时间：2022-12-17 10:27:54来源：法律常识
2019-11-11 18:48
22年，对于一个家庭来说，可能意味着孩子长大成人，也可能意味着事业蒸蒸日上。然而，对于广州“澳洲山庄”的2000多户业主来说，22年，却可能只意味着两个字——等待。
因为他们在22年前购买的房子，到今天依然没有交到他们的手上。这到底是怎么回事呢？
广州一楼盘22年未交房
业主苦不堪言
澳洲山庄位于广州市广汕公路金坑路段旁的一座山丘上，毗邻水库和森林公园，环境优美。业主告诉记者，当初买房就是看中这里的环境，没想到交房等了22年。
广州澳洲山庄业主 王淑云：因为当时条件不允许我们去收楼。因为房产证，什么证各方面没有，没有收楼，我们就等。等了没多久以后，结果就烂尾了。烂尾以后，这么多年，22年，我老公前年去世了，他都看不到这个楼。
据业主介绍，上世纪90年代的时候，澳洲山庄的房子平均售价每套30多万元，在当时可谓巨款，有些业主花尽全部的积蓄选择了一次性付款。
广州澳洲山庄业主 卢先生： 我是省吃俭用，从牙缝里挤出来钱，买了这个房子。
让业主痛心的是，他们不仅没能住上房子，还因为澳洲山庄的烂尾房一直登记在案，成了业主的“首套房”，致使他们再买房时无法享受首套房的政策优惠。卢先生当初把澳洲山庄的房产挂在儿子的名下，导致他儿子现在买房受到了限购政策的限制。
广州澳洲山庄业主 卢先生：我儿子当年17岁，现在我儿子已经39岁了。已经结婚生子了，两个孩子。他想要改善换一套房子，住得很小。政府有一个限购政策，所以我儿子就不符合条件。
不仅仅是业主受伤，楼盘的建筑商黄先生因为长期收不到工程款而郁郁寡欢。虽然今年上半年，通过法院判决，他住进了开发商以房抵债的澳洲山庄，但这对于他来说其实是无奈之举，因为这里的居住条件并不理想。
广州澳洲山庄业主 黄汉潮：施工完毕以后，我们办了工程结算。澳美公司只给了24万，后来资金链断了，就没有办法预付我们工程款，应该是1999年的年底，我就到法院上诉。强制执行了以后，就查封他的房产，我就通过评估拍卖，通过三次拍卖，没人买，最后我们申请以物抵债。
资金链断裂
“免息分期付款”成空文
从广州澳洲山庄业主们的口中，我们不难看出，这22年的等待，给他们带来的辛酸。可是，这个当年并不便宜的住宅项目，为什么会忽然变成烂尾楼？楼盘究竟出了什么问题？开发商又会怎么说呢？
据业主代表乔先生回忆说，1996年，广州澳美房地产公司打出“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”的诱人广告，承诺垫付银行利息。然而到了2000年9月，澳美公司停止垫付贷款利息，业主们慌了神。随后，办理了按揭贷款的近1600户业主收到来自银行的诉讼。
广州澳洲山庄业主 乔力峰：主要是开发商向我们的承诺，由业主交付银行的本金，利息由开发商来交，这个开发商后来就没有交了，没有给利息。
也正是从那时起，澳洲山庄的业主们开始了长达近20年的艰难维权。业主们起诉开发商，要求开发商支付延迟交房的违约金。最后业主们虽然赢了官司，但并未从开发商手中拿到违约金。为了核实情况，记者拨通了澳洲山庄开发商澳美公司法定代表人胡耀智的电话。
广州澳美房地产开发有限公司法定代表人 胡耀智：你拿了房子，也住进去了，住了20多年后，今天去告我，我还赔他，总共收你20万，要赔你21万现金，房子还是你的，那你说这种生意能做吗？
事实上，澳洲山庄楼盘共有业主2384户，最终仅有30户左右入住，其余的业主未能住进新房。业主赵先生告诉记者，澳洲山庄楼盘分为A、B、C、D、E五个区和别墅区。其中，A区建得相对完善，有部分业主曾经尝试入住，后来又因为居住条件太差纷纷搬走了。
广州澳洲山庄业主 赵先生：住了一段时间，根本就没法住了，也没有人，也没有水，也没有电，经常出现问题。这样人越来越少，我们也就逐渐搬出来了。
对于楼盘一直烂尾的原因，胡耀智的说法是，上世纪90年代，他从国外回到国内投资，由于没有谨慎选择商业伙伴，合作方偷走公章，私分股权，背信弃义，抽逃资金，导致资金链断裂，陷入如今的困境。
希望变失望
澳洲山庄重建进程再次停滞
其实，在这22年中，澳洲山庄不是没有出现过转机，由于一度成为广州面积最大的烂尾楼，澳洲山庄在多年前就引起了相关部门的重视，只可惜由于开发商土地之争，楼盘被重建的进程，再次被阻断。
2013年3月，广东省广州市处理“烂尾楼”专项小组召开会议，审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》。《重建方案》写道：将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。澳美公司引进广州方兴房地产公司合作开发并帮助解决资金问题。《重建方案》让业主们看到了希望，可楼盘却迟迟没有动工的迹象。
澳洲山庄的业主们很快发现，等待他们的不是新房，而是两个开发商之间的斗争。
广州澳美房地产开发有限公司法定代表人 胡耀智：原来我引进这个合作者，本身就是我们刚刚到中国开发之初是我手下的一个总经理吴楷明，那从2003年到今天都已经16个年头了，一分钱也没掏，所有的目的就是为把澳洲山庄整体吃掉。
为了求证胡耀智的说法，记者联系到了广州方兴房地产建设有限公司的负责人吴楷明，不过，他并没有正面回答记者的提问。
央视财经记者： 你不是这个楼盘的开发商，里面也有你们的土地？
广州方兴房地产建设有限公司法定代表人 吴楷明：我不是，我不是开发商，开发商是澳美。
记者：那你们是属于建筑商？
吴楷明：都不是，不回答你。
随后，记者向广州市黄埔区委宣传部询问澳洲山庄的重建进展，相关工作人员表示并不知情。
土地被收回
房子变成“空中楼阁”
22年来，广州澳洲山庄楼盘的业主，四处奔波，寻找线索，希望能够得到一个结果，然而，更加棘手的问题还不止这些。最近，有业主就发现，他们那始终没有盖好的房子，居然变成了无土之屋。
广州澳洲山庄业主李奇云告诉记者，一周之前，他们前往政府部门查询土地状态，结果显示：原0021号土地已经被注销，土地权属人发生了改变。令人不解的是，新证与旧证比对后，证载面积由12.2万平方米缩减为8.9万平方米，有3.3万平方米土地不知所踪，这3.3万平方米地块上的房子成了无土之屋。
广州澳洲山庄业主 李奇云：在广州黄埔区房管局，去查那个地，没地，我们现在成了一个空中楼阁，你看虽然房子在这里建着，但是没地。
根据我国《房屋登记办法》第三十条，申请房屋所有权初始登记，应当提交建设用地使用权证明等材料。因此，在没有土地证的情况下，即使房屋竣工验收，也无法办理房产证。经统计，澳洲山庄被注销土地证的楼，共22栋，合计396户，业主的权益受到侵害。业主们向广州黄埔区国土资源局咨询，得到的回复却是土地被政府回收了。
关于澳洲山庄的土地问题，源自1992年，澳美公司征用增城县（2005年划归黄埔区）镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后，购房人无法办理房产证。
律师表示，根据目前的资料，开发商把土地转让给其它公司，现在土地权属环节出现问题，办理房产证的难度更大了。
广东东方金源律师事务所高级合伙人 金焰：因为这个涉案的这些房产已经在国土部门预售合同已经登记过了，在这种情况下，土地应该是处于一种监管状态的，如果在这种情况下，还能够过户的话那么对小业主的维权会形成很大的障碍。
业内人士指出，这一楼盘原来只是烂尾的问题，现在随着土地价格的暴涨，引来开发商的土地之争，这让土地权益变得极具争议，而后续是否能得到妥善处理，需要政府有关部门的大力支持。
广东东方金源律师事务所高级合伙人 金焰：亟待有关部门介入之后把这个案件梳理清楚，还原事情的本身，然后经过协调处理看整体的这些楼宇，它可能很多年了已经变成危楼了，经过相关的鉴定的程序，把它整体拆除，当做一个城市更新，旧改项目去把它进行，这都不是司法途径能够完全解决的，需要行政部门甚至多个部门联合起来去处理这个问题才行。
责编：李昔诺
