68. 过户风波，律师私吞款项

接手E项目的物业管理工作后不久，客户Mary和Patrick从同事L处获知了我的电话，他们联系我催促过户，经过仔细了解，发现2017年就已入住的E项目，到2021年3月过户量却不到一半，而在过去的2020年几乎没有过户，虽然过户受疫情影响速度大大降低，但没有过户，这极不正常。

如果项目有贷款，在获得discharge of charge后就可以启动过户流程；如果项目无贷款，过户节奏完全掌握在开发商手中，E项目的过户进度严重落后，还有超过一半的客户未过户，如果业主集体声讨，这对开发公司不会有好名声。

问题主要出在律师K身上，通过和律师K合作较久的W了解到：律师K私吞了E项目部分客户的印花税（Stamp Duty）款项，在和他有合作的、其他公司的F项目和T项目上也私吞了客户的契税款项，他把这些款项用于自己高消费，买了路虎汽车、别墅等，在税务局和律师协会有许多投诉律师K的信函，现在W也面临同样的过户问题。

在私吞款项、大肆高消费后，律师K希望提高项目E的律师费收费标准，公司并未答应，这也为过户工作制造了难度，一个侵吞款项的律师可以信任吗？一个不履约而私自提高收费标准的律师可以继续工作吗？

几乎同一时期，与律师K合作的某项目过户工作顺利完成。律师K为什么选择在E和F项目、T项目私吞客户的款项？为什么某项目过户工作又能顺利完成？我想，这与项目细节管理有很大的关系，常说“细节是魔鬼”，工作中的一些细节被忽略才导致现在的局面。

我问E项目物管经理Rebecca是否听说律师K的事情，她说知道情况，业主群里很早就开始出现一些言论了，我问她有什么建议，她摇头不知。

客户Mary不断催促过户，她早已知道律师K的情况，对我及公司产生了不信任感，我不断向他解释当前过户遇到的官方难题，也耐心解释公司会处理好律师的问题；她需要过户，但缺失两个证件，一个是Land Rent Certificate 2021（2021年土地租金缴纳凭证），另一个是Architect's Certificate of Practical Completion（建筑师实际竣工认证）。

我检查文件，“2021年土地租金缴纳凭证”公司并未缴纳，这可由律师在每年的1月缴纳，或提醒公司安排专人缴纳，但至2021年3、4月还未缴纳；“建筑师实际竣工认证”，按常理律师K应该有此件，因为已经完成过户的客户会用到此证，并非第一次使用，但愿这不是律师K在设置障碍。

我加快了工作进度，律师K在和H总沟通后，表达了继续工作的意愿。我去K的办公室当面交流后，把沟通情况给老板做了汇报。我计划完成E项目土地租金的缴纳，然后以客户Mary过户来测试K的工作,这样才能初步鉴别K是否真实工作。但如果客户催促K将私吞的款项拿出来，这几乎是大海捞针的希望，但愿他表达的工作意愿不只停留在口头。

Mary急催着过户，一方面我耐心解释、安慰她：过户工作我才接手，但我会逐步完成，律师的事情大家都有耳闻，作为一个在当地有十四、五年历史的房地产开发公司，我们不会置之不理，公司还有在售项目和新建项目，坏名声对公司发展没有一丝好处，我会想办法处理，我把想到的办法给她做了沟通，我很真诚的给她分析了利弊，请她相信我的工作安排，但需要给我时间。

| 我在停车场用电脑登录土地部网站验证了凭证真伪，确认无误。

另一方面我在查找同事移交给我的文件夹后，找到了“建筑师实际竣工证”，我将扫描件发给了Mary；我向Mary解释了律师K未缴纳“2021年土地租金”的原因，待我缴纳后第一时间把工作进度告知她，并希望她相信我的工作。

缴纳土地租金，适逢土地部出台了新的过户政策，土地部网站也被黑客侵入，网站因内部调整而关闭，缴纳土地租金又被迫延期，我多次向Mary解释工作进度，也建议她的律师去土地部咨询真实情况。

律师K虽说愿意帮公司缴纳土地租金，但不提供中间人电话，我只好找到熟悉的律师M帮忙，他也为其他华人楼盘做律师服务，M通过内部熟人查到了E项目2021年的应缴的土地租金及逾期产生的滞纳金，我们去银行缴纳了费用后，由只能等待官方出据“收据”和“2021年土地租金缴纳凭证”，律师M也通过内部熟人打听进度。

同时，为了缓和Mary的不满情绪，我将最新工作进度及时告知Mary，让她知道我在努力推动此事的完成，大约一个月后律师M带来了“收据”和“2021年土地租金凭证”，我在停车场用电脑登录土部网站验证了凭证的真实性，工作可以继续推进了。

当即，我把“2021年土地租金缴纳凭证”发给了Mary和律师K，提醒她过户工作可以正常开始，并保持联系。

律师K能否完成Mary的过户？后期还有什么表现？到目前我打一个大大的问号。

我的工作总结：

1、选择靠谱的律师事务所，其背调也必不可少。

2、律师及政府部门各项收费要重视，若发现律师工作缓慢或出现问题要及时调整。

3、销售是一系列的工作，前期市场反馈，中期房屋销售，后期协助过户，尤其后两部分工作必不可少；为了加快过户进度，当律师方完成几套房屋的过户工作后及时给予款项。

第68节完。