时间：2022-12-18 17:16:59来源：法律常识
每经记者 刘柏 每经编辑 陈梦妤
供应极少、需求极旺，令苏州工业园区成为上半年全国楼市瞩目的焦点。“最严限售令”出台之前，园区一二手房价格严重倒挂，部分投机客“买到手就卖、几个月赚100万”，更是让一手房成了投资客和刚需客共同瞄准的猎物。
在苏州房价全面飘红、园区均价突破3万元大关的2016年，一家神秘的外资企业，却能以15746元/平方米的均价，一口气买下园区金鸡湖畔143套精装修住宅，并在2017年11月完成了网签手续。
“神秘买家低价扫走一半住宅”的消息不胫而走，购房未果的人们对此表达了强烈不满，甚至有几位年轻人在多次投诉后，索性踏上了漫长的维权之路。
投诉人梁斌说出了自己的一连串怀疑：“为何买方公司与项目开发企业的高层姓名相同？一家无法查询到的公司，为何在限购之下能够一次性买143套房？买方为何变更了工商登记信息？”
“开发商和买房公司的高管有重合，而且买走的又都是低价房，把剩下单价极高的房源向市场出售，这涉及捂盘惜售和操控房价，侵害消费者利益。”对于梁斌等人的质疑，《每日经济新闻》记者就此展开了调查。
苏州丰隆城市中心 图片来源：每经记者 刘柏 摄
卖不掉的143套低价房
记者了解到，这位神秘买家——上海安亭澳丽房地产开发有限公司，2003年在上海嘉定区获批成立，企业类型为外商独资企业。
《每日经济新闻》记者多次试图与上海安亭澳丽取得联系，根据启信宝信息拨打企业电话时，却被接线人员告知自从他们迁走之后，这里（原登记地址）就是另一家公司了，对那边的情况不了解，也联系不上他们。而114查号台经过查找，告知记者上海安亭澳丽从未在查号台登记信息。
更为蹊跷的是，上海安亭澳丽一边卖房、网签，一边却被列入“异常经营名录”。
上海嘉定区市场监督管理局向梁斌送达了一份《行政告知记录》，告知该企业注册地址、实际经营地址皆无法查询到该公司。鉴于该公司无法联系到，目前嘉定区市场监督局已将当事人列入异常经营名录。
梁斌称，向上海市场监督管理局反映的时间是2017年10月，恰恰是在上海安亭澳丽进行网签前后，自己收到《告知书》的时间为2018年1月17日。
而143套住宅的情况则更值得关注。根据当时备案的一房一价表，苏州豪城建屋置业开发的丰隆城市中心住宅单价最高超过7万元，而最低单价仅仅14516元。对于如此悬殊的差距，有业内人士告诉记者：“由于项目位置特殊，每套房的景观、朝向、楼层、角度差异非常大，因此大面积、景观好的个别几套房，单价超过7万元也是很正常的。”
根据苏州园区管委会的调查，当时丰隆城市中心1、2、3幢取得预售许可，推出房源516套，其中住宅242套，而上海安亭澳丽购入的143套住宅，均价仅15746元/平方米，几乎与最低价格持平。这引起了梁斌等购房人的强烈不满：“安亭澳丽买走的几乎都是低价房、中小户型，普通购房人去买房，只剩下大户型和高价房了。”
《每日经济新闻》记者曾多次联系苏州豪城建屋置业，但对方均表示只是前台，什么都不知道，也不提供其他联系方式。
记者实地走访了丰隆城市生活广场，发现项目还在进行后续收尾工作，商场部分已经开始营业。项目距离金鸡湖不到200米、地铁站步行可达、园区两大地标建筑——摩天轮和IFS近在咫尺，旁边还有一座大型商场，地理位置优越。
记者从多个渠道获知，原先均价约15000元/平方米的中小户型住宅，现在已涨到5万多元，个别稀缺户型更是超过6万元。
按当时总协议价1.65亿元（据苏州工业园区回函），即便以目前园区较低的二手房单价5万元计算，143套房总面积10499.41平方米，总价为5.25亿元，如今的溢价已经近3.6亿元。
另外，尽管梁斌等人多次质疑、投诉上海安亭澳丽囤积房源，但多位中介均表示手中“丰隆城市中心70年产权住宅”房源少之又少，无法提供更多房源给购房人身份的记者挑选。
一位资深中介向《每日经济新闻》记者透露，“去年5月，这批房子的确曾经拿出来挂牌，一开始是想以‘更名’的方式交易（即付了定金之后，将买房名额转让给第三人），但是政策很严，做不了，只能转二手房卖。后来好像又有什么原因，加之政策卡得紧，就不卖了，所以现在房源非常少。”
眼看着房价蹭蹭上涨，上海安亭澳丽这143套住宅却不能卖了。
记者看到了另一份（2018年11月）由嘉定区市场监督管理局发出的行政处理告知记录，显示“该企业确实购买了多套房产，但并未正式对外销售，被诉企业表示一定及时落实措施、依法依规经营”。
“他们就是拿来炒房的。”梁斌坚持认为。
“合法”的购房资格
令梁斌最为不解的是，两年多来，各部门的多份回函，均告知上海安亭澳丽这一购房行为合规合法。
首先是企业性质——外商独资企业，在国内买房是否有限制？梁斌等人坚持认为，外资企业购买房产需要经过相关部门审批，他们质疑的依据是——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）文件规定，境外机构和个在境内投资购买非自用房地产，应当经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
对此，记者了解到，住建部信访办公室也作出了书面回复，对梁斌提出的“境外机构和个人购买非自主房地产”行为作出了解答。
受访者供图
但上海安亭澳丽是一家在大陆注册的外资企业。
苏州工业园区管委会在回函中明确写道：“经向工商部门咨询，上海安亭澳丽注册类型为有限责任公司（外国法人独资），为中国法人，非境外机构在境内设立的分支、代表机构。”
《每日经济新闻》记者以购房企业名义向苏州市不动产登记中心咨询，被告知“注册在中国的企业可以买，不限购，数量上没有限制，外资企业也可以买。”
“主要是看这个企业是不是在中国大陆注册的企业，是不是大陆工商部门批的营业执照，只要营业执照是中国大陆的，就没问题。”2018年8月16日一份电话录音中，苏州市住建局一位陈姓工作人员反复告知梁斌。
记者向苏州园区管委会方面发去采访函，但截至发稿并未有回应。
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师也向《每日经济新闻》记者表示：“这是一家在中国境内注册的企业，买多少套都很正常。”
从梁斌提供的各类文件、回函中可以看出，两三年间，他就上海安亭澳丽企业性质、购房资格等，反复多次向苏州园区、苏州市住建部门、江苏省住建厅，以及住建部等进行信访和投诉，但始终没有得到“安亭澳丽违规买房”的结论。
“您通过各种渠道来投诉、咨询，从住建部门的调查看，上海安亭澳丽购买丰隆的房子，没有任何不当之处。”梁斌向记者展示的一份电话录音中，苏州工业园区相关部门工作人员斩钉截铁地说。
“适时”的工商信息变更
记者留意到，2019年2月，上海安亭澳丽完成了10余项工商变更，其中包括经营项目、经营范围、股东及注册资本。
据启信宝，上海安亭澳丽的经营范围从“在嘉定区某地块内从事商品房开发、建设、经营、销售，房地产中介和咨询（涉及许可经营的凭许可证经营）”，变更为“房地产开发经营”。
变更后，上海安亭澳丽由上海澳丰企业管理有限公司100%持股、上海澳丰则由Anting Investments Limited（上海安亭）100%持股。
图片来源：启信宝
值得注意是，上海澳丰的董事之一YIP YUON MENG MARK，也出现在丰隆城市中心的开发企业——苏州豪城建屋置业的董事长及法定代表人一栏。
苏州豪城建屋置业有限公司在2018年7月的变更中，负责人郭益智退出，新增“YIP YUON MENG MARK”为负责人。
那么，上海安亭澳丽与苏州豪城建屋置业是否涉嫌捂盘惜售？
郭韧认为，是否捂盘惜售应从各方面进行考察，比如企业是否通过在建方式拖延时间以达到囤地惜售目的、是否通过拖延拿预售证许可证方式拉长销售周期、是否存在大幅度提高开盘售价、是否存在谎称楼盘已经全部卖出，而企业和企业管理团队存在重合，即使能够证明，也无法直接认定该企业存在捂盘惜售。
一家企业一次性“团购”某楼盘一半以上房源，又曾因失联而登上异常经名录；曾试图出售143套房屋，又因市场监督部门的介入而停止，最终这家企业变更了经营范围，是否意味着143套房仍将进入市场？
《每日经济新闻》记者通过各种渠道，但始终无法联系上这家神秘企业。对此，记者将持续关注事件发展。
（出于保护记者人身安全考虑，本稿署名为记者化名。）
