中介二手房过户找律师，二手房交易中房屋中介的义务与责任是什么

前几天在悟空问答中回复了一个关于房屋中介隐瞒房屋未办理产权证信息，应承担什么责任的问题。鉴于现阶段我国大部分城市二手房买卖活跃，而很多时候二手房买卖都与房屋中介紧密联系在一起，所以作为律师，我想从法律的维度来对二手房交易中中介公司的责任与义务进行分析，希望既能让中介服务机构看到自己的问题，认真履行责任和义务，促成交易；也能帮助那些因被“黑中介”欺骗而蒙受损失的买卖双方合法的维护自身利益。

首先，我想说的是二手房交易（以中介撮合交易为例）中存在的民事法律关系。在房产买卖过程中，如果通过第三方中介机构购买房产，则在此项民事活动中存在两个法律关系，一个是买方与卖方之间建立的房屋买卖合同关系，另一个是中介机构与买（卖）方建立的一个居间合同关系。（本文中不再讨论买卖双方之间的民事法律关系）

什么是居间合同？居间合同是我国合同法明确规定的一种有名合同。《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以，房产中介作为居间人，为买卖双方提供订立合同的媒介服务，有义务向买卖双方如实报告买卖标的的相关情况，甚至有义务核实其提供房源的真实信息。

其次，二手房产买卖过程中，对于买卖双方的交易而言，哪些信息又比较重要了？对买家而言，最重要的信息莫过于房屋权属是否清晰？卖家是否房屋所有权人？房屋是否有共有人？房屋是否办理不动产证？房屋是否还有抵押贷款尚未还清？房屋是否设立有其他的他项权？房屋产权证书登记时间是否满2年或者5年？是否出卖人唯一住房？房屋是否出租给他人？是否会涉及后期交房清退等等问题。

上述问题的存在会直接影响到买卖双方交易完成的速度、后期缴税比率、过户费用高低、能否如期办理银行贷款以及按揭贷款利率的高低选择、甚至是会不会受到城市限购政策影响致使买卖交易无法顺利进行。所以说房产中介作为居间人，具有法定的如实告知义务，其不审慎的调查房屋真实情况或者故意隐瞒房屋真实情况，完全有可能影响买卖双方（委托人）的交易意愿及交易选择，甚至有可能给委托人造成无可估量经济损失，所以房产中介必须认真履行自己的调查及告知义务，否则因为其隐瞒真实情况，给委托人造成不必要的经济损失，委托人完全可以通过法律途径向其主张损害赔偿责任。

再者，买方者在通过中介机构选择及购买房产的过程中，应该审慎的选择中介服务机构，认真查阅中介机构提供的居间服务合同，尽可能的将双方已经口头约定服务项目在合同条款中予以注明，清晰的明确双方权利义务，避免出现问题后，部分中介以协议中未约定为由推脱责任。同时，房产中介作为居间人也应该与委托人签订居间服务合同，积极履行合同义务，对于无法做到的服务项目坚决不做承诺。对于服务合同，双方可以充分明确自己的权利义务，但合同规定不能与合同法等相关法律法规相违背，否则就可能成为无效条款。

随着房地产市场的蓬勃发展，加上土地供应的收紧，二手房产买卖交易越来越活跃，各种房屋中介机构如雨后春笋般成长起来。但各地的房屋中介提供的居间服务都会存在不同的问题，因为所在地域不同、城市房地产交易政策不同，所以房产中介隐瞒房屋真实情况带来危害结果就会不同，给委托人可能造成的损失也会不同，所以其本身的责任也会存在差异。对于责任轻重也就不能一概而论。

综上所述，房产中介在提供居间服务的过程中不能眼中只有利益，特别是在当下房地产市场迅速发展的阶段，各地的房地产交易政策、金融服务政策都存在不稳定性，交易的风险也随之增加，作为房产中介在服务过程中更应该积极履行告知义务，避免不必要的法律风险。