时间:2022-12-15 15:41:35来源:法律常识
签订《定金协议》(部分城市亦称《居间协议》)是二手房交易的重要环节,是买家购房意愿的表示。很多人对二手房定金缺乏足够认识,盲目签约以至于纠纷频发。
今天了梳理二手房定金交易的整个流程,期待为你的安全买房提供些许帮助。
1、 先了解房东
在二手房交易中,最大的风险还是在于你的交易对手---房东。若在前期看房阶段对某套房源认可的情况下,则需要让中介或者卖方出具房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件,如为共同财产,房屋共有人必须到场或签字,确保买卖过程的合法性。之所以要查验原件,目的在于防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,大限度地规避资金风险。
除此之外,还需要对卖方的职业背景、不良嗜好、卖房原因以及债务情况进行全面了解。若房东有大量负债的情况下,建议不要购买此类问题房源。
2、 再了解房产
首先需要了解房屋产权的性质。产权性质不同,对于交易流程以及交易安全会有重大的影响。比如某些房改房在出售的时候,部分单位就享有优先收购权。另外,还需要关注房屋产权有无瑕疵(诸如是否已被法院查封、是否存在违章建筑等)。
其次需要了解房屋现实状况。包括房屋本身的建筑面积、结构、装修、户型、楼龄,周边配套、市政设施、物业管理水平等等,另外,还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清,对于拖欠的费用如何解决等问题。购房者应对这些情况做到心里有数后再决定买还是不买。
另外,还需要了解房屋租赁情况。部分房屋在出售时,租房合同还未到期;还有就是租户具有优先购买权,在交定金时,确认租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。
1、 明确交易节奏(一定要“稳”)
也就是几个关键的时间节点要设置在自己可控范围内,避免违约风险,比如:卖家的交房日期,要充分考虑到腾房难度或者租赁因素,买家的过户日期,也要充分考虑贷款审批日期,双方网签日期的确定就更为复杂了,不仅考虑筹集首付款的时间安排,还要考虑限购、贷款成数、税费计算等因素,得出最优方案。
2、 完整分割交易中各项费用(一定要“全”)
个交易中所有可能涉及到的款项,都要有人“认领”,并且划分清晰,责任明确,这是避免日后纠纷的重要防范措施。
除房款外,典型的交易其他费用还有:税费、中介费、公证费,非典型的还有维权成本,如律师费、诉讼费、担保费等。
3、交易流程要形成“闭环”(不要有“断层”)
签约是对后续交易行为的预期和规划,一定要预先完整的呈现整个交易过程,并且将各种可能发生的意外状况纳入合同条款。如果有“没想到”的事情发生,交易就可能引发纠纷,面临中断,而交易进程一旦中断,全部节奏就被打乱,很容易出现责任不明的尴尬状况。
4、一定要在确保合同不可能被“无痕修改”的状况下再签字。(不要留白)
首先审查,合同中有没有未填写的空白、未打钩的可选项。其次确保合同末尾没有可以增加内容的空白处。另外,签字各方都要当场、当面签署,验明正身,以免发生代签字后拒绝追认的情况。
律师提示:在签订定金合同之前,要对合同进行全面审查,如果有律师在帮审就更安全。在签订合同的时候,要防止卖家拟定的“格式合同”的陷阱。众所周知,格式合同往往是保护起草合同一方的利益,因此,必须警惕卖家或者中介的种种不端行为。
1、 若定金能够直接交到业主本人手里,则不建议通过中介进行转交。另外,定金的数额不能超过房价的20%。
2、 若交易过程约定是通过中介收取定金,购房者还应当要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
3、 收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。收据不仅需要中介公司经办人员的签字,还需加盖中介公司的印章。
律师提示:根据合同法之规定,“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金”。
换而言之,一旦买方向卖方给付定金之后,通常是难以被退还的。因此给定定金需要慎重,只有对买房已有充分考虑的基础上,方可对外支付定金。
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