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■本文作者：李倩 北京在明律师事务所

导读：对农民来说，农村自有房屋和宅基地是其最重要的生活保障。如果房屋被纳入拆迁范围，那么，补偿的归属问题就变成了头等大事。在明律师此前为大家普及过涉及宅基地区位补偿价的计算问题，但随着现实中农村房屋买卖的发生，加之影响到当事人的拆迁补偿利益，仍给农民带来了诸多困扰。本文，在明律师为大家浅析农村房屋买卖合同发生纠纷的原因以及被纳入拆迁范围是否影响到宅基地区位补偿价在实务中的应用，希望对大家有所帮助。

【农村房屋买卖合同易发生纠纷的6大原因】

1. 合同主体不当：一方为本村村民，一方为非本村村民甚至城镇户籍居民；

2. 交易时间久远：多为拆迁、腾退项目发生前多年；

3. 合同履行不及时：按照合同履行了出卖人交付房屋，买受人支付房款并入住，但未办理房屋变更登记；

4. 诉讼性质一般为出卖人诉买受人房屋买卖合同无效；

5. 诉讼起因：土地增值以及土地征收、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；

6. 合同标的物现状：未拆除或已被拆除。

【房屋买卖合同纠纷涉及到区位补偿价的两大审理原则】

关于区位补偿价问题，北京市各级法院将按照北京高院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的指导精神进行审判。

经在明律师研判了很多北京市法院的案例，发现法院在审理相关案件时的裁判标准是：在确认双方房屋买卖合同无效的前提下，将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分（通常是70%）支付给房屋的买受人。

所以，关于农村房屋买卖合同衍生的很多问题中，当事人应该把握好法院在审理过程中的标准，进而从有利的角度提出诉求以保障自身利益的最大化。

法院在审判过程中主要围绕以下原则：

其一，关于合同效力问题，普遍以合同无效为原则（特殊情况例外）。

根据《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”可知，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。

因此，属于本集体经济组织的成员才可以享有宅基地的使用权，本集体经济组织成员以外的人是无权享有的。

农村房屋买卖涉及到宅基地买卖，而按照我国法律规定，宅基地买卖是禁止的，所以农村房屋买卖合同违反了法律强制性规定，普遍会被判定合同无效。

其二，区位补偿价要视涉案房屋是否被纳入拆迁范围而具体对待。

如果诉讼时涉案房屋未被纳入拆迁范围，此时区位补偿价只是期待利益，不具有现实性，将来能否实际发生也不具有确定性。

此时，法院会向当事人指出如果后续区位补偿价实际发生了，可另行解决，所以这种情况下法院并不会支持区位补偿价的诉求。

在该种情况下，房屋买卖合同被认定无效后，双方当事人应按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”这一规定，各自返还房屋及购房款。

如果诉讼时涉案房屋已经被拆除，法院对区位补偿价就会作出处理。此时，区位补偿价不再是期待利益，而是现实利益。出卖人出卖房屋后又起诉买卖合同无效的行为，违反了民法的诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。

此时房屋买卖合同无效，原则上双方应该返还房屋及购房款。但因涉案房屋已被拆除，双方都无返还的必要，法院在扣除购房人的购房款后，在充分考虑购房人重新购房的合理支出后，按照三七比例的审判原则判定当事人双方的区位补偿利益，符合民法的公平原则及司法精神。

在明律师最后想提示大家的是，我国法律法规禁止将农村房屋出卖给本集体以外的成员，如果发生房屋买卖的情况，后续该房屋又被纳入征收范围，作为房屋买卖合同的交易方，建议尽早聘请专业律师，从而为自身争取最大合法利益。

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