时间：2022-12-21 16:21:50来源：法律常识
张仁贵夫妇打工半辈子，辛苦攒钱买下了人生唯一一套商品房。但没想到，两年多过去了，他们至今没能拿到房屋钥匙，无法搬进新居……
两年多前，张仁贵和妻子肖代莲拿出打工多年积蓄20多万元，又借款10多万，耗资38万余元购买了四川宜宾市叙州区柏溪街道辖区大德广场一套70.59平方米的公寓（商业）。
宜宾叙州区大德广场
2019年上半年，得知房子已经建好，张仁贵委托女儿张沙缴纳了维修基金。下半年，就在张沙准备去拿钥匙装修时，却得知父母所购买且购房合同已在房管局登记备案的房产，因一起与他们无关的非法吸收公众存款案，被宜宾市公安局翠屏区分局经济侦查大队查封。
由于多次催促开发商宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）交房无果，张仁贵委托律师将开发商起诉至法院。2020年2月14日，宜宾市叙州区人民法院一审判决张仁贵与中润公司宜宾县分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实有效，对双方均有约束力，但驳回张仁贵的“交房”请求，原因是该房产被查封，最终能否交付存在不确定性。
如今，张仁贵夫妇已提起上诉。
买房：
付款38万签订购房合同
两年后查询得知房屋被“查封”
今年49岁的张仁贵和妻子肖代莲，是宜宾高县沙河镇马道村马道子组农民。10多年前，夫妻俩前往上海打工，一家人节衣缩食。张仁贵帮人跑业务、送货，打两份工，妻子肖代莲是家政服务员，14岁的儿子在上海读初中。2016年左右，张仁贵手里攒了点钱，就想在宜宾城区买套房子，准备将来养老。女儿张沙已经结婚，住在宜宾城区，也想帮父母在自家小区附近物色一套房子，将来方便照顾他们。
2017年，距张沙所住小区仅百米之遥的大德广场正在建设，张沙反复看过房子后，对价格、位置等比较满意。后来，张仁贵夫妻俩最终决定购买大德广场的房子，并委托女儿张沙和亲家母徐女士帮忙办理。
中润公司向杨某华出具的收据
到2017年打定主意买房时，大德广场的商品房已售罄。但他们从售房部人员处得知，一位叫杨某华的人借了钱给中润公司，因中润公司无力偿还，用大德广场40套房子抵债。而杨某华手里的房子需要出售变现，中润公司可与买受人签订合同，开据收据并协助办理商品房买卖合同登记备案。
2017年7月24日，张沙的婆婆徐女士向杨某华转账10万元，双方谈妥大德广场3栋6层6-2号房的交易金额为383163元。由此，张仁贵夫妇买房事宜被确定下来。
当年9月7日、8日，张沙、徐女士分三次向杨某华转款28万元。9月8日，杨某华出具了一份“收到张沙交来购房款383163元，此款是购大德广场3栋6-2号住房”的收条。9月7日，宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司向张仁贵、肖代莲出具了一张收款金额为383163元的收据，载明的收款事由为“大德广场3-6-2号房款，杨某华更名张仁贵、肖代莲”。
中润公司向张仁贵、肖代莲出具的收据
杨某华向张沙出具的收条
2017年9月24日，张仁贵、肖代莲在大德广场营销中心，与中润公司宜宾县分公司负责人刘团签订了商品房买卖合同（预售）。合同显示，该商品房已由宜宾县（现叙州区）房地产管理局批准预售，预售许可证号为2017002号。
张仁贵与中润公司签订的商品房买卖合同（预售）
合同约定，“出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房房”。双方在合同中约定了逾期交房的法律责任和违约金金额，并约定：出卖人自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人可在合同签订30日后在当地房地产管理部门查询合同登记备案信息。
2019年4月9日，大德广场售房部人员向张沙提供了宜宾县（现叙州区）房地产管理局维修基金专用账户，张沙缴纳了宜宾县房屋维修基金3529元。此过程中，没有人向她告知任何异常。11月8日，肖代莲在宜宾市国土资源局叙州区分局查询，得知其所购房产登记的权证号为“2017010353（合同）”，业务类型为“预售签约”，权利限制为“查封”。
起诉：
开发商迟迟不交房
法院判合同有效，对交房请求不予支持
因为张仁贵、肖代莲是与中润公司宜宾县分公司签订的商品房买卖合同，后者同时向两买受人出具了收款收据。因此，张仁贵夫妻及其代理人张沙，多次向中润公司及其分公司主张权利，要求开发商按约交房，履行合同义务。
但是，由于该房产确实被宜宾市公安局翠屏区分局经济侦查大队查封，中润公司无法履行交房义务。据徐女士介绍，纠纷发生后，杨某华曾表示愿意按照合同标的物原价退回房款，终止合同。“但2017年的房价与2019年房价不可同日而语，38万元购房款，现在只够付首付。”张仁贵告诉红星新闻。
眼看大德广场其他业主纷纷拿到钥匙开始装修，张仁贵夫妻一天比一天着急。2019年10月16日，张仁贵、肖代莲一纸诉状将宜宾市中润房地产开发有限责任公司及其宜宾县分公司诉至法院，请求判决中润公司交付大德广场3栋6层6-2号房屋，并赔偿违约金、律师费等经济损失共计近10万元。
宜宾叙州区人民法院审理认为，被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司系被告宜宾市中润房地产开发有限公司设立的分公司，不具有法人资格，对外所签合同产生的权利义务应由被告宜宾市中润房地产开发有限公司承担。
原告张仁贵、肖代莲与被告宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司签订《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，对原、被告均有约束力。二原告履行了作为买受人支付房款的义务，被告宜宾市中润房地产开发有限公司应履行出卖人交付房屋的合同义务。
但现在该房屋在宜宾市公安局翠屏区分局办理的某集团公司涉嫌非法吸收公众存款一案中被认定为涉案资产，已被查封，合同所涉房屋最终能否交付给二原告存在不确定性。二原告获知现状后仍要求二被告履行交付房屋的义务，客观上尚不具备条件。公安机关办案通常需要较长时间，二原告应当待宜宾市公安局翠屏区分局所侦办的某集团公司涉嫌非法吸收公众存款一案有了最终结果后，再依据具体情况决定是否要求被告履行交付房屋的义务。
叙州区人民法院一审判决
因此，叙州区人民法院对二原告现在要求二被告交付房屋的请求不予支持。二原告请求二被告支付逾期交房违约金及损失问题，基于前述原因，现在房屋仍处于未交付状态，逾期交房违约责任所产生的损失尚不完全确定，且原、被告之间最终是否需要按逾期交房责任计算违约金及损失亦不确定，对二原告现有的逾期交房违约金及损失请求，人民法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，叙州区人民法院一审判决驳回原告张仁贵、肖代莲的诉讼请求。
警方：
涉非法吸收公众存款案
房屋“尚不具备解封条件”
宜宾市公安局翠屏分局经侦大队办案民警告诉红星新闻，张仁贵、肖代莲夫妻购买的大德广场房产，确实牵涉到宜宾中泽集团非法吸收公众存款案“案中案”，因此被公安机关依法查封。
据民警介绍，中泽集团非法吸收公众存款案发生在2013至2014年间，涉及受害人众多。张仁贵夫妻所购房产所涉的杨某华，是时任中泽集团融资部副经理杨某的姐姐。
在审查案件期间，警方发现杨某以中泽集团名义吸收的公众存款中，有500万元没有上交中泽集团，而是杨某以其姐姐杨某华的名义借给了大德广场的开发商四川大德中信投资有限公司，从中获取利息。大德中信公司在向杨某支付100多万元利息后，无力偿还本金，遂以大德广场40套房产抵账。
法院判决书显示，2016年，叙州区人民法院（2016）川1521民初1494号民事判决书判决四川大德中信投资有限公司向杨某华还本付息。2017年5月16日，杨某华与四川大德中信投资有限公司、曾某、陈某洁、刘团、宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司达成和解债务履行协议，双方约定以四川大德中信投资有限公司全额投资、宜宾市中润房地产开发有限公司开发的大德广场项目中包括宜宾市柏溪镇大德广场3栋6层6-2号房屋在内的40套房产抵偿杨某华借款本金、利息、诉讼费共593.94万元，并约定杨某华可书面委托将所抵房产网签到第三方名下。
2018年9月，宜宾翠屏警方在追查杨某资金去向过程中查获杨某向债务人大德中信借款被抵偿为40套住房后，依法查封了该40套房产。2018年11月14日，翠屏警方向宜宾市中润房地产开发有限公司宜宾县分公司及叙州区人民法院发出书面公函，告知该40套房属于涉案资产，已依法予以查封，暂停办理房产移交、入住等手续。
张仁贵表示，明明房子在2018年11月就被查封，但开发商中润公司宜宾县分公司此后并未向买受人通告任何情况，致使买受人于2019年4月9日缴纳维修基金，至当年10月仍被蒙在鼓里。
宜宾翠屏警方办案人员介绍，中润公司抵偿给杨某华的40套房屋，在被查封时已有多套预登记到了杨家各类亲属名下。但有张仁贵等两三名买受人，属于真正花钱向杨某华买房的业主，杨某华回收资金约100万元。但警方查封时，相关房产处于“网签”状态，并未实际权属登记为买受人的不动产权，因此警方的查封符合法律规定。
民警表示，目前杨某所涉“非法吸收公众存款案”已经完成侦查，移送人民检察院审查起诉。如果一切顺利，有望在今年上半年审理终结，但也可能推迟到下半年。“目前张仁贵等人买受被查封的房屋，尚不具备解封条件。”该民警表示，如果法院审理认定大德广场3-6-2房屋不属于“杨某非法吸收公众存款案”涉案资产，则有望在杨案审理终结时予以解封；如果被认定为涉案资产，则需另行处理。
律师：
买受人需作好“持久战”准备
四川方策律师事务所张柄尧律师表示，《公安机关办理刑事案件适用查封冻结措施有关规定》明确，公安机关查封、冻结以及保管、处置涉案财物，必须严格依照法定的适用条件和程序进行。与案件无关的财物不得查封、冻结；经查明查封、冻结的财物确实与案件无关的，应当在三日以内解除查封、冻结。同时，对于尚未进行权属登记的不动产，该规定第十七条也明确：“对下列尚未进行权属登记的房屋，公安机关可以按照本规定进行查封：(一)涉案的房地产开发企业已经办理商品房预售许可证但尚未出售的房屋；(二)犯罪嫌疑人购买的已经由房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋；（三）犯罪嫌疑人购买的已经办理商品房预售合同登记备案手续或者预购商品房预告登记的房屋。”
从本案来看，张仁贵和开发商间签订的商品房买卖合同被法院确认为合法有效且张仁贵已按市场价格支付全部价款，并完成预售备案登记。对于涉案房屋，张仁贵事实上已经取得了“准物权”之法律效力。目前涉案房屋现登记在中润公司名下，预售备案登记则在张仁贵名下，中润公司和张仁贵均非刑案所涉的犯罪嫌疑人。一方面，公安机关对该房屋的刑事查封值得商榷。另一方面，公安机关查封后也应对房屋是否和案件存在关联及时进行调查并采取相应措施，以免伤及无辜。
四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师王仁根认为，本案有一定的特殊性，对涉案房屋的处理，既属于民事纠纷，又被裹挟到了刑事案件当中，但不管是民事或刑事，购房业主都没有过错，不应该为别人的过错甚至违法犯罪行为承担后果。因此，业主救济之路有两条。
一是提起民事诉讼。但目前来看，业主提出交房的诉讼请求难以得到法院的支持。因为房子处于查封状态，刑事案件还未了结，交房甚至过户属于客观上的履行不能，至少是暂时履行不能。如果非要走此路，提出解除合同、承担违约责任或赔偿损失的诉请或许更适宜，但要看双房买卖合同的约定。
二是待刑事判决生效后，如涉案房屋被执行，业主作为案外人可提执行异议。依据是《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”
不过，王仁根律师表示，要执行涉案的房屋，法院首先要对该套房屋是否具有刑事违法性予以审查，也就是首先要认定该套房屋是否属于犯罪分子非法占有？是否属于违法所得？从目前的事实来看，认定涉案房屋属于“非法”值得商榷，因为刑事的财物归刑事，不能把民事的财物随意卷进来，更不能把其他债权债务纠纷当成一案处理。王仁根律师认为，法律的公平，应体现在能时刻给无过错的权益受侵者有力的救济途径。
宜宾学院副教授、四川省诉讼法学会理事、宜宾市刑法学会秘书长、四川酒都律师事务所律师周健宇指出，首先，根据合同相对性原则和合同约定，违约方肯定是中润公司，张仁贵的遭遇令人同情。但张仁贵选择的维权途径存在问题，导致张仁贵败诉。假设张仁贵将诉讼请求改为“1.请求法院判决解除双方签订合同；2.请求中润公司退还购房款；3.请求中润公司赔偿违约损失（违约损失包括购房款利息、房价上涨的损失、律师费等等）”，则张仁贵胜诉概率较大，也能及时挽回损失。其次，叙州区人民法院根据房屋的现状，以“该房产被查封，最终能否交付存在不确定性”为由，驳回了张仁贵的“交付房屋”请求，从实体法上并无不当。但从定纷止息的角度看，法院也可以依据《民事诉讼法》第150条的规定，“本案必须以另一案（刑事案件）的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，依法中止审理，等待刑事案件审结后再恢复本案审理。再次，张仁贵如果不愿意解除合同要求中润公司退款、赔偿，也可以等待刑事案件审理终结后，另行向法院起诉要求中润公司交房（必须附上新证据即刑事判决书）。
周健宇认为，购买期房风险很大，一旦遇到房产公司资金链断裂或法律纠纷，则购房者可能面临张仁贵的遭遇。因此建议购房者尽量选购现房，或选择口碑较好的大开发商的期房且要查验五证。
红星新闻首席记者 罗敏
编辑 张莉
