时间：2022-12-23 14:54:06来源：法律常识
3月24日上午
半岛“问法热线”
继续聚焦“房产纠纷”等问题
山东文康律师事务所黄超、谭蕾两位资深律师
山东诚功律师事务所资深律师周凯
做客半岛直播间
就市民关注的问题在线答疑解惑
两个小时的时间里
三位律师前后接听了上百通电话
还有市民通过微信群、邮箱等方式提出问题
律师一一答疑解惑
从法律角度做出专业答复与解析
“公寓停建一年多了，也签了退款协议，但开发商一直不给退，怎么办？”“入住十年，现在也没有办理下房产证。”上午9时30分，“问法热线”开通后，已经有不少市民拨打96663反映自己遇到的问题。为了给更多的市民答疑解惑，除了山东文康律师事务所黄超、山东诚功律师事务所周凯两位资深律师，半岛传媒又邀请了山东文康律师事务所谭蕾律师做客半岛直播间，就市民关注的“房产纠纷”等问题在线答疑解惑。
记者注意到，一直到上午11时30分，几位律师片刻不停，遇到棘手复杂的问题，细心地做了记录，并给市民们提供了联系方式。同时，记者将市民们通过96663热线电话反映的问题一一整理下来，由两位律师回拨给相应市民，积极为市民朋友解答疑惑。在接线现场，电话响个不停，几位律师忙到没有喝水的时间。记者注意到，在连续解答一个多小时后，黄超律师试图用肩膀拖住电话，空出一只手来喝水。但是由于热线太过火爆，黄超律师果断放下杯子，继续投入“问法热线”中。
记者注意到，刚刚进入直播间，山东诚功律师事务所资深律师周凯立即进入了工作状态。虽然是首次做客“问法热线”，但周凯律师丝毫没有生疏感，接起电话后，周凯律师总是能凭借自己的专业知识，抓住问题的要害。两个小时的时间里，他一直处于接线状态，话筒刚刚放下，又接了起来。在接听间隙，几位律师稍微起身活动一下，随后又立即投入到“问法热线”中。
黄超律师同样处于“战斗”状态，一方面，黄超律师条分缕析，细心引导市民说出事情的原委，快速准确帮助市民找到问题，并从专业角度指出方向；另一方面，黄超律师像一个“知心姐姐”，安抚来电市民的的情绪，帮助市民理性思考、理性维权。
接线过程中，黄超律师发现一位市民错过了解决房产纠纷的“窗口期”，不得不吃下闷亏，她从专业角度给予了建议。同时，面对这位市民的委屈，黄超律师主动拉进彼此的距离，劝导市民放平心态，不要只看眼前的一时一刻。“要是您实在是不想放弃，也可以找一位律师为您跑跑腿，但是不要花销太大。”黄超律师继续说道，“咱们好好生活好不好。”
山东文康律师事务所黄超律师总结，在当天的接线过程中，发现市民购房中遇到的问题比较多，一些市民收房之后发现，部分交付内容与当初销售说明的不一致，但是合同中却没有约定，这给市民维权带来了不小的挑战。黄超律师提醒广大市民，大家在买房，尤其是在买商品房的时候一定要认真看清楚合同的约定，看清开发商交付的具体是什么样的房屋、开发商有什么义务。“当开发商违反这一义务时，我们作为消费者会有什么保障，他将承担什么样的违约责任。”黄超律师说道。
黄超律师提醒，还有一个典型问题，在老人留下遗嘱之后，家属去办理房屋过户却无法办理，不动产交易中心的答复是需要有正规的公证文书或者是法院的裁判文书。那么现在因为老人去世，公证文书无法实现，那么则需要诉讼的方式解决。家属持法院的裁判文书和老人遗嘱前往不动产交易中心办理过户。
山东诚功律师事务所律师周凯表示，当天的接线过程中，有两个比较典型的案例，一是遗产继承的问题：老人去世之前立了一份遗嘱，但是，这个老人在留遗嘱的时候，没有面对所有的继承人，他只是单独的给其中的一个孩子留下财产。“当然这是合法的，但是在老人过世的时候，其他继承人面对这份遗嘱会有一些疑惑，这份遗嘱到底是不是老人真实的意愿？老人签字的时候是不是很清醒的一个状态？有没有被他的儿子所胁迫等等？这些问题，可能会因此产生一些家庭的矛盾。”周凯律师建议，为了避免此类问题，老人在立遗嘱的时候，让全体的孩子都坐在跟前，当面立一个遗嘱。因为这是老人自己的财产，老人有处置权利，不论他是想留给哪一个孩子，这都是合法的，“因此我认为，为了避免出现一些日后的家庭矛盾，到公证处公证，或者立一份合法的遗嘱，都是十分有必要的。”
周凯律师表示，第二个比较典型的问题关于精装修。开发商在预售合同当中或者是在宣传中，给买房人已经说过了装修标准，比如每平方5000元或者3000元的标准。但是在实际收房的过程当中，买房人认为装修的标准没有达到这个当初承诺的标准，与自己想象的不符，在这种情况下，他可能就会向开发商要求索赔或者是向人民法院起诉。但是装修标准它并不是一个简单的价值相加，不是依据材料的价格来判断，它是工艺与装修的价值，还有开发商合理利润的总和。“因此，为避免此类纠纷，我认为在签订合同的时候，应当就材料的品牌、型号、工艺等等做一个明确的约定，而不是笼统的说一个装修标准。”周凯律师说道。
记者挑选出部分
律师答疑的代表性问题
希望对读者有借鉴意义
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问题一：精装修房有瑕疵，该怎么维权？
市民：律师您好，我购买了一套精装修房屋，交房时发现装修有瑕疵，我应当怎样维权？
律师：在开发商取得竣工验收备案，符合交房的法律条件的情况下，如果装修质量仅有略微瑕疵，不影响入住，购房人应当收房。但此时，开发商依然有继续维修的义务，如果开发商不履行、拖延履行或者履行后依然不合格，买房人可以自行找人维修，保留好维修合同、发票、转账记录等证明，所产生的维修费用由开发商承担。维修期间如果购房人无法入住，在外租房的费用也应当由开发商承担，标准为同地段同类房屋；如果在交付房屋时装修质量存在明显问题，无法达到入住标准，购房人是可以拒绝接受房屋的，开发商应当承担维修责任，期间产生的物业费、租房费等损失也应当由开发商承担。
问题二：精装修质量问题可否减免物业费？
市民：律师您好，我想问一下，我买的房子开发商实际交付的房屋精装修存在质量问题，影响我入住，开发商和物业公司是一个集团的，我是否可以不交物业费？
律师：购房人与开发商之间签订的是房屋买卖合同，购房人与物业公司签订的是物业服务合同，而开发商与物业公司是两个不同的公司，即使二者隶属于同一集团，也是不同的法律主体。开发商实际交付的房屋精装修存在质量瑕疵，购房人可能会要求物业公司代开发商履行修复、赔偿的义务，或者要求物业公司协助开发商履行义务，但在此种情况下，房屋装修瑕疵的法律关系的主体依然是业主与开发商之间，其所发生的纠纷不属于物业公司服务的范围，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费，当然，在业主缴纳物业费后，该部分费用可以再向开发商来主张。
问题三：父亲去世房产继承问题
市民：2019年，市民王女士的父亲去世。去世前，父亲已将遗嘱公证，把住房留给了王女士。王女士的弟弟，在父亲在世时就去世了，弟弟去世后，弟妹与父亲同住，但并未尽赡养、照顾的义务。2020年，在母亲以及街道办事处的见证下，王女士办理了房产证更名。虽然房产证进行了更名，但王女士的户口却不在此处，弟妹的户口在这里。目前，弟妹一直与王女士在房子里同住。弟妹表示，希望王女士能够把父亲留下来的房子卖了，与她平分。王女士不同意，她希望让弟妹能够搬出这个房子。
律师：王女士可以到法院通过诉讼让弟妹腾迁房子，法院审理时会确定房子到底给归谁，如果确定是王女士的房子，法院会判决被告腾迁，如果判决后被告拒不腾迁，王女士可以申请强制执行。
问题四：买了二手房，原房主不迁户口
市民：2009年，从胶州农村来的张先生通过中介，在市区寿张路购买了一套二手房。当时忙着照顾老人，加上什么都不懂，张先生未与前任房主李女士签署任何书面协议，但李女士口头答应卖房后迁走户口。但直到现在，前任房主的户口一直没有迁走。张先生也到李女士在兴隆路的新住所找过她，但她一直没有迁。2017年，张先生发现李女士已搬家，现已联系不到。现在，张先生想把孩子户口落在房子上但落不上，他还担心房子拆迁会对自己产生影响。
律师：对于原房主不迁户口一事，从法律角度讲，诉讼约束不了她，没有好的处理办法，提醒市民买二手房前，最好让原房主留一个迁户口的押金，或者在合同中约定在一定期限内迁走户口，如不迁走户口原房主要支付违约金，“法院会支持违约金，但是依然不处理户口问题。”
问题五：十年没装修，物业费可否减免？
市民：某先生买房十年，一直没有装修，也没有使用水电，希望物业能够对这些年的物业费进行优惠。
律师：如果您确实是未装修，并且没有使用过水电，那么咨询过物业条例后，带着相关证据去找物业，一般能够有物业费6折优惠。
问题六：拆迁后对赔偿面积不满
市民：拆迁后刘女士认为，作为赔偿标准的测量面积比她房产的实际面积要小，但此时已经签完合同，并领取了赔偿金。
律师：这种问题应该在签订赔偿合同前解决，现在你已经在合同上签了字，原则上来说，签字即代表认同合同内容，再去主张改变呢，不是很容易。但是，你仍然可以选择去法院起诉，这是你的权利，再由法院去判定最后的结果。
问题七：房子被挡光该怎么维权
市民：当事人在城阳买了房，但是二楼被后来新盖的建筑挡住了光，室内光线很昏暗，另外，他发现，购房合同一共有四份，但是他手上的这份内容比开发商的少了几页。
律师：首先，国家对于房屋日照情况有明确规定，即：冬至日的日照时间不应少于2小时，您可以对照这个标准去确定自己的房子日照时间是否达标。第二，您可以看合同内容，有没有明确表示会有目前挡住您房屋阳光的建筑，如果这栋建筑是后来改造的，并没有事先告知您，那么，开发商应当负责任。最后，关于合同不一致的问题，您可以举证，拿出证据，进行上诉。
问题八：老公叔叔去世遗产继承问题
市民：王女士咨询，自己老公的叔叔没有老伴和儿女，自己和丈夫在其临终前赡养了他，并且支付了丧葬费用。叔叔一共有四个侄子，但目前自己的老公也去世了，那么他们对于叔叔留下的一套房子，有没有继承权？
律师：如果没有父母、儿女、配偶等第一继承人，那么侄子属于第二继承人，可以继承叔叔留下的财产，但由于您的丈夫已经去世了，在没有遗嘱的情况下，您作为侄媳妇，并没有继承叔叔财产的权利。而丧葬费部分，如果是赠与，则无法追回，如果您主张借款，可以联系叔叔的遗产继承人，去收回借款。
问题九：买房办不下房产证
市民：贾先生买了同事出售的一套房，但是，同事当时买的是出售的公房，并未办理房产证，而该公司现已破产重组，因此贾先生现在也拿不到房产证。
律师：首先，你可以起诉你的同事，要求其办理登记，然后过户给你。但是要看具体情况，是否符合登记的要求。
问题十：买别墅台阶导致无法停车
市民：刘先生买了一套别墅，但是院子里却有一个较高的台阶，导致没法停车，希望得到补偿。
律师：获得补偿的前提是开发商在您买房时刻意隐瞒了真实情况，存在欺诈行为。首先，您看看购房合同上对于停车有没有相关规定，或有没有附户型图，再与实际情况做对比。如果没有，那么看开发商的房产规划、沙盘图、宣传材料等，这些都可以作为证据，由法院来认定，您是否应该得到补偿。
案例一：房子迟迟没交付，如此双气入户？
买房是大事，摊上问题房子，很糟心。半岛“问法热线”关注房产话题开通后，众多市民来电反映房产方面的问题，其中达观天下小区引来不少业主的吐槽。吐槽主要集中在小区延期交房、双气入户宣传、民水民电还是商水商电以及房屋质量等问题。针对此问题记者也联系了开发商青岛东方聆海置业有限公司，相关负责人也一一做出了回应。
“我是2019年4月份去买的房子，合同约定是2020年9月交房，但是房子到现在都没有交付。”这位业主告诉半岛记者达观天下小区位于胶州，他经常去胶州，路过项目所在地的时候都会看一下施工状况，但这几个月一直没有看到过有施工的工人。对此十分担心的业主也去售楼处询问情况，几经周转之后相关负责人终于露面。“负责人说正在加紧施工争取今年年底给我们交房，我让他给我们出补充协议，说明具体交房日期和如果交不了就给我们退房或者给多少补偿，他说给不了。”
该业主还表示，自己还面临另一个问题：“我们的合同是不一样的，我们这批的合同没有约定解除条令只是给我们补偿违约金，而且是万分之零点一，也就是每天几块钱。”迟迟不交房，自己租房每个月就需要两千多元，但是延期交房违约金按照合同每月才给200元，这合理吗？
除了延期交房的问题外，该小区的业主还反映了双气入户的问题。“当时卖房的时候宣传的是双气入户，我们自然理解成天然气和暖气入户，但是交房后，我们发现却是需要自己烧天然气来取暖，这算哪门子双气入户！”业主表示，开发商当时卖房的时候就应该说清楚，而不是误导消费者。
业主们对开发商误导消费者的不满还集中在水电费用的问题上。“当时买上合经济开发区达观天下的loft公寓，开发商承诺是民水民电，但是有已经入住的业主告诉我们他们却是商水商电。”该业主告诉半岛记者，水电费用前后差距不小，这个成本他们无法接受。
该小区的房屋质量也成为了业主们吐槽的一个重点。“达观天下小区是一个loft公寓，二层消防管道为何裸露在外面？并且存在问题，置业顾问说可以自行拆除，那安装了还有什么作用？墙皮脱落严重，二层结构不稳固，有的邻居装修了又漏水。”
针对业主们反映的问题，记者联系上了开发商青岛东方聆海置业有限公司客服部的相关负责人张先生。“受疫情影响，我们工地的复工出现了延期，对交房时间产生了影响，但是我们工地目前并没有停工，目前有80多工人在地下车库进行施工，马上外墙保温材料、窗户也将进场，肯定会在2021年12月31日前将房屋交付，至于违约金的问题，我们会按照国家的相关规定按照每日总房款的万分之一的标准在交房时进行赔付，会高于合同上约定的万分之零点一。”张先生表示，关于双气入户的问题，开发商从来没有宣传过集中供暖，“我们交房时都会给业主免费安装一个燃气壁挂炉，因为上合示范区这个地方目前都没有集中供热，旁边的其他项目也是这样。”张先生表示，在用水用电方面，相关部门也会挨户走访来确定是民水民电还是商水商电，“交房后相关部门将会上门挨户排查，如确实为一户一表且为居民住户，则按照居民用水用电价格收取水费，如不是一户一表或为商业用住户，则按照非居民用水用电价格收取水费。”
关于房屋质量问题，张先生答复半岛记者，房屋交房前都会进行相关质量验收，验收合格后才能够进行交付，交房后在保修期房屋出现问题，开发商会负责进行修理维护。
案例二：交房要延期，退款犯了难
2019年，王先生在胶州市买了一套协信航空科技城的公寓，合同上写的交房日期是2021年7月，但截至2020年12月，公寓却一直处于停建状态，无法在规定时间内交房。王先生与其他买房的房主一起向开发商青岛南信城投置业有限公司递交了退款申请，对方也按照流程进行了审批。按理来说，接下来就应该进行退款，但一直到2021年3月，没有一个业主收到退款。
由于该公寓首付款最低要达到50%，因此业主中大部分当初是付了全款，一部分人付了一半的房款。付款容易退款难，业主们收不到退款，便联合起来找相关部门求助维权，但都没有结果。他们也多次去售楼处，希望退款问题得到解决。
3月24日，王先生与业主们又来到了售楼处。“今天来的十几个人中间，最多的付了一百多万元，少的也付了几十万元，一共得有一千多万元。”王先生说，业主们现在一分钱都拿不到，他们设想的方案是，每个月退10%—20%，让业主们能够每个月拿到钱。
3月24日下午，半岛记者联系到了开发商方面相关负责人李先生。他表示，购房合同上写的交房日期是今年7月10日，并注明可能延迟到9月10日，但退款协议上并没有明确退款时间，因此目前给出的方案是9月10日前一次性退清。
交房一拖再拖？已认购的房子继续卖？法院这样判！
随着房产市场的持续火爆，因为房产问题闹上法庭的也有很多。
为了提高市民法治意识，让市民做到心中有数，半岛记者查询中国裁判文书网，从近期判例中选取部分案例加以整理，以期提醒市民遇到问题时，如何厘清责任依法维权。
案例一：
交房发现问题，维修后却迟迟没交房，
2016年，李某（乙方）与青岛地华房地产开发有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号星雨华府某房屋，总价款为76万余元；乙方向甲方于规定日期前一次性支付总价款76万余元（含定金）；甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。
李某于规定时间内交纳涉案房屋购房定金、房款，并交纳房屋维修资金。2019年1月25日，地产公司通知李某于2019年1月31日办理入住手续，后因临近春节，入住手续的办理推迟至2019年春节后。2019年2月23日，李某、地产公司办理房屋验收交付手续时，发现涉案房屋的主卫生间窗户玻璃破损、窗框用铁丝捆绑、北卧室窗户玻璃没有安装。对此，地产公司承诺将涉案房屋尽快维修后交付李某。后，李某与地产公司就涉案房屋的维修和迟延交房违约赔偿事宜进行多次协商未果。涉案房屋经维修，已具备交付条件，但地产公司一直未将涉案房屋交付李某，亦未通知李某办理房屋交接手续。对此，李某向法院提起诉讼。
一审法院认为，地产公司应承担迟延交房的违约责任，应按合同约定向李某支付迟延交房违约金。根据合同约定，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。因合同约定房屋预计交付时间为2018年12月31日，故地产公司实际交付房屋的时间可在2018年12月31日的基础上顺延90天。因此，李某主张的迟延交房违约金一审法院依法支持以房屋价款为基数，自2019年4月1起至开发商实际交付房屋之日止按日万分之一计算的违约金。李某要求开发商按照合同约定的房屋质量标准将房屋交付给李某，具有事实和合同依据，一审法院依法予以支持。综上，一审法院判决地产公司按照双方所约定的房屋交付标准将涉案房屋交付给李某，并支付李某自2019年4月1日起至实际交付上述第一项房屋之日止按日万分之一计算的违约金。开发商不服一审判决，提起上诉。
二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例二：
认购协议已签，房子却卖给了第三人
2018年4月28日，安某（乙方）与中海外房地产（青岛）有限公司（甲方）签订《京华海悦项目认购协议》，约定乙方购买甲方开发建设的某房产，总房价款146万余元。本协议签订时，乙方需支付给甲方房款25万元整（含意向金10万元），同时10万元意向金转为定金。本协议在双方签署《青岛市商品房预售/出售合同》后自动失效并收回，双方的权利义务按所签订《青岛市商品房预售/出售合同》的具体条款继续履行。
协议签订后，安某分别于2018年4月28日、2018年5月14日向地产公司支付购房款（含定金）25万元、418036元。后安某称地产公司于2018年将涉案房屋出售给第三人，地产公司对此予以认可。至今安某未能在该小区购得房屋，地产公司亦未返还安某购房款668036元（含定金10万元）。
一审法院认为，本案中，安某与地产公司于2018年4月28日签订的《京华海悦项目认购协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以认定。地产公司称多次通知安某办理涉案房屋网签及贷款手续，但未提交证据证明，故对该意见，一审法院不予采信。地产公司将涉案房屋出售给第三人，导致协议无法履行，该行为构成根本违约，地产公司应返还购房款本金并承担违约责任。安某要求地产公司支付购房款668036元及以668036元为基数自2018年5月14日起至实际付清之日止按年利率4.75%计算的利息的请求，合法有据，一审法院予以支持。安某要求解除其与地产公司签订的《京华海悦项目认购协议》，合法有据，一审法院亦予以支持。
综上，法院一审判决：解除双方签订的认购协议，地产公司于判决生效之日起十日内给付安某购房款668036元及利息。
地产公司不服一审判决，向法院提起上诉。二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
下周三(3月31日)上午9:30～11:30，青岛市市南区人民法院陈玉秀法官和乔青法官将做客“问法热线”。
有物业纠纷类问题的市民可以拨打96663和80889800、80889088半岛热线，或者登录半岛新闻客户端、微信公众号“法制青岛”留言提问，也可以将问题和相关材料发送到记者邮箱429391349@qq.com，专业人士将对此进行解答。
先来认识下两位
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青岛市市南区人民法院立案庭速裁中心二级法官，主要从事民商事案件审理工作。
青岛市市南区人民法院立案庭速裁中心一级法官，主要审理金融借款合同纠纷、信用卡纠纷、物业服务合同纠纷等民商事案件。
半岛“问法热线”从3月17日开始正式开通，半岛传媒将陆续邀请法官、检察官、法学专家、律师等法律界专家学者，就市民关注的民事、商事、行政、刑事、执行等各方面法律问题近距离答疑。
每周聚焦一个市民关注度高的选题，通过全媒体的报道方式，进行法律知识宣传普及和法律难题解答。
半岛传媒将借助自身全媒体报道优势，通过开设报纸专版、半岛新闻客户端“问法热线”专栏、半岛V视现场直播、视频号、抖音号精选短视频内容发布等多种形式将嘉宾解答的内容全面、准确、及时地传播给广大市民。
