，寻求解决途径，推进办证。截至目前，三栋已有140户居民取得《不动产权证书》，标志着该项目历史遗留问题已基本解决，后期工作专班将继续督促金融街资本运营中心尽快完成六合园三栋住宅楼剩余房屋房改售房工作。
张坚介绍，石景山区不动产登记事务中心共解决3043户业主的“办证难”问题。截至今年5月底，石景山区已完成历史遗留房屋1980多套的登记工作，占全年任务量3500套的56.6%。
记者还从密云区规自分局了解到，该区共梳理出29个因各种因素制约至今未能办理房屋首次登记的项目。目前已有阳光苑、梧桐苑、唐源云居等18个项目完成不动产首次登记工作，共涉及居民5777户，2500余户居民拿到个人不动产权证。该区将力争在2021年12月底前，基本化解全区范围内不动产登记历史遗留问题。
推进
一类问题一套解决方案，精准指导解决
据了解，北京市部分住宅项目因历史遗留问题导致无法按正常程序办理不动产登记由来已久，购买房屋入住多年拿不到产权证书，影响到居民办理落户、子女入学、房屋交易等日常生活的各个方面，成为群众反映强烈的民生问题。仅2020年，12345热线就接到办证难相关投诉8000余个。
北京市规自委自然资源确权登记处处长詹奕介绍，2020年以来，北京市规划和自然资源委主动对接“接诉即办”市民服务热线，发挥“街乡吹哨，部门报到”机制优势进行主动摸排，逐步摸清历史遗留问题项目情况。截至目前，全市存在住宅类历史遗留不动产登记问题项目900余个，涉及房屋50余万套，存在问题时间最长近30年。
为何处理历史遗留不动产登记问题难度如此之大？北京市规自委自然资源确权登记处副处长潘家文解释，解决房地产登记历史遗留问题，涉及面广，处理难度大。
“历史遗留项目问题形成时间较长，且情况复杂。”潘家文说，一个建设项目，需要经过立项、土地供应、规划许可、执法监察、房屋交易、税费缴纳到产权登记等多个环节，这一过程涉及发改、规自、住建、税务等多个部门，任何一个环节出现问题，都会影响到最后的产权登记。
今年以来，北京市把解决不动产历史遗留问题作为“我为群众办实事”的重要切入点，将其列为2021年“接诉即办”“每月一题”的第一议题。
“每月一题”今年共确定12个方面27个问题，旨在从“有一办一”到“主动治理”“未诉先办”，“打包”解决一类民生痛点。
对“房产办证难”问题，北京市各级党委政府、各部门将该项工作作为“一把手工程”来抓。北京市委书记亲自点评、指导，市长亲自主持专题会研究政策文件，“接诉即办”改革专项小组和市纪委市监委联合督办。
关于市区分工配合上，北京市明确了“市级主策、区级主责”的工作模式。在全市建立一本历史遗留项目不动产登记问题台账，以不动产登记历史遗留项目处理市级联席会议和各区政府工作专班两个平台推进工作。由主管副市长担任解决历史遗留问题市级联席会议组长，多次研究部署，相关市级部门和各区政府凝聚合力，齐抓共管。
詹奕介绍，在“市级主策”方面，北京市级各相关部门充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际，在符合城市总体规划的基础上精准定策，确保解决不动产登记历史遗留问题有法可依、有规可循。截至目前，已出台实施《关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》等5个政策文件，后续其他政策正在研究制定之中。
潘家文解释，由于涉及部门众多、延续时间跨越数十年，解决不动产登记历史遗留问题，需要各行业主管部门结合不同历史阶段的政策情况，从各个环节研究突破。
经过市区两级合力推动，积极探索总结经验，今年以来截至5月底，北京全市已为5.2万套房屋解决了不动产登记难题，工作取得初步成效。
潘家文表示，北京市级部门将进一步梳理不动产登记遗留项目存在的问题，逐类分析研究解决思路，做到一类问题一套解决方案，精准指导问题解决。同时，市级部门还将加强对各区的督导，紧盯历史遗留项目较多的区，跟进问题存在较多的项目，尽快为住户解决问题。
监管
无错优先，但要防“搭便车”
市区各级政府、部门的强力推动，是否意味着全市已梳理出的50多万套无证房屋，全都能办上房产证？
潘家文告诉记者，并不能这么看。
潘家文解释，这50多万套房屋，是对12345热线反映问题整理、规自委前期摸排等途径发现的没有办证的住房总量。解决这类问题的原则之一是“无错优先”，首先要求房屋是依法购买、合法建设的。对这50多万套房的具体情况，还在梳理过程中，有些并非合法购买，还有一些并非合法建设，未来在解决问题过程中还要具体问题具体分析。
据介绍，北京市解决不动产登记历史遗留问题的原则是：尊重历史、无错优先、违法必究。
石景山区规自分局副局长张坚就表示，在切实解决老百姓合法合理诉求的同时，对未取得征地批复、规划审批、超建违建等违法行为及时报送执法部门，不让不合法房产搭便车。
记者从密云区规自分局了解到，该区工作专班将对各历史遗留房地产开发项目开发经营活动中存在违法违规、不当牟利及其他失信行为的相关机构及人员等责任主体采取综合措施进行惩戒。
具体来说，对建设单位在开发建设过程中的违法违规、拖欠税费、拒不配合处置和缴纳土地出让金、超建超占甚至未批先建等问题，由相关职能部门通报参与开发建设的企业或个人，责令涉及的企业或个人限期整改。
而对拒不配合历史遗留项目处理工作，或再次发现存在违法违规行为，造成较坏社会影响的开发企业和个人，密云区各联合惩戒实施部门将依照法律、法规、规章和相关规范性文件，严惩违法违规的开发企业或个人，并在优先解决群众办证的同时，对发现并认定存在违法违规行为的开发主体启动最严格的法律追责、追缴、追讨程序，依法追究其法律责任。
未雨绸缪之策也已纳入政府部门考量。未来如何避免不动产登记历史遗留问题的产生？程跃介绍，按照市里的部署，未来该区将完善登记法规，更加注重保护产权人的合法权益；创新政府监管，变事后监管为全流程服务；健全征信体系，监督开发单位规范自身经营行为。
新京报记者 沙雪良 摄影记者 王飞
编辑 白爽 校对 贾宁
