时间：2022-12-16 21:24:44来源：法律常识
刚刚，徐州和平壹号四期的购房者们又接到开发商的延期交付通知，本打算8月份接收新房，再次后延到9月。
很多购房者坐不住了，纷纷跑去尚未交付的小区一探究竟，不少人告诉徐州君，看罢之后“心里凉飕飕”。
是什么让购房者心寒了？是不断延迟上房？还是小区并不是他们想象中“改善型”住房的样子~
购房者们向徐州君罗列了和平壹号四期存在的三大问题：
一、延期交付：合同约定6月底交付，但至今已经两次延期，最新的交付日期是9月中旬。开发商徐州绿润置业有限公司（下称“绿润置业”）称因政府部门进行环保领域整治，导致无法如期交付。
二、人车分流问题：一般意义上的“人车分流”，车入地库，人入门，分道而行互不影响。但和平壹号四期，偏偏设置了地面车位，而且多达100多个，集中在小区最东侧。很多购房者认为，地面车位的存在让“人车分流”成为泡影。
三、安全隐患问题：越来越多的楼房设计开始出现“连廊”，除了美观，还可以照顾到中间户的采光。但和平壹号四期的连廊护栏仅高1.1米，差不多是6岁儿童的身高。购房者称，如此护栏，安全隐患太大了！
徐州君最近也进入小区一探究竟，与其孤立讨论上述三个问题，不如通盘看一看分四期开发的和平壹号，各个区域之间的优劣，或许能探个虚实。
一、
底价拿地，万人大盘
和平壹号项目所在地为云龙工业园东北角地块，分为A、B、C三个地块。2014年5月，绿地集团以底价8.38亿竞得，楼面价约1800元。
地块的基础数据：为商住规划用地，面积达18.62万平方米(约279.25亩)，分为A、B、C三块地，容积率2.0-2.3，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。
具体开发企业为徐州绿润置业有限公司，该企业据企查查提供的资料，绿地集团占股60%，徐工集团占股40%。
故，在开发中，不少房屋被规划为定销安置房，实际上很多购房者表示安置房基本都由徐工集团员工购买。
身为徐州市第十六届人大代表，绿地集团徐州区域公司总经理卜凡童曾在2018年表示：和平壹号项目总建面积高达55万方，住宅总户数为3276套，为近万人解决住宅需求。
万人大盘，可谓不虚！
二、
边卖边涨，疯狂收割
2014年，恰逢徐州房地产市场的低谷期，到2015年下半年，市场行情开始转暖，2016年房价开始一路上涨。
2015年，和平壹号项目A地块启动开发，即如今已经交付的项目一期，当年底便推向市场，当时售价6000元/平米左右。
2016年，B地块项目开始推向市场，即项目二三期，价格也水涨船高，一路从六千多涨至七千。
2017年，和平壹号迎来高潮，价格从7000元/平米，涨至11000元多/平米。
踩准节奏，碰到一波好行情，对房企而言，是千载难逢的机遇：只恨自己地少！
从一期到四期，价格翻了一倍，甚至更多。但房屋质量、社区品质，在购房者看来，不仅没有进步，反而变差了！
三、
更高的价，变差的房
“更高的价格，买到更差的房子”，是很多四期购房者的普遍认识。从一期到四期，简单比较便可一目了然。
1、容积率比较
根据规划公示内容，四期的容积率为2.68，但二三期的容积率只有2.08。也就是说，建筑高度更高了、密度更大了、公共空间更小了！
整个地块的容积率，按照规划要求为2.0-2.3，各区域可以有差别，但整体容积率只需要符合规划要求即可。
2、公共设施比较
一至三期，小区主干道均为行道砖铺设，且小区内部有大片公共活动娱乐场所，二三期设有幼儿园，连廊护栏高度1.3米。
而到了四期，小区主干道改为柏油路面，公共活动娱乐场所缺失，取而代之的是一大片地面停车场，甚至连连廊护栏高度也降低了20公分，只有1.1米。
“哪怕有一个双杠呢？”购房者看罢，心里凉了半截。
为什么地面停车位不设在其他区域，只有四期？很多购房者百思不得其解。实际上，根据地块总体规划，地面停车位一共设有400多个，不过除了四期的一百多个外，其他均在二三期中间道路上设置。
3、交付时间比较
相比较而言，一至三期均按照合同约定正常交付，但四期偏偏不巧，遇到了政府部门大范围整治环保领域，防治大气污染。
开发企业以此认为，这是不可抗力，施工工期将延长，房屋交付也会延期，并且不承担违约责任。
实际上，有意思的是：开发企业在销售房屋时，环保领域的整治已经开展，对项目施工造成的影响，已经成为定局。
两张图足可以说明问题：
开发商延期交付告知函称：2017年11月15日-12月31日是徐州防治大气污染管控时间，受此影响工程延期，并认为该政策属于不可抗力，不承担违约责任。
不过有意思的是，徐州市在2017年的对大气污染管控时间，早在当年9月就开始了！
根据文件，管控时间为：2017年9月15日-2018年3月31日。为什么到了开发商这里，管控时间延后了两个月呢？
这就牵扯到，什么才是“不可抗力”了！徐州一位知名律师告诉徐州君，“不可抗力”存在三个重要特征：不可预知、不可避免、不可克服。而且这三个特征缺一不可。
回到2017年9月，政府出台文件之时，和平壹号开发商正在销售项目四期，很多购房者的合同签署日期是10月、11月。也就是说，在合同签署之时，这所谓的“不可抗力”已经出现，带来的影响已成定局。
购房者说：哪来的“不可抗力”？只是不想承担责任罢了！
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和平壹号的购房者也曾将各类问题集中反映到开发商绿地集团徐州分公司，回复是：延期交付属于不可抗力不承担违约责任，购房者不认可可以走司法途径；连廊护栏高度，完全符合相关规范，如需增高，均需上报领导，再做处理；地面车位，均按规划要求设计。
那么何种原因导致延期交付？告知函上的“管控时间”与政府文件管控时间不符，而且文件政策已经生效的情况下，签订了购房合同，是否仍视文件为不可抗力？
今天下午，绿地集团徐州公司客服部李姓负责人答复称：延期交付的原因是政府对防治大气污染而采取的管控，该文件对企业而言属于不可抗因素。
今天，国家统计局的数据显示，2019年7月份，徐州房价又涨了，环比涨了1.2%，涨幅全国第七。
在房价逐月上涨，大牌房企云集，各类利好扎堆的徐州房地产市场里，其实更需要房企能够沉下心了，作出良心产品。
来源：这里是徐州