时间：2022-12-18 02:05:48来源：法律常识
#房产大真探# 这几天刚在上海买房的小李闷闷不乐，本以为沪漂八年在父母资助下，终于成功上车买房，结果快过户了卖家不卖了，一问才知道原来他老婆不同意卖房。可是这合同白纸黑字都签了，怎么能说不卖就不卖呢？
正在小李愁眉苦脸之时，小李竟然收到法院传票？卖家老婆可谓先发制人，直接将小李告上法庭，请求法院认定卖家与小李签订的合同无效，并成立无权处分。
小李仔细回忆了下，明明购房前已经查询到房产登记簿上仅有卖家一人名字，没有他老婆名字，怎么就成无权处分了？签署房屋买卖合同时候，卖家说家里需要钱都同意卖房，周围一圈中介也在不停催促，说拉产调你也去看到了，登记簿上只有卖家一位产权人，完全没问题，于是小李就签下了合同。
事已至此，不容小李多想，转眼已到开庭日。小李几乎哭着向法官说明情况，然而法官却问，你有证据证明卖家老婆同意吗？小李只能摇了摇头……庭审很快结束，鉴于小李坚决要房，法官见调解不成便让双方回去等判决。
在忐忑中，小李等来法院判决。法院认为房子属于夫妻共同财产，卖方未经其配偶同意私自出售共同房产，属于无权处分。但是所幸，法院并未认定双方签订的房屋买卖合同无效，支付的5万元定金可以双倍取回，即便如此，加上这10万元钱也无法追上涨价的房子。小李一声叹气，病倒住院去了。
这个例子改编自现实中发生的案例，我对其进行了加工，希望通过该案向大家提示以下几点，供买房时注意！
一、这笔房屋买卖中存在的问题
1.过于相信房屋登记簿登记的产权人
好歹小李是上海某一本高校毕业生，并非完全不具备风险意识，知道买房时和中介亲自去查房产登记信息，并在确定对方是登记簿上权利人后，才与其签订房屋买卖合同。
但是，小李在没有问清楚对方婚姻状况情况下，就在中介催促下匆匆签订合同，从而造成买房计划落空。
2.如果已经问清卖家婚姻状况为已婚，则一定要确定该房产是否为夫妻共同财产！
以该案例来说，卖家房产为婚前父母出首付购买，婚后由夫妻二人共同偿还贷款，属于房屋买卖过程中常见的情况之一。《民法典》规定婚后财产收入为夫妻共同财产，而本案中婚后共同还贷部分，明显属于夫妻共同财产。处分共同财产，当然需要夫妻二人全部同意，否则成立无权处分，本案即为典型情况。
3.无权处分情况下，如果小李想要卖家继续履行合同，获得该房屋，则需要获得卖家老婆同意。但是卖家老婆是自始至终不知道房屋出卖情况吗？
明显不是，在房价上涨时期，卖家如果继续卖房则会损失惨重，于是卖家夫妻二人串通起来，希望通过主张“无权处分”方式毁约，把房屋卖一个更高价格，这才是真正目的！
4.小李怎么办？难道快到手的房子没了，合同还要被认定无效，卖家仅退回支付的5万元定金吗？
当然不是。合同是有效的，之前的司法解释就曾规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
既然合同有效，则小李可以解除合同，并要求卖家双倍返还违约金，也就是可以获得10万元。
但是，10万元无法弥补房价上涨带来的损失，小李可以要求卖家返还定金，并承担房屋总价款的20%违约责任。
如果小李买的是上海房屋，法院还支持最新市场成交价与合同成交价的差额，可谓是考虑周全。
二、值得一提的是，上述方法毕竟只是补救措施，去法院打官司需要花费巨大的时间、精力以及相应的诉讼费、律师费等，并且法院判决有时还因为证据等原因不能如愿。
更重要的是，如果卖家把房子以更高价格卖给别人后，把收到的房款挪作他用，这时即使是定金也无法拿回来，因为夫妻二人没钱，法院没法执行！
因此，要做到防范未然，需要从源头入手：在购买房屋签订买卖合同时，需要考虑重点审查或者加入以下条款：
1.确认对方是否已婚，如果已婚则有可能要出卖的房屋为夫妻共同财产。判断房屋是否属于共同财产是一个复杂问题，如果房产交易没有在律师指导下进行，建议买家要求卖家配偶签署同意出售的声明。
如果卖家配偶因为某种原因确实无法到场签字，则绝对不能听卖家一面之词，必须在签署房屋买卖合同前再次打电话确认其配偶是否同意出售房屋，录音并保存，防止产生纠纷时配偶否认曾经同意出售房屋。
2.约定较高的违约金，增加对方的违约成本
这个咱们在前文说过，房屋出售过程中卖家配偶并非完全不知情，而是因为房价上涨过快，如果按约定价格卖出，不仅买不到其他房子，可能自己房子钱都不够买回来。
因此，合同中需要约定较高的违约金条款，增加卖家违约代价，这是一种非常有效的方式。例如，我通常给买家的建议是：约定的违约金为房屋总价的30%，虽然法院可能会调低金额，但总比约定20%或者甚至没有违约金条款要好得多。这将会使卖家违约前反复思索，衡量违约成本。
除此之外，还可以约定现阶段市场价格与合同签订价格之差，作为损害赔偿金。法院通常也会支持该项约定，但前提是双方签订的房屋买卖合同中有该项约定。如果是上海地区，虽然法院有类似规定，但我一般建议在合同中进行约定，因为它能够有效维护买家权益。
3.买二手房不同于新房，房屋交易中对于买方更为不利，不仅要承担房款以及各项税费，还有可能面临到头来“买了个寂寞”，甚至钱房两空。因此，房屋买卖过程中尽可能在律师等法律人士指导下进行，能够有效降低风险！
总之，现在一二线城市房价高涨，很多像文中小李这样在当地工作数年，加上父母辛苦攒下积蓄，才勉强凑够一套小房屋的首付，但却因为缺乏法律知识导致买房计划落空，甚至有些情况下钱都拿不回来。
希望这篇短文可以给你提供帮助。如果还有不明白的问题，欢迎在评论区留言与我交流。祝大家都买到心仪的房子!
