宁波找房屋转让合同律师，房屋买卖违约责任

时间：2022-12-25 13:52:04来源：法律常识

转自：房地产法律研究

一、裁判精要

案涉《预约协议》不能履行已经另案在先判决确认系因政府政策客观原因所致，亚芯公司并不构成违约。在此情形下，本案原审判决却仍然依据上述违约条款认定并追究亚芯公司违约责任，明显与在先另案生效裁判相冲突。且本案已有证据表明，亚芯公司移交部分房屋，积极推动协议履行，除因政策原因导致案涉房屋交易最终不能履行外，久玮公司并无证据亦未主张亚芯公司存在任何其他违约之情形，本案原审法院依然适用协议违约条款判令亚芯公司承担银行贷款利率双倍的利息支付责任，明显不当。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2018）最高法民再455号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：亚芯电子科技(上海)有限公司

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：上海久玮投资有限公司

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亚芯公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，依法改判驳回久玮公司全部诉讼请求，支持亚芯公司反诉请求，判令久玮公司支付房屋占用费35383495.84元，全部诉讼费由久玮公司承担。主要事实和理由：

一、原审判决在未审查久玮公司是否为实际施工人的情形下，认定《关于B2-2A地块项目B座、E座、G座、J座之房屋转让预约协议》(以下简称《预约协议》)项下久玮公司应当支付的1.8773亿元购房款已实际以工程款全额折抵，并据此判令亚芯公司返还购房款，缺乏证据支持，属基础事实认定不清。首先，久玮公司并非本项目实际施工人，仅为实际施工人史久兴指定的《预约协议》签约方和房产受让方。原审在无债权转让协议及实际施工人史久兴确认的情形下，认定以工程款折抵久玮公司购房款缺乏事实及法律依据。其次，久玮公司既未支付《预约协议》项下的购房款，也未按照协议约定与东亚联合控股（集团）有限公司（以下简称东亚公司）签订债权转让协议，在各方签订《关于张江地块项目工程款结算走账的流程约定》（以下简称《走账流程约定》）后也未实际履行，故久玮公司要求返还购房款的诉请无事实依据，应当依法予以驳回。第三，亚芯公司在2014年1月至2015年1月21日期间，共计向东亚公司支付工程款151594515.56元。该付款事实进一步证明至《预约协议》解除前，久玮公司未按约定受让1.8773亿元的债权，无权要求返还以债权折抵房款的房屋转让款。因此，原审判决对工程款抵扣房屋转让款的基本事实认定错误。

二、在《预约协议》因政策原因解除的情况下，原审判决无视协议履行期间亚芯公司将1.51亿余元工程款支付给东亚公司的事实，依据协议约定的违约条款判令亚芯公司自《预约协议》签订之日起以同期银行贷款利率两倍承担1.87亿元的资金利息1.3亿余元，严重显失公平。1、原审判决确认的计息本金错误。在亚芯公司与东亚公司达成调解书前，亚芯公司实际欠付的工程款为36135484.44元。在2016年6月29日调解书达成后，亚芯公司欠史久兴的工程款方为1.8773亿元。2、原审判决确认的利息计算起止时间错误。在该工程款依据生效调解书确认退还前，实际施工人并未享有向亚芯公司主张工程款的权利。因此，对于亚芯公司已实际支付的工程款1.51亿元在2014年1月至2016年6月29日期间不应当计算利息，更不应当判令亚芯公司承担双倍的利息。3、原审判决利息认定标准错误。根据生效判决确认，《预约协议》的解除系因政策因素导致，不属于单方违约的情形。而原审判决依据的《预约协议》第5.3条适用前提是合同一方违约，即使是依照《预约协议》进行审理，对于合同解除后产生的法律后果，也应当是依照银行同期贷款利率进行计息。因此，原审判决结果导致协议双方的合同解除利益严重失衡。此外，本项目工程结算价虽为3.3亿元，但其中直接费造价为2.3亿元，双方在确定结算工程总价款时已包含了可预见的利息损失。双方在工程款结算时，均已计算实际施工人史久兴可能存在的资金占用行为及利息损失。

三、原审判令亚芯公司承担巨额资金占用利息，却驳回了亚芯公司要求久玮公司支付系争房屋的占用费的诉讼请求，显失公平，应当改判由久玮公司向亚芯公司支付房屋占有使用费。原审判决已查明在《预约协议》履行过程中，久玮公司自2013年10月22日起占有、使用抵债房产中的B座12894.86㎡，并将其中的二楼1430余㎡用于办公，直至2015年12月15日才撤离。原审法院在已有充分证据证明久玮公司存在房屋占有、使用行为且已获得相应合同履行利益的情况下，判决支持久玮公司巨额利息主张，却驳回亚芯公司关于房屋占有费用的主张，显失公平。

四、原审判决存在遗漏必要共同诉讼当事人的程序性错误，应当追加实际施工人史久兴为本案第三人。《预约协议》作为亚芯公司与实际施工人史久兴对于本项目的部分工程款结算支付的协议，并非独立存在。在协议解除后，应当对建设工程承包合同项下工程款价结算支付事宜进行审查。故在久玮公司未实际支付房屋转让价款的情况下，应当进一步审查其是否享有转让债权以及是否有权主张剩余工程款，而不应当直接认定剩余工程款已抵扣购房款。原审在未有任何证据证明的情形下，直接将史久兴与久玮公司视为同一主体，为基础事实认定错误。在实际施工人史久兴未在本次诉讼中授权久玮公司代为收取剩余工程款或将工程款作为债权转让给久玮公司的情况下，应当追加史久兴为本案第三人。

久玮公司辩称，一、案涉房屋《预约协议》合法有效，该协议解除应归责于亚芯公司单方违约，亚芯公司应承担包括履行利益在内的违约责任。案涉协议非属不可抗力及情势变更因素而解除。本案中亚芯公司明知不能分割办理产权证却刻意隐瞒，不属于不可预见，更无权以不可抗力逃避承担违约责任。即便因政策原因致使案涉房屋不能办理分割过户，但亚芯公司在满足履行条件的合理期间不予履行，应当承担违约责任。久玮公司虽未与东亚公司签订债权转让合同，但亚芯公司明知东亚公司并不真实享有工程款债权，双方实际上进行了债权转让，亚芯公司应当履行其义务。即便债权转让合同未签订，《预约协议》并未约定变更登记与债权转让合同先后顺序，亦应当同时履行。因此，亚芯公司单方解除协议构成违约，应当承担违约责任。二、久玮公司与亚芯公司之间以到期工程款债权作为案涉房屋转让价款的协议合法有效，且已完成价款支付，依法应予确认和保护。久玮公司实际拥有对亚芯公司1.8773亿元工程款债权，已经作为预付案涉房屋价款，无需再向亚芯公司支付。通过三方签订的《走账流程约定》亦可证明久玮公司不需要再向亚芯公司支付房款，且东亚公司也表示亚芯公司不需要再向其支付工程款。三、原审判决关于工程款本息计算无误，但对于久玮公司因亚芯公司违约而造成的巨大损失并没有给予充分救济，造成利益严重失衡，应当予以纠正。案涉工程总价款确定时不包括可预见利息损失，亚芯公司称工程结算包含可预见利息损失没有事实和法律依据。亚芯公司向东亚公司多付款项不应纳入工程款范围，不应当扣除利息。原审判决没有充分对久玮公司损失以法律救济，应当予以纠正。四、原审法院驳回亚芯公司房屋占用费的主张，合理合法。久玮公司系按双方《预约协议》合法使用，并没有抢占房屋，不应支付占用费。关于本案程序性瑕疵，久玮公司亦认为史久兴、东亚公司为本案必要诉讼参与人，应当参加诉讼。

久玮公司向一审法院起诉：一、判令亚芯公司向久玮公司退还通过受让债务方式支付的转让《预约协议》项下房屋转让价款1.8773亿元；二、判令亚芯公司因违约赔偿久玮公司经济损失，即系争房屋的增值利益暂估为1.9039亿元；三、判令亚芯公司支付久玮公司利息，以1.8773亿元为本金，自2012年1月20日起算至该本金金额全部退还之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算；四、判令亚芯公司赔偿久玮公司(2015)浦民一(民)初字第84号案件(以下简称84号案)及(2015)沪一中民二(民)终字第3029号案件(以下简称3029号案)所支付的案件受理费损失计196.09万元；五、案件受理费、财产保全费均由亚芯公司负担。

亚芯公司反诉请求：久玮公司支付亚芯公司案涉房屋的占用费，以案涉房屋之日租金为计算标准，自久玮公司占用房屋之日即2013年12月1日起，暂计至2016年3月29日，约为6000万元。

一审法院认定事实，2010年1月，亚芯公司(发包人)与东亚公司(承包人)签订《B2-2A地块项目工程施工总承包合同》(以下简称《总承包合同》)，约定：亚芯公司将本项目发包给东亚公司施工，承包范围依据设计图纸与工程规范所示的工程施工内容，合同价款暂定为1.25亿元。

2011年9月8日，亚芯公司(甲方)与东亚公司(乙方)签订《备忘录》1份，约定：一、截止本《备忘录》出具之日止，甲方已向乙方提供了本项目建设所需要的所有图纸和施工要求，乙方已完成了本项目大部分工程的施工，根据本项目施工《总承包合同》的约定，以及本项目现场实物工程量及施工过程中的实际情况，甲方确认，合同价款总额调整为320000000元。……三、截止本《备忘录》签署之日，甲方已向乙方支付本项目之工程款累计105884008元。在本项目施工完成后，甲方还应向乙方支付工程款214115992元。四、考虑到甲方的实际情况，双方同意，工程款146850000元，甲方按本《备忘录》第6条规定由第三方代甲方向乙方支付。剩余工程款67265992元，甲方按以下方式向乙方支付：1、如果甲方向商业银行申请贷款在2011年12月底前获批的，则甲方在2011年底之前(最迟不迟于2012年1月3日)支付给乙方67265992元。如乙方在2011年12月底前未完成本项目工程施工的，则按实际完成工程量占总工程量的比例计算支付。2、如果甲方向商业银行申请贷款在2011年12月底前未获批的，则分二笔支付：……。五、如甲方因特殊原因不能按前述第四条约定及时向乙方支付相关款项，有关责任是由双方另行友好协商。六、考虑到甲方本项目资金的实际情况，甲方愿意以146850000元的价款将本项目B座(含70个地下车位)、J座两幢楼转让给第三方(史久兴先生或其指定单位及个人)。乙方应收取的工程款146850000元，将由该第三方用预约房屋转让价款直接支付给乙方。具体操作，由各方另行签署相关文件予以安排。……

2011年12月31日，亚芯公司(甲方)与东亚公司(乙方)签订《关于工程尾款支付的补充备忘录》(以下简称《补充备忘录》)1份，约定：“鉴于，甲方投资建造的上海市浦东新区张江集成电路产业区B2-2A地块项目现已进入收尾阶段，根据双方在2011年9月8日签署的《备忘录》，除甲方已付款项外，甲方应向乙方支付工程尾款214115992元。现经甲乙双方友好协商，就本项目前述工程尾款的支付事宜签署本《补充备忘录》。一、根据甲乙双方签署的《备忘录》约定，本项目合同价款为320000000元，甲方已向乙方支付工程尾款105884008元，甲方还需向乙方直接支付工程尾款214115992元。二、双方同意，甲方应付乙方工程尾款214115992元按以下方式支付：1、在本协议签署后十日内(最迟不迟于2012年1月3日)，甲方向乙方支付现金26385992元。2、剩余工程尾款1.8773亿元，按本协议第三条约定的方式支付。三、考虑到甲方本项目资金的实际情况，甲方愿意以1.8773亿元的价款将系争房产转让给史久兴先生或其指定的第三方。乙方应收取的工程款1.8773亿元，将由史久兴先生或其指定的第三方用系争房产的转让价款直接支付给乙方。具体操作，由各方另行签署相关文件予以安排。四、本《补充备忘录》有关付款的安排，不应免除乙方应对本项目工程质量承担的保修义务。如乙方未能履行保修义务的，甲方有权按合同约定要求乙方承担责任。……”该《补充备忘录》的签署时间为2011年12月31日，在东亚公司盖章之下签署日期为2013年6月26日，授权代表处签名为史久兴。

2011年12月31日，亚芯公司(甲方)与史久兴(乙方)签署《补充备忘录2》，约定：“鉴于，甲方和乙方已于2011年9月8日就甲方将其投资建造的上海市浦东新区张江集成电路产业区B2-2A地块项目之B座、J座两幢楼转让给乙方签署《备忘录》，就有关事项进行了约定。鉴于，甲方因本项目建设的实际情况，拟在甲方向乙方预约转让本项目B座、J座两幢楼的基础上，再将本项目之E座、G座两幢楼转让给乙方，乙方亦愿意在《备忘录》约定的基础上根据本补充备忘录约定的主要条款和条件预约购买本项目之E座、G座两幢楼。为此，经双方友好协商，现就甲方向乙方转让预约房屋(乙方向甲方预约购买预约房屋)等相关事宜签署本补充备忘录。1、双方确认，乙方拟预约购买的房屋为本项目中的以下房屋：整幢B座(地上总建筑面积设计为12776平方米，含95个地下停车位不另计建筑面积)、整幢E座(地上总建筑面积设计为2370平方米)、整幢G座(地上总建筑面积设计为1718平方米)、整幢J座(地上总建筑面积设计为1909平方米)，以上预约房屋建筑面积总计为18773平方米，最终建筑面积以房屋测绘报告为准。2、双方同意，乙方购买预约房屋单价为10000元/平方米，转让价款总额按上条暂定的建筑面积为1.8773亿元。……5、考虑到甲方本项目资金的实际情况，双方同意乙方在本项目通过竣工验收后，将预约房屋转让价款1.8773亿元预付给甲方，并用该等款项直接清偿甲方应付本项目总承包方东亚联合控股(集团)有限公司相应工程款的债务。乙方确认，乙方代甲方向东亚联合控股(集团)有限公司支付上述工程款1.8773亿元是甲方同意转让预约房屋的唯一前提条件。具体操作，由各方另行签署相关文件予以安排。6、在本补充备忘录签署后，甲方应积极办理本项目(包括预约房屋)的房屋产权初始登记，并在取得本项目(包括预约房屋)房屋房产证之后，及时办理将预约房屋产权转让给乙方的所有手续(包括但不限于及时向税务主管部门及房产登记部门缴付相关的税费等)。如因甲方的原因，致使乙方或乙方指定第三方未能在本补充备忘录签署后三年内获得预约房屋产权证的，每延迟一天，甲方应按预约房屋转让价款总额万分之三的标准向乙方支付逾期办证的违约金。7、在双方签署本补充备忘录后，至预约房屋产权完全办理到乙方或乙方指定第三方名下的期间内，为保证乙方对预约房屋的合法所有权，在本补充备忘录签署且签署《预约房屋转让预约协议》及相关《债权转让协议》后30日内，甲方内部现有各股东(以下简称甲方现有股东)，将其持有甲方相应的股份(本项目地上建筑总建筑面积为62,130平方米，乙方拟购预约房屋建筑面积为18,773平方米，占本项目总建筑面积的30.22%，基于前述预约房屋占本项目的比例而对应的股权比例，即30%的股份)，分别转让给乙方或乙方指定第三方。在预约房屋产权完全办理到乙方或乙方指定第三方名下后的30日内，乙方应及时将前述股权转让给甲方现有股东。在乙方作为甲方股东的期间，乙方有权决定与预约房屋有关的各项交易、安排或其他有关事项。除此之外，乙方作为甲方股东权利仅限于预约房屋的经营、管理及收益，不参与甲方日常经营管理，不承担甲方资产贬损或其他方面的风险和责任，放弃在甲方除预约房屋外的收益分配，放弃《公司法》赋予股东的实质性法定权利。……”

2012年1月20日，久玮公司(乙方)与亚芯公司(甲方)签订《预约协议》一份，约定：“鉴于，甲方系上海市张江集成电路产业区B2-2A号地块项目之业主，其就本项目之B座、E座、G座和J座四幢房屋之预约转让事宜已于2011年9月8日、2011年12月31日分别与史久兴先生签署《关于预约房屋转让的备忘录》和《关于预约房屋转让的补充备忘录》；鉴于，乙方系史久兴先生投资控股的企业，根据史久兴先生的安排，拟由乙方作为预约房屋的预约购买签约方；为此，经甲方和乙方在友好协商的基础上，就甲方将预约房屋转让给乙方或乙方指定第三方等有关事宜达成如下协议，以兹共同遵照执行。”《预约协议》对预约房屋概况、建设、转让、转让价款及支付、违约责任、其他等做了约定，其中1.1条约定：双方确认，甲方拟转让乙方的预约房屋为系争四幢独立的房屋。第3.5.1条约定：考虑到预约房屋转让中可能存在的政策风险和法律风险，双方确认，如果本项目建成后，甲方无法将预约房屋的产权从本项目中分割办理独立的产权证并转让给乙方，将使乙方遭受严重的经济损失。双方同意，自预约房屋交付给乙方之日起，乙方享有对预约房屋占有、使用、收益和处分的权利。乙方的该等权利，按《备忘录》及《补充备忘录》的相关约定，由乙方受让甲方现有股东持有甲方相应的股份(基于预约房屋占本项目的比例而对应的股权比例)，即30%的股份等相关安排来实现。第3.5.2条约定：考虑到甲方系一外商独资企业，办理前述30%的股权转让给乙方的相关手续较为复杂，为便于操作，甲方提议，将该外商独资企业母公司的股权的30%转让给乙方，因此发生的所有税费(如有)均由甲方及甲方母公司及其股东承担，乙方对此表示理解和同意。同时，甲乙双方确认，此项股权转让安排(包括乙方根据本协议约定或有可能将该股权份额再行转让第三方的安排)，仅为预约房屋产权转让过户给乙方或乙方指定第三方的登记手续办理完毕之前的过渡性安排，乙方作为相关股东的权利与义务须按照本协议相关约定执行；不仅如此，甲方及甲方母公司各股东向乙方承诺和保证，该等股权转让的安排在任何情况下均不应减损和/或影响乙方根据本协议约定应享有的实质性权利。第3.5.4条约定：乙方作为甲方股东期间，或乙方通过持有甲方母公司股权间接持有甲方股权的期间，甲方保证乙方有权决定与预约房屋有关的各项交易、安排或其他有关事项。但，乙方作为甲方股东的权利(包括通过持有甲方母公司股权间接持有甲方股权)仅限于预约房屋的经营、管理及收益，不参与甲方日常经营管理，不承担甲方(包括甲方母公司)资产贬损或其他方面的风险和责任，并放弃在甲方除预约房屋外的收益分配，放弃《中华人民共和国公司法》或香港公司法律所赋予股东的法定权利。第4.3条约定：乙方将以本项目之总承包商东亚公司转让给其的甲方应付东亚公司的1.8773亿元的债权，作为支付给甲方的预约房屋转让的预付价款。该等债权转让相关事宜，详见甲方、乙方与东亚公司之间另行签署的《债权转让协议》。第5.2条约定：本协议签署后三年内，甲方应办妥预约房屋各幢产权分割并办理独立的产权证，并办妥将预约房屋转让给乙方或乙方指定第三方的各项手续并使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证。如果因甲方原因致使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证迟延的，每迟延一天，甲方应按预约房屋转让价款总额万分之三的标准向乙方支付逾期办证的违约金。第5.3条约定：本协议签署后三年内，如果甲方无法办妥预约房屋各幢产权分割并办理独立的产权证，或无法办妥将预约房屋转让给乙方的各项手续及使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证的，经乙方催告后九十日内甲方仍未完成前述义务的，则乙方有权解除本协议，不再购买预约房屋。在此情况下，甲方应退还乙方通过债权转让预付的预约房屋转让价款1.8773亿元，并按同期银行贷款利率的双倍标准自本协议签署之日起至相关款项退还乙方之日止向乙方支付预约房屋转让价款占用期间的资金利息。

2012年12月10日，由案外人杜军旗、史久兴、顾文雄、王嶽签订《备忘录2》，约定：“鉴于各方存在以下尚未明确的遗留问题：1、存在亚芯公司与东亚公司之工程款及相关债权债务事宜，及各方签署的相关债权债务转让协议；2、亚芯科技园与上海旗威投资管理有限公司(以下简称旗威公司)签署的相关物业转让合同；3、鉴于上海亚芯科技园项目房产证近期无法根据协议过户到相关指定人名下，亚芯科技园将统一进行招商出租。而香港亚新集团和亚芯公司经营权的变更已无法改变，为使上述遗留问题妥善解决，保障各方利益，与会各方做出确认和承诺如下：一、同意上述第1条债权债务关系按各方2012年1月20日签署的相关协议执行，久玮公司根据约定拥有系争房产所对应的所有权，且约定如上海亚芯科技园以股权方式境外交易时，比较原协议过户方式所节约的交易税费1700元/平方米属于久玮公司(史久兴)所有。二、明确上述第2条根据各方2012年11月21日签署的房屋转让协议，旗威公司拥有上海亚芯科技园中的A座和D座共两座房产所对应的所有权益。三、明确公司股东冯政新、冯荻、沈敏、王嶽、顾文雄等五人共同持有上海亚芯科技园中的C座、F座、H座、I座、K座共五座房产所对应的所有权。四、与会各方所对应的物业进行统一招商出租，按对应的物业比例(以建筑面积计算)统一分配租金收益，统一承担经营成本，具体对应比例见附表。同意要求上海亚芯科技园其他物业所有者也参与统一招商、统一租金分配、统一承担经营成本。”

2013年4月27日，亚芯公司(发包人)与东亚公司(承包人)签订《补充合同(四)》，约定：鉴于发包人与承包人已于2010年3月就发包人在上海张江集成电路产业区B2-2A地块建造的项目事宜签署了《工程施工总承包合同》；鉴于本项目已通过竣工验收，双方对本项目合同价款根据总包合同约定进行了结算；为此，双方就本项目合同价款最终结算及支付事宜达成如下补充协议：一、合同价款：经双方多次核对和协商，双方确认，本项目最终结算价款为330000000元。二、合同价款支付：1、双方确认，截止本补充合同签署之日，发包人已向承包人支付工程款118884008元，发包人尚需向承包人支付工程尾款211115992元，发包人应于2013年10月底之前一次性向承包人支付工程款23385992元，剩余工程款1.8773亿元，以发包人将系争房产出售给第三方的房屋转让价款予以清偿，该等款项发包人应于2013年12月底前向承包人支付完毕。其他：双方与第三方2013年4月26日签署的《有关张江B2-2A地块结算会议纪要》是本补充合同的附件，其与本补充合同具有同等效力，其与本补充合同冲突的，以本补充合同约定为准。本补充合同是对本项目合同价款最终结算及支付事宜专项约定和安排。其他相关合同文件对于合同价款结算及支付等相关事宜的约定与本协议冲突和矛盾的，均以本补充合同约定为准。本补充合同未涉及的事项，仍按双方此前签署的总包合同以及各补充合同相关约定执行。

2014年2月28日，久玮公司及史久兴(丙方、施工方)，亚芯公司(甲方、业主方)，东亚公司(乙方、总包方)，三方签订《走账流程约定》，载明：“经协商，三方同意按以下流程落实履行甲方和乙方签订的《补充合同(四)》，具体约定：1、乙方向丙方拨付9500000元以上的走账资金，丙方收到后应立即转付给甲方，由甲方以支付工程款的名义付入乙方账户，乙方按入账金额向甲方开具工程款发票，然后扣减相应的税金和管理费，将资金的余额再将付给丙方，丙方向乙方提供相应的建安发票，丙方收到该次转付的资金后同样应立即转付给甲方，由甲方以支付工程款的名义再付给乙方账户，乙方按该次入账金额向甲方开具工程款发票，依此类推，直至《补充合同(四)》第二条履行走账完毕。2、三方同意按上述方式循环操作，最终产生以下结果：(1)甲方实现向乙方账面支付工程款211115992元，并获得乙方开具的工程款发票；(2)乙方收到上述工程款后扣减税金和管理费及代垫的工程款项后，其余金额全部账面转付给丙方；(3)丙方完成向甲方账面支付1.8773亿元购房款并获得同样金额的购房款收据(或临时入账凭证)。3、为减少结算方面的麻烦，三方同意尽可能采取票据连续背书的方式，集中走账完成结算，三方财务人员应带齐必要的印章和空白凭据，协作完成结算流程。4、如果甲方与丙方在上述循环走账操作的过程中产生矛盾纠纷，导致结算流程无法顺利完结的，乙方有权自行作出相应的处理，不再办理相关任何手续。同日，三方就走账事宜签订《关于张江地块工程合同三方协调会议纪要》”。

2014年11月3日，亚芯公司向久玮公司发出《解除函》，该函列举双方所订有关协议的内容及其他事实，并称久玮公司的违约事实：“根据上述相关协议的内容，本公司(亚芯公司)与贵公司(久玮公司)签订《预约协议》是为了及时清偿对东亚公司1.8773亿元的债务，本公司与贵公司或史久兴先生间股权让与担保的设定是为了在贵公司先行履行付款义务或代为清偿本公司债务等情况下保证贵公司能够受让预约房屋。然而，贵公司既未在本项目于2012年12月通过竣工验收后向本公司付款，甚至经本公司2013年11月1日催告后也未能在2013年12月底前取得东亚公司对贵公司转让债权的文件、未能采取任何消灭本公司债务的行为，致使本公司不得不自行于2014年1月、2014年6月向东亚公司又继续支付工程款达90000000余元。因贵公司违约，致使订立《预约协议》、设定股权让与担保的目的已无法实现。并提出解除合同的通知及相关事项处理：本公司现根据《合同法》第94条、第96条、第97条之规定，通知贵公司：1、解除贵、我公司签订的《预约协议》及相关文件；2、贵公司法定代表人史久兴先生应立即返还其持有的香港亚新集团的股权；3、贵公司应立即返还所占用的本公司房屋；4、其他未尽事项通过协商或司法途径处理。

2014年11月3日，亚芯公司同时向东亚公司发出《关于履行及其的函》，该函称：“在本公司(亚芯公司)对预约房屋转让实现股权让与担保的情况下，久玮公司及史久兴先生未能向本公司支付预约房屋转让款、未能代本公司向贵公司(东亚公司)支付工程款、未能以贵公司向其转让的工程款债权清偿预约房屋转让价款，构成严重违约，致使本公司除已先行支付的工程款外，另行于2014年1月及6月直接向贵公司继续支付工程款90000000余元，《预约协议》及其相关文件的订约目的已无法实现。本公司依照《合同法》第94条、第96条、第97条之规定，已向久玮公司及法定代表人史久兴先生发出解约通知，解除本公司与久玮公司间的《预约协议》及其相关文件。此外，本公司及其关联方除向贵公司直接付款外，并依据史久兴先生代表贵公司与本公司签署的《补充备忘录》等文件向久玮公司支付29183500元。本公司将按照《补充合同(四)》的约定直接处理与贵公司间的工程尾款支付事项，无需久玮公司及史久兴先生清偿本公司对贵公司的工程款债务。请贵公司确定时间与我公司在十五日内核对债权债务情况，以便本公司的支付。该函同时抄送久玮公司及史久兴”。

2014年12月2日，东亚公司向亚芯公司发出《回复函》，称：“关于工程款结算金额，双方在《补充合同(四)》中已作了商定，截至该《补充合同(四)》签订之时：(1)工程总价(最终结算价)为330000000元;(2)贵司(亚芯公司)已支付118884008元；(3)贵司尚需向我司(东亚公司)支付23385992元；(4)剩余的工程款1.8773亿元以B、E、G、J座四幢房屋的转让价款折抵支付。所以，双方的工程款总额、已付款非常清楚，无需再作对账。至于后来贵司超出23385992元的金额范围，多付的款项(累计近七千万元)，我司视作为便利开具相关发票、满足财务走账需要暂存于我司账上，同样不涉及工程款结算的对账问题。这一立场，在2014年2月28日三方召开的会议及签署的备忘录中均已明确。须说明的是，我司是希望并积极推动办理走账开票手续的，该项工作搁浅主要是因为久玮公司要求贵公司先将四幢房屋的抵押登记消除，使四幢房屋的产权恢复到原先无抵押的状态，同时积极办理房产过户，而贵司对此不予理会，甚至提出相反诉求。因此，走账无法完成，是因我司以外的原因造成的，我司不承担任何责任。为便于解决纠纷，我司吁请贵司妥善解决与久玮公司之间的经济纠纷，促进问题的全面解决”。

一审另查明，2012年12月17日，亚芯公司就新建B2-2A号地块取得建设工程竣工验收备案证书。2013年5月3日，涉案项目工程取得《上海市房地产权证》。之后，亚芯公司办理了包括系争房产在内的上海市浦东新区张江高科技园区盛夏路399弄1-12号房屋、地下车库的产权登记，并将系争房产中的三幢(即399弄3-11号房屋)向上海市浦东发展银行股份有限公司张江支行(以下简称浦发银行)办理了抵押登记。

2013年7月14日，香港亚新集团和亚芯公司召开董事会特别会议，并出具《法律意见书》，会议审议议题中包括香港亚新集团以其持有亚芯公司100%股权向浦发银行提供质押，作为亚芯公司向该行申请中期房地产抵押借款之担保措施。表决结果中史久兴投反对票。2013年7月30日，香港亚新集团股东会决议，同意辞去史久兴董事职务。2013年8月7日，史久兴委托律师向浦发银行发送《律师函》，要求停止向亚芯公司放贷并关注此事。2013年8月16日，史久兴委托律师向亚芯公司发送《律师函》，重申《预约协议》的约定，指出亚芯公司违反上述协议的错误，并要求亚芯公司立即解除对约定转让给久玮公司的三幢房屋(E座、G座、J座)的抵押，并办理产权过户手续。

2014年6月10日，案外人上海张江集成电路产业区开发有限公司向亚芯公司发出《回函》称，其不同意亚芯公司将系争房产转让于久玮公司或指定的第三方；亚芯公司确需将B2-2A地块项目再转让的，其可考虑进行收购，具体价格另行协商等。

一审又查明，2014年4月，亚芯公司起诉久玮公司，请求判令解除双方签订的《预约协议》，案号为(2014)浦民一(民)初字第12731号，后亚芯公司撤回起诉。

一审再查明，2014年12月，久玮公司诉至浦东法院(即84号案)，请求判令：1、确认亚芯公司于2014年11月3日向久玮公司发送的《解除函》不发生解除合同的效力，亚芯公司应当继续履行该《预约协议》；2、案件受理费由亚芯公司负担。

该案审理过程中，亚芯公司、东亚公司及久玮公司对于亚芯公司付款情况的意见如下：

亚芯公司称，已直接支付东亚公司及久玮公司全部工程款298075463.14元，累计支付的工程款已经超过了亚芯公司应向东亚公司支付的工程款总额330000000元，超过的金额为559422.14元。支付款项包括：1、亚芯公司在《补充合同(四)》中确认已收工程款118884008元；2、2014年1月13日、6月3日亚芯公司向东亚公司支付工程款计92880000元；3、2015年1月21日，亚芯公司向东亚公司支付工程款82100507.56元；4、扣除东亚公司应当承担的电费、幕墙、消防、园林绿化、审价费共计4210947.58元；5、亚芯公司支付久玮公司工程款29825000元，扣除其返还的641421元，计29183579元。(计算方式为：工程款总额330000000元减去上述1至5项金额，再减去工程保证金即330000000元的1%为3300000元，合计超过559422.14元)。

久玮公司称，根据亚芯公司与东亚公司就工程款结算达成的《补充合同(四)》，总价款330000000元。截止2013年4月，亚芯公司支付的款项为118884008元，亚芯公司还需要支付的工程款仅为23385992元，剩余1.8773亿元是用系争房产转让款冲抵工程款的，亚芯公司无需再行支付该款，东亚公司从未向亚芯公司催讨过该工程款，久玮公司也没有向亚芯公司主张过该工程款。亚芯公司人为多付了9000000多元(截至2014年1月13日)，是为了制造亚芯公司与东亚公司结算工程款的假象，东亚公司非但没有向亚芯公司催要工程款，且还书面通知亚芯公司其支付的款项已经超出应付款项，双方不涉及工程款结算的对账问题。对亚芯公司所称的已支付久玮公司29183579元(即上述第5项)不符合事实。亚芯公司支付的该部分款项既不是工程款，也不是双方之间债务，其中亚芯公司付给久玮公司的拆借资金款项11325000元是亚芯公司通知史久兴支付的，其中也包含了史久兴代案外人冯荻支付利息的款项，不是工程款；其余几笔是亚芯公司统一对外招租久玮公司收到的租金，其中2500000元是案外人向久玮公司支付的，亚芯公司无权主张。在双方资金往来中，亚芯公司没有得到东亚公司认可或事前授意。对亚芯公司支付给东亚公司的(上述第2项)92880000元，久玮公司认为是为了满足走账约定所需的，史久兴强调走账要完成，必须由亚芯公司消除给久玮公司三套房屋的抵押，否则不予配合，故这是形式上亚芯公司打至东亚公司账上的款项。

东亚公司称，同意久玮公司的意见。其确认收到亚芯公司的金额为293864515.56元，即上述亚芯公司所称的第1、2、3项，亚芯公司提出扣除的4210947.58元的费用，对于该扣除的金额及方式方法东亚公司均不认可。亚芯公司超出23385992元金额多付的款项视作为便利开具相关发票、满足财务走账需要暂存于东亚公司账上，同样不涉及工程款结算的对账问题。

浦东法院审理后于2015年8月12日就该案作出一审判决：确认亚芯公司于2014年11月3日向久玮公司发送的《解除函》不发生解除合同的效力，亚芯公司应继续履行《预约协议》。案件受理费980450元，由亚芯公司承担。

该案判决后，亚芯公司不服，向本案一审法院提起上诉(即3029号案)。一审法院审理后认为，亚芯公司与久玮公司于2012年1月20日签订的《预约协议》系双方真实意思表示，双方在协议中达成了亚芯公司向久玮公司转让其建设项目中的B座、E座、G座和J座四幢独立房屋的合意。一、关于《预约协议》的法律效力问题。亚芯公司就该建设项目取得了合法的建设土地使用权及规划建设许可，建设工程现已通过了竣工验收并办理了房屋产权证。现行法律并无明确禁止此类房屋转让的规定，虽然上海市土地管理部门制订了相关限制性管理规定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上海市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。因此，《预约协议》不违反法律的效力性禁止性规定，应属有效合同。双方签署《预约协议》时，系争房产尚未完工，但该房屋并非是用于向社会销售的普通商品房屋，不适用预售许可的规定，亚芯公司据此称协议无效，无法律依据，不予支持。至于亚芯公司所称的总承包施工合同效力的问题，该问题并不属于本案审理范围，对此不作认定。二、关于《预约协议》是否能够继续履行及是否已经解除的问题。根据2014年4月1日开始施行的上海市规划和国土资源管理局《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》第十五条、十六条之规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不能分割办理登记。系争房产所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建设房屋同属于一个整体项目。根据该规定，系争房产不能脱离项目整体进行分幢转让，也不能办理单独的房屋产权证。因此，《预约协议》中关于系争房产转让的约定现事实上已经不能履行，符合合同解除的条件。亚芯公司在2014年11月3日向久玮公司发出的《解除函》中所述的解除理由虽与此不同，但其客观上已经发出了解除合同的意思表示，而该《解除函》送达的时间晚于前述规定开始施行的时间，故《解除函》送达时就已经产生了解除《预约协议》的法律效果。根据以上理由，《预约协议》所约定的房屋转让行为与本市现行的土地管理规定相违背，客观上不能继续履行，故久玮公司原审主张的诉讼请求不能成立。需要说明的是，该案仅根据本市上述土地管理规定对《预约协议》解除作出认定，不涉及合同解除后的当事人责任认定及后果处理，当事人就此可另行解决。据此一审法院于2015年11月25日作出判决：一、撤销浦东法院84号案民事判决；二、驳回久玮公司的诉讼请求。一审案件受理费980450元，二审案件受理费980450元，均由久玮公司负担。

一审还查明，2015年12月23日，亚芯公司向一审法院提起诉讼（案号：(2015)沪一中民二(民)初字第17号，以下简称17号案），要求判令东亚公司返还其已支付的款项151594515.56元及该款项的利息9435362.06元，并要求东亚公司向其开具金额为36135484.44元的工程款发票。

东亚公司在该案中针对亚芯公司的诉请向一审法院确认，对亚芯公司诉请要求返还的已支付款项没有异议，但该款项是根据双方走账协议而支付的款项，原来约定是9500000元左右，东亚公司并未要求亚芯公司多支付走账资金。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、东亚公司同意于调解书生效之日起十日内向亚芯公司返还已收到的款项151594515元；二、东亚公司同意于调解书生效之日起十日内补偿亚芯公司上述第一项确定的款项的利息650000元；三、东亚公司同意向亚芯公司开具金额为36135484.44元的发票，且已经实际开具，亚芯公司确认已收到；四、涉案工程剩余工程款的金额和支付由亚芯公司与相关的实际施工人等自行结算，并承担相应责任，不再支付给东亚公司，亚芯公司与东亚公司再无其他纠纷和争议，上述剩余的工程款包括了返还给亚芯公司的151594515元以及已经支付的工程款总额和3.3亿元之间的差额36135484.44元；五、案件受理费846949.39元，减半收取423474.70元，保全费5000元，均由亚芯公司负担；六、双方就本案项下再无其他争议。

就系争房产的占用问题，久玮公司提供如下证据材料：1、2013年10月22日的《钥匙托管单》，旨在证明该日久玮公司仅接管了系争房产中的Ｂ座二楼房屋，其余房屋仍在亚芯公司掌管之下；2、2015年12月15日的《房屋移交单》，旨在证明久玮公司在该日将Ｂ座二楼房屋移交给亚芯公司(“亚芯科技园服务中心”)，但“亚芯科技园服务中心”拒绝签字、盖章；3、2015年12月15日的现场照片，旨在证明久玮公司在该日派员将Ｂ座二楼物品运出，被迫将办公物品转移至园区垃圾房内，导致损失惨重；4、2016年5月4日的电话录音整理资料，旨在证明亚芯公司方2015年12月15日拒绝在《房屋移交单》上签字、盖章，直至2016年5月4日亚芯公司还是不允许其员工签字、盖章，否则将开除其员工。

亚芯公司针对久玮公司提供的上述证据的真实性及久玮公司的证明目的均不予认可，仅确认甲方落款处盖章的“上海诚远物业管理有限公司亚芯科技园服务中心”系其委派的物业公司，但该份《钥匙托管单》系该物业公司而非亚芯公司签订，故其不予确认。

一审法院认为，对久玮公司提供的《钥匙托管单》，因具备证据的真实性、合法性、关联性，故予以确认；对《房屋移交单》，因仅有久玮公司一方盖章，故不予确认；对现场照片，因无法确认其形成时间等，故不予确认；对录音整理资料，因相对方的身份无法确认等，故亦不予确认。

由此，一审法院认定：2013年10月22日“亚芯科技园服务中心”(甲方)与久玮公司(乙方)签署《钥匙托管单》，载明：“因上海久玮投资公司自身原因不能将B座所有钥匙签领，经过协商，特请贵司代为保管，此钥匙仅作为委托代管，故保管期间甲方不承担乙方室内安全、防盗、财产保管等其他责任，并承诺如有上述情况发生，所有责任由乙方自行承担。钥匙明细详见《亚芯科技园B座楼宇钥匙、房屋设施及设备交房交接单》。”甲方落款处盖有“上海诚远物业管理有限公司亚芯科技园服务中心”的章。在托管单下方，书写有以下内容：“另：双方协商一致，久玮公司暂时收取二楼所有钥匙，其余楼内部分仍由亚芯服务中心代管。收到钥匙：卫生间钥匙2串×3把=6把。单元门：4串×3把=12把。共计18把。”在上述内容下方有甲乙双方代表签字并署期。

一审庭审中，亚芯公司明确表示，其从未向久玮公司交付过系争房产，系久玮公司抢占系争房产，其发律师函要求久玮公司返还，但其没有证据证明久玮公司抢占系争房产的时间。同时，亚芯公司确认系争房产现已在其控制之下，系久玮公司在3029号案生效判决作出后自行撤离系争房产，亚芯公司在发现该事实后提起本案反诉。

一审审理中，根据久玮公司申请，一审法院委托上海城市房地产估价有限公司(以下简称城市估价公司)对系争房产在2015年11月26日的市场价值进行评估。城市估价公司于2016年9月30日作出《上海市浦东新区盛夏路399弄2、5、7、10号及地下1层中的95个地下车位房地产估价报告》载明，价值时点：应久玮公司要求，本次估价的价值时点为2015年11月26日。价值类型：本报告所提供的价值类型为房地产市场价值。估价方法：本次估价采用比较法和收益法两种方法进行评估。估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的房地产价值总价为378120000元。特别提示：本报告仅为法院办案提供参考。本报告的使用有效期为自估价报告出具之日起计算为壹年，即2016年9月30日起至2017年9月29日止。

久玮公司对评估主体的资格、评估机构的资质、评估程序的合法性没有异议，但认为评估值相对较低，没有完全体现系争房产应有的市场价值。根据《预约协议》的约定，在实际操作中由史久兴个人持有亚芯公司投资方即香港亚新集团30%的股份，故久玮公司认为对整个项目的所有辅助配套建筑面积，久玮公司应拥有30%的产权份额。亚芯公司认为，估价结果系设定估价对象即系争房产可独立对外出售，但该假设有悖于现行政策，由此估价结果的前提不成立。此外系争房产根据亚芯公司与案外人的土地转让合同是不能够出租的，如果出租，其租金收益也不属于亚芯公司，亚芯公司与案外人就此有相关诉讼，故评估报告用收益法和比较法对系争房产价值进行评估缺乏依据，只能用成本法进行评估。就久玮公司上述意见，城市估价公司表示，估价结果是基于假设和限制条件对系争房产进行评估的正常价格，久玮公司所提的相关参考因素其无法判断。对亚芯公司上述意见，城市估价公司表示，对系争房产进行评估的首要条件是假设系争房产可以转让，否则无法进行评估；比较法和收益法的评估前置条件是假设能上市交易，在此前提下其采用了上述两种方法对系争房产进行评估。

另，在本案审理过程中，亚芯公司以久玮公司及案外人史久兴、东亚公司为被告，向一审法院提起另案诉讼，要求判令撤销《补充备忘录》、《补充备忘录2》、《补充合同(四)》、《走账流程约定》。

一审法院认为，在就本案当事人的诉请阐述相关处理意见之前，需要首先明确的是，本案系在生效的3029号案民事判决确认《预约协议》依法有效，但基于本市现行土地管理规定在客观上不能继续履行而予以解除后，久玮公司就合同解除后果处理所提起的诉讼，故在生效判决尚未被推翻的情况下，就双方当事人所持与生效判决认定事实及处理意见相悖的主张，当不予采纳。

一、就久玮公司的本诉诉请。

就久玮公司要求亚芯公司返还房屋转让款1.8773亿元的诉请。亚芯公司主张其不应返还久玮公司《预约协议》所涉房屋转让款的理由之一系认为，因系争地块《总承包合同》等无效，故久玮公司基于要求亚芯公司支付债务转让对价而返还房屋转让款不成立。对此，因生效判决已经明确《预约协议》合法有效，而《总承包合同》的效力并非本案审查范围，故对亚芯公司上述主张不予采信。亚芯公司的理由之二系认为，《总承包合同》项下的工程实际造价并非3.3亿元，故系争房产对应的1.8773亿元债务是虚构的。对此，虽然亚芯公司在本案审理期间另行提起诉讼，要求撤销涉案相关协议，但在相关协议尚未被依法否定之前，亚芯公司上述主张尚缺乏依据，对此亦不予采信。亚芯公司的理由之三系认为，即便债务转让的事实成立，则其早已通过转让没有权利限制的对等价值股权的方式向久玮公司支付了相应对价，久玮公司至今仍持有香港亚新集团股权，行使股东权利，故亚芯公司亦无义务再支付任何对价。对此，久玮公司基于《预约协议》持有亚芯公司母公司香港亚新集团股权，其权利仅限于系争房产的经营、管理及收益，不参与亚芯公司的日常经营管理，不承担亚芯公司(包括其母公司香港亚新集团)资产贬损或其他方面的风险和责任，并放弃除系争房产外的收益分配，放弃我国及香港地区公司法所赋予的股东权利，故亚芯公司称其已经向久玮公司转让无权利限制的对等价值股权不是事实。因《预约协议》已解除，而上述股权转让条款实际系为确保久玮公司实际取得系争房产而设，并非是亚芯公司向久玮公司支付的合同对价，而此问题还涉及案外人权益，故在本案久玮公司与亚芯公司之间就《预约协议》解除事项处理完毕后，相关当事人可另行处理上述股权转让事宜，故对亚芯公司该主张，仍不予采信。亚芯公司的理由之四系认为，其真实意思并非是债务转让，而是第三人代为履行，久玮公司未按约向案外人东亚公司代为支付系争房产转让价款对应的工程款，故亚芯公司无义务向久玮公司支付房屋转让价款。就系争房产转让价款的性质及该款与亚芯公司欠付东亚公司对应金额工程款的关系问题，涉案协议的相关约定及当事人在相关案件审理中的表述均存在多处自相矛盾之处，对此，原审法院认为，从当事人约定的本意以及亚芯公司为系争工程的发包方、东亚公司为总包方、久玮公司方(史久兴)为实际施工人的身份看，三方签订涉案协议所要达到的最终目的即为亚芯公司名下的系争房产转让给久玮公司，亚芯公司无需再行支付房价对应的工程款给东亚公司，东亚公司也无需再向实际施工人久玮公司方(史久兴)支付房价对应的工程款，久玮公司也无需向亚芯公司支付系争房产转让款。事实上，三方对房屋转让价款及工程款的支付也均已履行完毕。亚芯公司主张久玮公司未与东亚公司结算系争房产对应的工程款，此与东亚公司在84号案和3029号案中陈述的意见不符。根据各方约定的本质，虽然久玮公司没有实际向亚芯公司支付《预约协议》项下的房屋转让款，但因《预约协议》解除，久玮公司无法取得系争房产，故亚芯公司仍应承担原本因让渡系争房产产权而免除对应价值工程款的支付义务。由此，对久玮公司要求亚芯公司返还房屋转让价款1.8773亿元的诉请，一审法院予以支持。

就久玮公司要求亚芯公司支付系争房产增值利益的诉请。久玮公司系以亚芯公司违约为由，要求亚芯公司承担因《预约协议》解除造成久玮公司的损失，即系争房产的增值利益损失。对此，经审查，久玮公司主张亚芯公司存在违约行为的相关事实均发生在《预约协议》约定的三年产权办理期限中，而即便久玮公司的主张成立，即亚芯公司在履约过程中确实存在相关违约行为，但根据生效判决的认定，《预约协议》的解除系因在履约过程中本市出台相关土地管理规定而非亚芯公司在履约过程中存在违约行为所致。由此，根据生效判决，因《预约协议》的解除系因签约双方之外的因素所致，故久玮公司要求亚芯公司赔偿其房屋增值损失，缺乏充分的法律依据。此外，因房价受市场因素影响而存在不确定因素，故此也并非合同解除导致当事人的必然损失。综上，对久玮公司要求亚芯公司承担房屋差价损失的诉请，一审法院不予支持。

就久玮公司要求亚芯公司支付相应利息的诉请。久玮公司该项诉请的依据是《预约协议》第5.3条的约定，从该条约定的具体内容可以看出，因系争房产的特殊性，双方对办理系争房产独立的产权证存在相应风险有一定预期，故约定了相对较长即三年的办证期限及无法办理系争房产产证时亚芯公司应承担的相应利息支付责任，此实际系亚芯公司占用久玮公司资金所应支付的对价。综合考量涉案协议的实际履行情况等因素，久玮公司依据该条约定要求亚芯公司承担相应利息的支付责任，依法有据且合情合理，一审法院对此予以支持。

就久玮公司要求亚芯公司赔偿84号案、3029号案的案件受理费损失的诉请。因该费用系生效判决确定的应由久玮公司承担的费用，故久玮公司在本案中将此作为因《预约协议》解除导致久玮公司的损失之一而要求亚芯公司予以赔偿，缺乏依据，不予支持。

二、就亚芯公司的反诉诉请。

亚芯公司确认系争房产根据约定应由其负责统一管理出租而未实际交付给久玮公司，因久玮公司在2013年11月底抢占系争房产，故要求久玮公司承担自2013年12月1日暂计至2016年3月29日的系争房产占用费。对此，首先，亚芯公司并未提供任何证据证明久玮公司有抢占系争房产的事实，其主张系争房产自2013年11月底全部由久玮公司控制缺乏基本的事实依据。其次，久玮公司确认其自2013年10月22日接收B座二楼部分房屋自用，并提供了其与亚芯公司委派的物业管理单位签署的《钥匙托管单》，虽然亚芯公司以其非该托管单的签署主体为由而对此不予认可，但亚芯公司对物业管理单位的身份予以确认，故久玮公司与亚芯公司委派的物业管理单位办理系争房产的相关交接手续并无不当。根据上述托管单记载的内容，除B座二楼房屋外，其余房屋仍由物业管理单位代管，故此亦能印证亚芯公司主张系争房产自2013年11月底起全部由久玮公司控制不成立。第三，对久玮公司自2013年10月22日开始使用B座二楼房屋的问题。久玮公司主张其在3029号案判决后于2015年12月15日即已撤离上述房屋，但亚芯公司方拒绝办理移交手续。对此，虽然久玮公司因无法提供有效的交接凭证而无法切实证明其撤离上述房屋的具体时间，但久玮公司在生效判决确认《预约协议》解除之前，其经与物业管理单位办理手续后占用上述房屋系合理合法占用。在2015年11月25日3029号案终审判决后，久玮公司于2016年1月27日即提起本案诉讼，此可印证其主张之撤离时间具有一定合理性，而亚芯公司也确认其在2016年3月29日提起本案反诉之前已经实际收回上述房屋，但无法提供证据证明其收回房屋的具体时间，再结合涉案协议的履行情况、久玮公司实际占用房屋的范围等因素，一审法院认为，生效判决作出后久玮公司对上述房屋的使用属于在合理期间内的合理使用。有鉴于此，并综合考量《预约协议》解除对双方利益的影响等因素，对亚芯公司要求久玮公司支付房屋占用费的反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、亚芯公司应于判决生效之日起十日内返还久玮公司房屋转让款人民币1.8773亿元；二、亚芯公司应于判决生效之日起十日内支付久玮公司以人民币1.8773亿元为本金，自2012年1月20日起计至实际返还该款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的利息；三、驳回久玮公司的其余本诉诉请；四、驳回亚芯公司的反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2435273.30元、保全费人民币5000元，合计人民币2440273.30元，由久玮公司负担976109.32元，由亚芯公司负担1464163.98元。反诉案件受理费人民币170990元，由亚芯公司负担。司法评估费人民币99280元，由久玮公司与亚芯公司各半负担49640元。

久玮公司、亚芯公司均不服一审判决，提起上诉。久玮公司上诉请求：亚芯公司除应当承担一审判决的返还钱款和双倍银行贷款利息之外，还应当赔偿系争房屋的增值利益1.9亿余元。理由是：1、亚芯公司于2013年5月3日取得系争房屋大产证后，故意违约未按约定为久玮公司办理小产证。2、亚芯公司强行将系争四幢房屋的三幢向浦发银行抵押，导致房屋不能向久玮公司办理过户登记。3、亚芯公司于2014年11月3日向久玮公司发送解除函，解除函的理由不成立，是亚芯公司不履行合同的违约行为。4、亚芯公司稀释史久兴持股比例的行为损害了久玮公司的利益。

亚芯公司上诉称：原审法院判决亚芯公司返还房款及双倍银行贷款利息错误，要求改判为亚芯公司返还钱款人民币(下同)158546421元，驳回久玮公司的其余诉讼请求，支持亚芯公司要求久玮公司支付房屋使用费的诉讼请求。主要理由是：1、亚芯公司直接向久玮公司支付了工程款29825000元，扣除久玮公司返还的641421元，亚芯公司应当返还的钱款应为158546421元。2、双方在《预约协议》中约定了在不能办理过户的情况下应当按照双倍利率支付资金利息，该约定是为了补偿久玮公司支付预约房屋转让价款占用期间的资金利息，而事实上久玮公司从未支付过任何房屋转让价款，其资金占用利息并不存在。且亚芯公司分别于2014年1月13日、2014年6月3日和2015年1月21日向东亚公司支付了1.8773亿元的工程款，亚芯公司从未享受过免除对应价值工程款而应取得的资金利息收益。3、久玮公司强行占有系争房屋应当支付房屋使用费。

双方当事人均坚持自己的上诉请求，不同意对方的上诉意见。

二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实。

根据久玮公司和亚芯公司的上诉主张，结合双方本诉请求和反诉请求，二审法院归纳本案争议点在于：一、亚芯公司应当返还的房屋转让款数额的确定。二、久玮公司主张的房屋增值利益是否有事实和法律依据。三、亚芯公司返还的房屋转让款的利息应当如何计算。四、亚芯公司主张房屋使用费是否有事实依据。对此，二审法院阐述意见如下：

一、亚芯公司应当返还的房屋转让款数额的确定。

根据查明的事实，亚芯公司与东亚公司于2011年12月31日签订《补充备忘录》，其中约定考虑到亚芯公司资金的实际情况，亚芯公司愿意以1.8773亿元的价款将系争房屋转让给史久兴先生或其指定的第三方。2012年1月20日，久玮公司与亚芯公司签订《预约协议》，约定由久玮公司作为系争房产的预约购买方，并约定久玮公司以东亚公司转让给其的亚芯公司应付工程款1.8773亿元的债权，作为支付给亚芯公司的预约房屋转让的预付价款。一审法院据此确认1.8773亿元工程款转化为房屋转让款，有事实依据，法院予以确认。在《预约协议》解除的情况下，亚芯公司应当返还全部房屋转让款。

亚芯公司主张其向东亚公司支付了剩余工程款应当视为对房屋转让款的返还。二审法院认为，由于《预约协议》约定的款项性质发生变化，亚芯公司在未经久玮公司同意的情况下向东亚公司支付钱款的行为对久玮公司不具有约束力，亚芯公司据此抗辩其不应再向久玮公司返还钱款的主张缺乏事实依据。至于亚芯公司向久玮公司支付的29825000元，对于该款项的性质双方存有争议，在本案诉讼过程中亚芯公司没有证据证明是基于《预约协议》项下的房屋转让款的返还，故对于亚芯公司主张的29825000元是房屋转让款应当在总还款额中予以扣减的说法不予采纳，双方当事人对于该款项可以依据实际性质自行予以结算。

二、久玮公司主张的房屋增值利益是否有事实和法律依据。

久玮公司主张由于亚芯公司不履行合同的违约行为导致合同解除，造成久玮公司损失，亚芯公司据此应当赔偿久玮公司无法取得系争房屋权利的相应市场差价。二审法院认为，《预约协议》约定，本协议签署后三年内，亚芯公司应办妥系争房屋各幢产权分割并办理独立的产权证。故久玮公司虽有违约行为，但尚在合同约定的履行义务期限内，双方可以以继续履行合同的方式实现合同目的。而《预约协议》的解除，是基于上海市出台的房地产管理中禁止分割转让的规定，并由法院判决因合同客观履行不能而解除，该解除已经生效判决确认产生法律效力，久玮公司在此情况下主张亚芯公司违约状态下的损失，缺乏事实依据。一审法院对该主张不予支持并无不当，予以维持。

三、亚芯公司返还的房屋转让款的利息应当如何计算。

亚芯公司认为由于非亚芯公司的原因导致合同解除、且亚芯公司并未实际占用资金、享有资金占用利益的情况下，按双倍银行贷款利率标准支付房款利息过高。二审法院认为，《预约协议》中约定的条款表明双方已预见到系争房屋转让中可能存在政策风险和法律风险导致转让不能，在此情况下，双方仍然约定“本协议签署后三年内，如果甲方无法办妥预约房屋各幢产权分割并办理独立的产权证……甲方应退还乙方通过债权转让预付的预约房屋转让价款1.8773亿元，并按同期银行贷款利率的双倍标准自本协议签署之日起至相关款项退还乙方之日止向乙方支付预约房屋转让价款占用期间的资金利息”，该约定明确了亚芯公司无法办妥独立产证的法律后果，将返还的利息定性为资金占用利息，并约定了利息计算起止日期。该约定并未有任何其他限制性条款，亚芯公司认为非其自身原因的应当除外、不予适用的说法与该约定相悖，不予采纳。一审法院据此约定予以判决有事实依据，予以确认。

四、亚芯公司主张房屋使用费是否有事实依据。

亚芯公司认为久玮公司抢占系争房屋，应当承担占用期间的房屋使用费。根据查明的事实，亚芯公司无证据证明久玮公司抢占房屋的事实，一审法院据此驳回其诉请有事实依据，法院予以维持。综上所述，久玮公司、亚芯公司的上诉请求均不能成立，法院予以驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1481467.9元，由久玮公司负担993750元，亚芯负担487717.9元。

本案经本院再审审理，除原审法院查明事实属实本院予以确认外，另查明以下事实：

一、关于案涉工程价款约定、变更及有关转让情况。

1、2010年1月19日，亚芯公司与东亚公司签订《总承包合同》，该合同第一章第五条约定合同价款暂定金额1.25亿元。2011年9月8日，亚芯公司与东亚公司签订《备忘录》，第一条约定：根据本项目施工《总承包合同》的约定，以及本项目现场实物工程量及施工过程中的实际情况，亚芯公司确认，合同价款总额调整为3.2亿元。2011年12月31日，亚芯公司与东亚公司签订《补充备忘录》，第一条约定本项目合同价款为3.2亿元。2013年4月27日，亚芯公司与东亚公司签订《补充合同四》，第一条合同价款中约定：就承包人完成的总包合同及此前各补充合同约定的承包范围内之工程，经发包人与承包人多次核对和协商，双方确认，本项目最终结算价款为3.3亿元，不再调整和变更。亚芯公司提供的《补充合同四》第一条合同价款第1.3条中约定：上述1.1条明确的合同价款，同时包含了因项目建设周期延长等应由亚芯公司向东亚公司支付的相关费用。

2、2013年4月26日，顾文雄（甲方）与钱士明、蓝寿鑫、陈明贤（乙方）、史久兴（丙方）签订《关于张江B2-2A号地块结算会议纪要》，第一条关于管理费、税金、印花税的收取中约定：张江B2-2A号地块结算价为3.3亿元，其中2.3亿元为直接费造价，乙方收取管理费1.5%；0.5亿为业主直接发包，乙方收取配合费0.5%；0.5亿元为其他，乙方不收取费用。上述管理费及配合费甲方需于八月底前支付至乙方东亚公司账户。

3、2016年4月29日，东亚公司作为甲方与久玮公司、史久兴作为乙方签订《有关“亚芯上海”张江项目的资金结算情况的确认书》，载明：一、关于该工程的总造价，以业主方与甲方签订的《补充合同四》为准，即总造价为人民币3.3亿元，该金额对业主也有约束力。二、甲方向乙方收取的项目管理费为人民币370万元，计算方式为：2.3亿元×1.5%+0.5亿元×0.5%+0.5亿元×0%。……八、乙方久玮公司要求甲方配合向法院提供书面情况说明的，甲方同意就以下事实出具证明文书：根据甲方与业主方的约定，原应由业主方向甲方承担的支付人民币1.8773亿元工程款的义务，转给了乙方久玮公司，据此应视作乙方久玮公司向业主方履行了支付项目中B、E、G、J四幢房屋购房款人民币1.8773亿元的义务。在业主方解除房屋转让《预约协议》并收回该四幢房屋的情况下，业主方应向乙方久玮公司返还人民币1.8773亿元。

二、关于案涉房屋的占用情况。亚芯公司与久玮公司在庭审中均认可久玮公司自2013年10月22日至2015年12月15日实际占用案涉B座二楼房屋，面积为1430余㎡。另，亚芯公司提交于2014年10月15日、20日拍摄的案涉B幢房屋外墙照片，显示B幢房屋外墙有巨型横幅，亚芯公司据此主张久玮公司占用整幢房屋。久玮公司对照片真实性认可，但主张系合法占有使用，不应支付占有使用费。

三、关于《总承包合同》中案涉工程款结算及欠付时违约责任的约定。亚芯公司与东亚公司签订的《总承包合同》第二章建设施工合同条件（通用条款）第33.3条关于竣工结算中约定：发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。

本院再审认为，本案主要争议的问题是：

一、原审判决亚芯公司向久玮公司返还1.8773亿元购房款是否正确；二、久玮公司是否应当向亚芯公司支付房屋占有使用费；三、原审判决亚芯公司依据协议约定以同期银行贷款利率两倍向久玮公司支付利息是否正确。具体分述如下：

一、关于原审判决亚芯公司向久玮公司返还1.8773亿元购房款是否正确的问题。本案中，根据亚芯公司与东亚公司签订的《备忘录》、《补充备忘录》、《补充备忘录2》以及亚芯公司与久玮公司签订的《预约协议》，亚芯公司与东亚公司约定亚芯公司所欠东亚公司1.8773亿元工程款由第三方代为支付，第三方向亚芯公司购买本案中约定的房屋。在上述协议中，作为实际施工人的史久兴明确由久玮公司作为第三方购买房屋，由此久玮公司与亚芯公司签订《预约协议》。2016年4月29日，东亚公司与久玮公司、史久兴签订案涉工程款结算确认书，明确约定东亚公司已将工程款债权1.8773亿元转让给久玮公司，据此应视作久玮公司向业主方亚芯公司履行了支付案涉房屋购房款的义务，亚芯公司对此亦予认可。据此，在3029号另案已经确认亚芯公司与久玮公司《预约协议》解除情形下，案涉购房款理应返还久玮公司，原审判决认定亚芯公司在合同解除情形下应当向久玮公司退还1.8773亿元案涉款项并无不当。在本院再审已经查明东亚公司明确将其对亚芯公司的工程款债权转给久玮公司且史久兴已经对此签署确认书同意情形下，在亚芯公司对此转让亦当庭表示认可情形下，本案双方关于应当追加史久兴为本案当事人的主张，本院不予采信；对亚芯公司关于不应退还上述款项的再审请求，本院亦不予支持。

二、关于久玮公司是否应当向亚芯公司支付房屋占有使用费的问题。根据亚芯公司提交的照片证据以及久玮公司自认占用部分房屋的事实，在案涉房产只有久玮公司使用且其与亚芯公司存在争议情形下，可以认定久玮公司实际控制并占用了案涉B幢全部房屋。但根据亚芯公司与久玮公司签订的《预约协议》，久玮公司通过代付工程款的方式购买案涉房产，在协议履行期间，久玮公司占用上述房产系由亚芯公司履约移交房屋而形成，故久玮公司系基于协议约定合法占用房屋，并不存在抢占或违法占用之情形。且久玮公司在《预约协议》被判解除后，已经搬离案涉房屋。因此，原审法院认定久玮公司系合理期间的合理使用并综合考量《预约协议》解除对双方利益的影响，判决对亚芯公司要求房屋占用费的请求不予支持，亦无不当。对于久玮公司实际获取了占用部分房产的利益，在《预约协议》系因政策原因导致解除情形下，应当在购房款返还利息上综合双方利益酌情予以考量。

三、关于原审判决亚芯公司依据协议约定以同期银行贷款利率两倍向久玮公司支付利息是否正确的问题。

其一，原审判决所依据的本案双方《预约协议》第五条属于违约责任条款范畴，带有明显的违约惩罚性质，应当在亚芯公司违约时适用。但根据上海市第一中级人民法院于2015年11月25日作出的3029号生效判决，已经认定本案双方《预约协议》所约定的房屋转让因与上海市现行土地管理规定相违背，属于客观上不能继续履行，故久玮公司主张继续履行合同的诉讼请求不能成立。据此，案涉《预约协议》不能履行已经另案在先判决确认系因政府政策客观原因所致，亚芯公司并不构成违约。在此情形下，本案原审判决却仍然依据上述违约条款认定并追究亚芯公司违约责任，明显与在先另案生效裁判相冲突。且本案已有证据表明，亚芯公司移交部分房屋，积极推动协议履行，除因政策原因导致案涉房屋交易最终不能履行外，久玮公司并无证据亦未主张亚芯公司存在任何其他违约之情形，本案原审法院依然适用协议违约条款判令亚芯公司承担银行贷款利率双倍的利息支付责任，明显不当。

其二，根据《预约协议》及《走账流程约定》，久玮公司负有出具东亚公司债权转让协议及完成走账的合同义务，这也是久玮公司作为购房人以此替代现金缴纳房款的主要合同义务。但在协议履行过程中，久玮公司却一直未向亚芯公司提供双方约定的债权转让协议，亦未按约定进行走账，直到2016年4月29日《有关“亚芯上海”张江项目的资金结算情况的确认书》签订时，东亚公司才正式确认案涉工程款债权转让给久玮公司。故久玮公司长期不按约提交相关债权转让凭证，明显属于其交付房款义务方面的违约行为，久玮公司对此应当承担相应违约责任。尤其是，本案相关事实表明，正是由于久玮公司未能按照协议约定提交有关债权转让协议并协助完成走账，致使亚芯公司又另行向东亚公司支付了1.51亿余元资金，且被东亚公司占用长达两年有余，这事实上已经给亚芯公司造成相应资本损失；亚芯公司在与东亚公司另案诉讼中因该1.51亿余元资金被东亚公司占用期间仅获得65万元的利息补偿。对此，即便属于亚芯公司与东亚公司因调解而自愿放弃的损失补偿，但久玮公司长期不按约提交相关债权转让文书无疑是亚芯公司遭受上述损失的起因所在。在亚芯公司返还本案购房款时，以上事实应当作为平衡双方利益之因素一并考量。

其三，从案涉工程款的约定及变更情况来看，《总承包合同》约定工程款原本为1.25亿元，在亚芯公司与东亚公司2011年9月8日《备忘录》中变更为3.2亿元，后又增加为3.3亿元。但另从亚芯公司提交的《补充合同四》和顾文雄、史久兴等人签订的《有关张江B2-2A号地块结算会议纪要》以及《有关“亚芯上海”张江项目的资金结算情况的确认书》等相关证据来看，可以认定案涉工程直接费造价仅为2.3亿元，案涉工程价款3.3亿元之中已经包含工程款占用相关费用。因此，在亚芯公司与东亚公司结算工程款中已经考虑过东亚公司工程款占用费用及相关损失情形下，在确定亚芯公司返还案涉以工程款冲抵所形成的购房款之时，对此亦应作为利益平衡因素予以考量。

其四，案涉《预约协议》因客观原因履行不能后，亚芯公司向久玮公司返还的购房款实质仅为曾经应付东亚公司的工程款，故比照欠付工程款的相关法律规定以及约定处理返还款项之利息支付问题更为符合本案事实。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”依照本案查明事实，本案《总承包合同》第33.3条约定，发包方未按时支付工程款应当按照同期银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息。2013年4月27日，亚芯公司与东亚公司签订《补充合同（四）》，明确约定案涉工程款1.8773亿元，以亚芯公司将系争房产出售给第三方的房屋转让价款予以清偿，该款项亚芯公司应于2013年12月底前向东亚公司支付完毕。因此，东亚公司与亚芯公司已约定工程款应予2013年12月底前结清，现久玮公司并未提交证据证明其已于此时间之前向东亚公司结清款项，亦未按上述协议约定及时提交东亚公司的债权转让证明，故依据前述亚芯公司虽应退还久玮公司案涉购房款，但对此退款支付利息的时间应从2014年1月1日起算，且应按照东亚公司与亚芯公司之约定，按同期银行贷款利率支付占用期间的利息。由此，本案原审忽视亚芯公司与东亚公司关于欠付工程款结算时间以及利息支付标准的约定，忽视案涉《预约协议》签订之时本案工程尚未竣工、更未结算、工程款尚未应付的基本事实，忽视久玮公司作为后手受让人之权利不可能大于前手转让人东亚公司的基本法律原则，忽视本案久玮公司提供债权转让证明文件的主要合同义务，简单按照亚芯公司与久玮公司《预约协议》的签约时间作为案涉退款利息支付的起算时间，明显不当；尤其按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的双倍判令亚芯公司支付退款利息，不仅违背亚芯公司与东亚公司的基础约定，亦明显违反相关法律之规定。

综上所述，亚芯公司关于不应当返还久玮公司以工程款抵付的购房款1.8773亿元的请求，本院不予支持；亚芯公司关于久玮公司应当支付房屋占用费的请求，本院亦不予支持。但根据本案基本事实及相关另案生效判决，在案涉《预约协议》确系因政策原因客观不能履行因而亚芯公司并不构成违约情形下，在久玮公司协议履行过程并未取得东亚公司债权转让证明亦未按《走账流程约定》履行其约定义务存在违约情形下，结合亚芯公司额外付款损失之起因以及久玮公司占用部分房产的事实，按照亚芯公司与东亚公司《总承包合同》关于欠付工程款利息支付标准的约定以及该双方《补充合同（四）》之中关于案涉工程款结算时间的约定等，综合平衡与考量双方利益，亚芯公司返还购房款的利息应当按照中国人民银行同期贷款利率自2014年1月1日起算至实际还款之日止。原审判令亚芯公司按同期贷款利率的两倍支付久玮公司利息错误，应予纠正，亚芯公司此项请求成立，本院予以支持。另，在东亚公司与久玮公司以及史久兴三方达成案涉工程款结算并转让情形下，在史久兴已事先授权并认可久玮公司承接其权利义务情形下，久玮公司系本案适格当事人，亚芯公司与久玮公司并称本案原审判决遗漏诉讼当事人于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

一、撤销上海市高级人民法院（2017）沪民终348号民事判决；

二、维持上海市第一中级人民法院（2016）沪01民初29号民事判决第一项、第四项；

二、撤销上海市第一中级人民法院（2016）沪01民初29号民事判决第三项；

四、变更上海市第一中级人民法院（2016）沪01民初29号民事判决第二项为：亚芯电子科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海久玮投资有限公司以人民币187730000元为本金，自2014年1月1日起计至实际返还该款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；

五、驳回上海久玮投资有限公司其他本诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉案件受理费人民币2435273.30元、保全费人民币5000元，合计人民币2440273.30元，由上海久玮投资有限公司负担976109.32元，由亚芯电子科技(上海)有限公司负担1464163.98元。反诉案件受理费人民币170990元，由亚芯电子科技(上海)有限公司负担。司法评估费人民币99280元，由上海久玮投资有限公司与亚芯电子科技（上海）有限公司各半负担49640元。二审案件受理费人民币1481467.9元，由上海久玮投资有限公司负担993750元，亚芯电子科技(上海)有限公司负担487717.9元。

本判决为终审判决。

审判长　　虞政平

审判员　　贾清林

审判员　　马东旭

二〇一八年十二月二十八日

法官助理夏根辉

书记员杨九如