时间：2022-12-24 07:07:16来源：法律常识
沿海村庄被规划为新农村建设示范村，本村宅基地却被外村人购买，建起独栋别墅，且闲置多年。
8月初，新京报记者探访发现，福建霞浦县三沙镇小皓村建有57套独栋别墅，多数是外村房主以40万左右的价格购买宅基地后，再根据村里的统一图纸建造而成。
据多名别墅房主讲述，只要“有钱”“有关系”“有门路”，就能在这里买到宅基地。至于别墅闲置原因，房主称，“是因为不敢进去住，光等着涨价。”
8月20日，霞浦县自然资源局工作人员回应称，小皓村新村开始建设时，他们曾多次接到该村宅基地违法举报，相关人员到小皓村调查过四五次，但都没有查出问题。
上述工作人员提到，如果发现有私下买卖集体土地的情况，房子会被没收，土地也会退还给村集体，在没有证据的情况下，大家都不可能承认。因此需要多部门配合，进行联合调查。
8月初，新京报记者实地探访发现，小皓村有多套独栋别墅空置。新京报调查组 摄
海边别墅群
外村人私下购买宅基地建造别墅
霞浦县小皓村因滩涂风光而闻名全国。
在小皓村西面，红瓦灰墙的三层别墅排成T字形，头尾连接村庄和大海，青山立在两侧。越过堤坝就能进入广阔的海边滩涂。8月，新京报记者探访得知，这片区域有别墅99套，其中独栋别墅有57套。
但在独栋别墅区，几乎没有本地村民居住。
多位村民透露，这些独栋别墅多数是外村人私下购买小皓村宅基地后，根据统一规划建造而成。“其实我们这里是新农村建设示范点，等于是由政府开发的，正常是当地的村民才能买。”一位村民说。
小皓村于2013年被确定为新农村建设示范村。据《霞浦县政府关于同意小皓村新农村建设项目用地的批复》：县政府同意将小皓村7.2924公顷集体土地作为新农村建设项目用地，土地用途为住宅用地-农村宅基地。
霞浦县人民政府《关于研究三沙镇小皓村新农村建设有关问题的纪要》。新京报调查组 摄
这片独栋别墅区就建设在小皓村新农村建设项目用地上。
新京报记者调查发现，确有多位外村人购买小皓村宅基地建造独栋别墅，房主户籍涉及北京、福建、山东等地，其中也包括小皓村之外的霞浦县本地人，且多位房主目前正在转让、转租别墅。
采访中，来自霞浦县城的房主黄女士甚至称，当初这片土地规划建起独栋别墅，就是专门“给我们买的”。“原来的规划等于是新农村改造，但所谓新农村改造不应该做得那么漂亮。”黄女士说。
在外村房主看来，这里依山傍海、视线开阔，除了绝佳的景致外，还有难得的“好风水”。
奇怪的是，新京报记者在探访中发现，这些独栋别墅区中不少至今仍是“空壳子”，房屋尚未装修，水泥、红砖墙壁裸露在外，周围杂草丛生。粗略估算，空置别墅数量超过7成。
山东籍房主侯先生说，这些空置的独栋别墅并不是烂尾房，“都是外村人占着放在那，现在还不敢写他的名字、不敢进去住，光等着涨价。”
8月初，新京报记者实地探访发现，小皓村有多套独栋别墅空置。新京报调查组 摄
购地者多为“关系户”
“有钱”“有门路”的就能买到
外村人为何能买到小皓村新农村建设项目用地的宅基地，并建造成独栋别墅转让出租？
多名来自外村的别墅房主向新京报记者讲述了购房经过。按照他们的讲述，2014年，这片别墅区建造之初，非本地村民是无法购买宅基地的，但是“有钱”“有关系”“有门路”的人就能在这里买到地。
房主侯先生说，他当时曾颇费过一番周折，最后是托朋友找关系才买到的宅基地，随后建成别墅。房主黄女士则称，她和丈夫是通过内部关系拿到的房，“我们和村支书很熟，如果没有关系，你也拿不到地。”
至于他们是跟谁买下的小皓村宅基地。多位房主提及，他们是和小皓村以及三沙镇签下的合同。侯先生具体说道，他们的钱款是分批交的，“每次会有两个账号，村里收一部分，镇里收一部分。”
房主那女士出示的汇款发票显示：宅基地整理及配套基础设施建设款35万余元，左下角盖有小皓村委会的公章。那女士说，宅基地加上别墅建设，她总共花费约80万元。
此外，多位来自外村的别墅房主出示了一份《小皓新农村建设宅基地预选用协议书》。新京报记者注意到，这些房主多会在协议书上签署家属或者亲属的姓名，而非本人姓名。
其中一名外村房主出示的购地协议。新京报调查组 摄
上述协议书显示，协议共三方签署，甲方为三沙镇小皓村民委员会；乙方为购买宅基地的外村人；丙方则为三沙镇人民政府。协议书中盖有小皓村委会公章，丙方三沙镇人民政府没有签字、盖章。
新京报记者注意到，协议书中规定，乙方必须按小皓新农村建设总平面图确定坐标位置建设自住房；乙方必须按照甲方提供的标准户型建设，外立面统一颜色装修。
协议书中还提到：“甲方应视乙方为本村村民，允许乙方在小皓村登记为常住人口；乙方选用的宅基地乙方拥有使用权，在法律规定范围内，甲方有义务为乙方登记产权需要，出具本村村民证明。”
其中一名外村房主出示的购地协议。新京报调查组 摄
房主转让别墅
价格在250万左右，村里可帮忙过户
8月初，新京报记者探访发现，这些独栋别墅上多挂着“房屋转让”的标牌，价格基本在250万左右。
房主鲍先生表示，由于他们没有房产证，所以别墅转让价格较低。“独栋别墅土地面积约470m²，可建设面积约145m²，价格仅在250万上下浮动，如果有房产证的话，500万都不卖。”
至于转让手续，房主那女士称，双方协商达成一致后，钱款交给他们，签好协议就行，村里会收取一笔过户的钱。提及产权，那女士说，“你自己住，没有产权没有关系的，这边所有人都是这样。”
空置别墅门前的转让、出租标识。新京报调查组 摄
新京报记者以买家身份前往小皓村委会，村主任林集长直言，新农村建设项目在建造初期基础设施较差，需要大笔投资，他们想到的办法是“跟外面合作”，以每块40万元左右的价格售出宅基地。
“这样增长了经济活力，也能吸引外来人员。互相提高了，对大家都好。”林集长说。
小皓村委会另一名工作人员则和林集长的说法不同。他起初称，外村人不允许在本村购买房屋。但随即说，如果买卖双方能达成一致，村委会可以帮忙过户。“你们要买，等于是向个人去买，但是要跟村委会说一下，章是村里的章，合同双方是你们的名字。”
上述村委会工作人员还提到，买卖双方交接完成后，新房主将购房协议上的名字换成自己的，拿到村委会盖章，房子就和原房主脱钩了。“我们这个东西没有问题，都是很正常的。”
这与多名房主的说法一致。房主那女士说，“这里所有的房子都是村里的。只要我们这边一过户，村里就会跟你签（协议），这个房子就是你的了。”
房主侯先生提到，如果不是因为用电必须由村里出证明、到乡镇电力管理部门办理，房主私自把购房协议上的名字改了也没人知道。“让村里帮着改，最多也就是请领导吃个饭。”
空置房屋门前的转让、出租标识。新京报调查组 摄
执法困境
相关部门曾多次调查，“明面上都是合法的”
8月20日，霞浦县自然资源局工作人员告诉新京报记者，从2013年小皓村新村开始建设时起，他们曾多次接到小皓村宅基地违法举报。
“不仅是县、市，省里的人都来小皓村查过，前前后后查了四五次，但都没有查出问题，他们明面上的东西都是合法的。”上述工作人员说，他们查完后发现，小皓村新农村建设所有的土地审批、房屋建设和规划都是依法依规办理的。
上述工作人员提到，如果发现有私下买卖集体土地的情况，房子会被没收，土地也会退还给村集体。这样买卖双方都会吃亏，因此没有证据的情况下，都不可能承认。种种复杂情况就让执法变得困难重重，必须由公安立案配合调查，“比如查银行流水，就必须去省行，省行怎么会随便让你查。”
至于外村买主提及的直接和村委会签约购买宅基地，该工作人员称，如果村委会参与土地买卖，就涉嫌违法。
他说，当初这片土地是经过严格审批的，每一块宅基地都必须有户主，不能由村委会直接支配。即使有土地买卖，也是户主个人与买主达成的协议。“如果是村里面截留，肯定损害了村民的利益。”
上海市汇业律师事务所龚薪晔律师告诉新京报记者，依据《中华人民共和国土地管理法》，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
根据最高人民法院印发的《关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》，已明确“对于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为，依法认定无效”。
龚薪晔说，宅基地属于农民集体所有，只能在本集体经济组织内流转，目前司法实践也大都倾向支持认定向非本集体经济组织成员转让宅基地使用权的协议无效。
今年2月22日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。会上指出，要稳慎推进农村宅基地管理，严格禁止城里人下乡，利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
8月24日16时许，新京报记者将相应举报材料提交给宁德市自然资源局和宁德市农业农村局。
宁德市农业农村局农村合作经济经营站一工作人员回应称，“（宅基地）买卖只能是在村集体内部，不是村集体成员是不能买卖的，这是违法的。这个线索我们收到了，现在已经受理。”
新京报调查组
编辑 左燕燕
校对 贾宁
