时间：2022-12-23 04:56:08来源：法律常识
封面新闻记者 姜予恩
8月11日，四川泸州市龙马潭区长乐悦府小区业主群“炸开了锅”，多位业主收到了一则物业费催交信息，内容除了催交目前未交的物业费外，还详细说明了每户因未交物业费而产生的违约金，然而违约金的金额高到让业主们吃惊不已，直呼“天价”。
“物业欠费5519元，违约金10183元，共15702元”“物业欠费6262元，违约金13244元，共19506元”“物业欠费4246元，违约金6114元，共10360元”……
从业主们反馈到业主群内的消息可看出，多数业主物业欠费金额均上千元，违约金的金额几乎达物业费欠费金额的两倍。有业主认为“太夸张”，更有多位业主在群内反问物业“有脸收？”
业主：物业未履行应尽的责任 不愿再交物业费
长乐悦府小区业主李女士说，自己也是被催交物业费的业主之一，加上违约金一共需交一万多块钱。“这完全就不合理。一开始我们都交了物业费，但是后来是物业先违约，没有尽到责任，我们才不交费的。”
据李女士回忆，2018年3月长乐悦府小区交房时，业主们都需要先交了物业费签了合同才能领钥匙。“有的交了一年，有的交了半年或是一个季度，总之要先交物业费才能领钥匙进去装修。”李女士也和大家一样，预存了一段时间的物业费后，着手装修自己的小家。
“装房子的时候物业又收取了建渣费、管理费、出入证费等费用，还收取了两千块钱的装修保证金和几百块的装修费用。”李女士说，后来业主们发现物业存在乱收费的现象，就把物业举报了，退了部分费用。“之后物业以业主装修过程中更改了住房结构为由，不退装修保证金，但说可用装修保证金抵扣物业费。”
“物业费1.2元一平方，两千块能够抵一年多的物业费了。后来我们为什么都不愿意再交，就是发现物业根本没有履行好责任，服务和物业费不匹配。”李女士有些愤怒地说。
“保安亭的窗户被纸糊着，外面看不到里面到底有无人员值守。”“有次楼层电路跳闸，保安一身酒气来检查，真怕出什么事。”李女士说出对小区安保的不满。
同时，李女士还说，小区内公共绿化地被有些业主私自占用，改建成“私家花园”和“茶馆”。“这些业主违规占用公共使用面积，违建，但是物业并没有进行管理，因此大家很是不满。”
除此之外，李女士还表示小区地下车库积水、垃圾清运不及时发臭、电瓶车占用机动车车位乱放、电梯出故障、家中漏水损坏地板家具等等问题，长期以来都得不到物业的解决，这让业主们伤透了脑筋。
“物业为小区提供的服务不到位、不履职，大家都有目共睹，为什么还要交费呢？”多位业主也和李女士一样，因不满物业服务拒交物业费。
泸州市龙马潭区长乐悦府小区
业委会：新旧物业将在9月交接 2/3以上业主未交物业费
由于不满物业的服务，长乐悦府小区在今年1月份成立了业委会，并从6月13日启动小区物业服务采购招标，新选定的物业即将在9月初入驻。
该小区业委会主任王先生介绍，长乐悦府小区共有4栋楼，现入住400多户居民。当初接房时，业主按照开发商要求签订了物业合同，合同约定，业主逾期交纳物业服务费的，乙方（物业）可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。
针对目前小区物业在撤场之前要求收取物业违约金一事，多位业主表示，虽然签订了该物业合同，但不知道之后物业提供的服务与约定不对等，因此，这次也不会配合交纳违约金。
“目前小区有2/3以上的业主都未按合同交物业费，而业主反映物业方未履职到位的情况基本属实。”王先生说。
目前，替换现有物业公司的各项工作基本已经完成，等待9月1日，将进行新旧物业公司交接。在这之前，有关物业费还未结清的问题，业委会目前打算尽快组织双方会面，以双方提意见、协商的方式来解决问题。
物业：短信只是催缴形式 业主主动补齐欠费可不收取违约金
目前服务于长乐悦府小区的物业公司为泸州市桃茂轩物业管理有限公司。天眼查资料显示，泸州市桃茂轩物业管理有限公司成立于2007年，注册资本50万元，法定代表人为熊威。经营范围包括服务：物业管理三级。查询发现，与泸州市桃茂轩物业管理有限公司相关的法律诉讼达465起，其中多数为物业服务合同纠纷。
长乐悦府小区物业经理黄先生表示，目前公司已经把物业费催交事宜交给律师事务所，因此业主们收到了催缴短信。“通知交费的信息上注明违约金金额，是为了让业主们明白合约的相关规定，只要这段时间主动来交了所欠的物业费，不会收取违约金。”黄先生说，目前已经有几十户业主主动来交了欠费，物业公司都没有收违约金，但依然还有70%左右的业主没有缴纳。
黄先生称，自2018年3月入驻该小区以来，一些业主仅交纳了几个月的物业费，有些业主只付了1年的物业费，所以欠费金额非常高。“新的物业公司即将进驻，因此之前欠下的物业费是必须收回的，以便能进行结算交接。如果业主依然拒绝交纳物业费，我们只能走法律程序。”
针对业主提出的小区管理不善问题，黄先生表示，其实一直在整改，但有些是开发商遗留下来的问题，很难解决。如果存在物业公司维护不到位、服务不到位的情况，属于物业公司责任范围内的，物业公司会依据职责进行维护和服务，但目前是物业公司经济困难，根本没有经费进行相关服务。
黄先生说长乐悦府小区内很多是农村进城买房的人家，他为小区服务4年多，理解业主们买房不易，但他也希望公司能收取该得的劳动报酬，双方最好能协商解决问题。
律师说法：物业服务未达标 业主有权拒交或不足额交付物业费
业主能否拒交物业费？泸州市保护消费者权益委员会委员、公益律师冯骏表示，广大业主与物业公司的法律关系归根到底是一种服务合同关系，通俗说，就是物业公司通过自己的辛勤劳动换取广大业主的认可，从而由业主方支付费用。而物业这些劳动并非纸上谈兵，当然是以合同的方式约定了物业对小区公共区域的保安、保洁、保修等事宜提供服务的明确要求。
物业公司既然签署了物业服务协议，这些服务协议中的条款，特别是对小区具体服务的条款，对物业公司具有法律约束力，物业公司有义务完成这些相关的服务。而物业公司没有完成或者服务不足以满足广大业主的认可或者达不到物业服务协议中的标准，则物业公司无权收取或者无权按约定的价额收取相关费用，因此也意味着广大业主可以有权拒交或者不足额交付物业服务协议中约定价额的费用。
冯骏建议，广大业主可首先要求物业公司提供证据，由物业公司举证证明企业完成了物业服务合同履行期间相关的职责。同时，广大业主也应该积极地收集证据，对照物业服务协议中物业应当提供的标准的服务与现实服务中的差别与瑕疵，从而合法对抗以及拒绝物业公司要求业主方足额支付物业费的主张。
其次，冯骏还介绍，从生活法则来判断，物业公司在完成物业服务协议过程中，服务应该是有一定的缺陷的，但也尽到了一些物业服务责任，广大业主还是应当体谅物业公司员工一定的付出。而物业公司滥用违约金主张权，除了得不到法律上的支持以外，在社会上也会形成不良的口碑。“因此，从这种动不动就要求违约金主张的行为来看，实际上是得不偿失的，希望物业服务企业慎重行使该项权利。”
因此，冯骏建议，广大业主可以与物业公司进行协商，以确定在标准的物业费以下支付适当的费用。如双方无法达成一致意见，还可以委托第三方评估机构对物业公司已经实际付出的物业服务劳动进行一个估价，以达到一个平衡点。
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