时间：2022-12-20 03:49:07来源：法律常识
日前，北京的刘宏（化名）向新京报记者反映，5年前，他在北京某中介公司的协助下，买下一套西班牙巴塞罗那的商铺。双方约定，该中介公司负责将商铺在当地进行出租，每月向其返租金3146欧元。可是，时至今日，该中介公司所承诺的代管租金严重“缩水”，从每月3146欧元变为1300欧元。
对此，该中介公司的相关工作人对新京报记者称，目前，公司正在与刘宏进行协商解决。刘宏表示，中介将赔偿其部分款项。
那么，面对纷繁复杂的海外房地产市场，购房人如何规避风险？一旦遇到纠纷，购房人又该如何解决？
海外买房“被套”，房价“掺水”、租金缩水
回忆在海外买房的经过，刘宏告诉新京报记者，2017年3月，他和北京某中介公司签订合同，约定由该中介公司协助其购买位于西班牙巴塞罗那的房产。当时，该中介公司称，其在西班牙巴塞罗那有办事处，购房全程都有公司的中国人员给予语言支持。对此，他感觉很放心。
在该中介公司的安排下，2017年4月，刘宏前往巴塞罗那看房，选定一套商铺，总价52.5万欧元。这一商铺在该中介公司公众号和员工朋友圈均有推荐。刘宏回国后，分批向巴塞罗那当地开发商指定账号汇款，期间该中介公司也协助刘宏向开发商转账相当于40万元的购房款。
“买房之初，我和这家中介公司约定的是售后代管租赁模式，也就是说，中介公司负责将我买下的商铺在当地进行出租，每月向我返租金3146欧元。买房后，巴塞罗那当地开发商一直没有给我商铺原始租房合同。从租金明细来看，该中介公司宣传的每月3146欧元租金是包含房租增值税的，实际租金为每月2600欧元。到了2019年9月6日，这家中介公司突然通知我，商铺的租金是每月1300欧元。”刘宏如是说。
经过一番了解，刘宏认为自己“被套了”。据刘宏介绍，巴塞罗那当地开发商以“虚高租金”吸引购房人买下商铺。在他购房之初，该商铺并不是出租状态。他交了定金、决定购买商铺后，开发商临时从商铺持有者手中买下商铺，然后以高价转卖给了刘宏。“开发商购买商铺的总价为37万欧元，转手就以52.5万欧元的总价卖给我。后来，我从巴塞罗那当地房产中介机构了解到，相似位置和面积的商铺在网上的挂牌总价也就是20多万欧元。”
为了解此事发展情况，新京报记者多次与北京某中介公司相关负责人取得联系，对方回复称：“目前，公司正在与刘宏进行协商解决，具体情况还不能透露，会让刘宏进行回复。”
10月25日，刘宏向新京报记者反馈称：“这家北京的中介公司已经在近几天跟我见面交涉过，初步意见是赔付一部分钱。”
海外置业存风险，多种纠纷频现
多位业内人士向新京报记者介绍，从目前来看，海外房地产市场纷繁复杂，存在风险。对于中国购房人来说，在海外房地产市场，面对的是不同的国家、不同的语言，还有不同的法律体系、市场规则、风俗习惯等，非专业人士很难做到了解清楚。购房人稍有不慎，就会陷入意想不到的纠纷。
今年6月，有媒体报道，在国内多家知名中介机构的介绍下，北京、上海等地中国购房人购买日本丰臣商事株式会社的房地产项目，但随后发现丰臣商事株式会社当初承诺的投资收益无法兑现，产权无法过户。丰臣商事株式会社称，其自身陷入困境，资金链出现危机。
此外，购房人陈强（化名）为了能够取得西班牙的“绿卡”，通过一家中介公司进行海外置业。当时，这家中介公司答应他，只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到“绿卡”。在该中介公司的指引下，陈强花了500多万元在西班牙买下一套房产。买房后，陈强以为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍，但很快他就发现并非如此。该中介机构告诉陈强，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍则要连续住满10年。这对于需要在中国工作的陈强来说，根本做不到。
北京市国源律师事务所齐亚平律师表示：“目前，海外房地产市场确实比较复杂，常见的海外置业骗局有很多，比如买房移民陷阱、黑中介、地下钱庄骗局等。当听到一些机构要求购房人将超过50%的购房资金汇到自己的账户时就要警惕了，因为海外房产首次付款一般不会超过30%。”
业内：出现纠纷，购房人可以先追究国内中介机构责任
那么，中国购房人在海外置业如何防范风险呢？一旦遇到纠纷，购房人又该如何解决？
对此，中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示，在房地产市场上，有一些国内中介或代理公司，在海外了解一些项目的情况之后，抓住两地部分信息不透明的空间，在国内加价出售海外房产。因此，购房人在购买海外房产之前，要尽可能亲临现场进行多方位了解周边项目情况和价格。如果个人能力、时间等方面不允许，可以找专业经纪机构协助海外置业，但一定要从多方面对海外经纪机构进行了解，包括其经纪资质、以往交易是否有欺诈行为记录、有无经手过国外烂尾楼项目等记录信息。
在选择具体海外房产项目方面，资深海外经纪人金今认为，购房人了解项目所在国政策也是重要一环。比如，在有些国家，非当地人只能购买全新住宅，不能购买二手房，这就需要对当地情况进行细致了解，否则很容易被一些不法中介欺诈。此外，购房人还要注意有关银行贷款政策和当地的税率，有些国家对非居民外籍人士、本国人士要求缴纳的税款也是不同的。
“除上述注意事项之外，还要尽量确定所购海外项目是否为虚假项目。购房人可以通过卫星地图，查看项目是否已经建成或正在施工。同时，购房人还可以通过所购项目合作主体如所购项目的设计公司、承建商等进一步验证。”北京一位专业从事海外置业的工作人员如是说。
齐亚平表示，一般而言，海外纠纷维权的难度会比较大，购房人在整个海外置业过程中，务必要签订规范有效的合同，对支付条件、交房环节约定清晰，并留存好所有交易资料。一旦出现纠纷，购房人可以先追究国内中介机构责任。同时，购房人还要警惕，如果购房款是汇到中介或者代理公司账户，很难证明购房人跟国外开发商之间存在买卖合同等关系，这样也会对日后的海外维权带来很大的障碍。此外，齐亚平提醒，从事海外置业的机构，一定要如实披露海外项目情况，一旦出现问题，不仅会影响企业信誉产生民事纠纷，还有可能触犯国内外法律。
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 柳宝庆
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