时间：2022-12-26 15:24:57来源：法律常识
最近，位于昆明市呈贡区的中铁·山语桃源一期楼盘交房了。这本该是件让业主高兴的事情，但很多业主却不愿接房。
事件
接房后发现景观全变了
“2019年买房时，商家一直说小区有山有水，有一层一层流下来的小桥流水场景。”业主们说，买房时，售楼的置业顾问反复以“小区建成后会有一条中轴水系景观贯穿其间，同时还有玻璃栈道，外围有4大公园、名校等配套设施”作为宣传卖点吸引客户。
而为让买房人更直观地了解小区景观，在售楼部展厅内的沙盘上和宣传彩页、展板中，也都对“中轴水系”进行了呈现。然而，翘首期待的新房交付了，大家看重的“中轴水系”却不见了踪影。
“山语桃源比旁边小区每平方米贵2000元到2500元，每平方米1.3万余元。我们当时买这里就是看中了‘中轴水系’这个亮点。”除公共部分出现了承诺与现实的差距，部分业主还发现了其他问题。
“开发商说层高2.9米，但我们实测下来根本没到2.9米。此外，水管的走向导致没办法吊顶，有些墙体局部渗水，消防栓连个水带都没有。”一名业主吐槽道。
随后，业主们到售楼处反映情况。“整个景观都改变了，你们公示了没有?经过业主同意了吗?我们都不知道情况，你们就擅自改变。”业主们气愤地询问。
对此，该项目营销负责人刘女士称：“我们之前出示的方案是概念方案。”
进展
商家书面回应业主疑问
次日，刘女士给记者发来一份《中国铁建·山语桃源答记者问》文件，以此回复业主疑问。
文件上称：在项目交付期前，楼盘所属公司按相关流程已取得相关法定证照，办理完毕相关手续，满足法定及合同约定的交付条件。园区内水电已通，但有部分业主发现房内无电无水情况，实为未接房业主房屋水电总闸被关闭所致。燃气方面，园区内的燃气管道已铺设完成，但由于受小区外围还未敷设的市政道路建设影响，市政管网未连通，暂时没有通气。
对业主所说的房屋质量问题，文件显示会按照《商品房买卖合同》《质量保证书》等相关文件的约定，积极履行整改维修义务。
对于业主最关心的“中轴水系景观被取消”“配套设施未建设”等问题，文件称，目前在既有水景之上结合现场条件等情况，增加了园林绿植及休息平台，并对部分景观及大门作了升级调整，后期将结合业主意见，对归家动线及业主关注的区域进行局部品质提升。
记者注意到，这份书面回应中还有这样一段话：“经核实，我司销售人员未对购买我司房源的业主进行学区资源承诺，双方签订的购房合同内也无此项约定，销售人员仅按政府下发的文件进行阐述。”
对此，业主并不认同。“开发商当时宣传小区是园林式高端住宅，主打景观就是中轴水系、4大公园、玻璃栈道，还有师专附小，这些宣传力度都比较大。可交房时中轴水系景观被取消，用增加绿植替代，这就是偷换概念。”
释法
说明允诺构成要约 违反应担违约责任
业主们认为开发商涉嫌虚假宣传，那么，遇到这样的房产纠纷，消费者该如何维权?
云南民定律师事务所律师马燕飞认为，该事件中，依据广告法第四条、第二十八条及《房地产广告发布规定》第三条规定，开发商的确存在用话术或图片误导，令消费者产生错误理解，作出错误判断的嫌疑。
“开发商的售楼置业顾问反复以中轴水系景观、玻璃栈道、公园、名校作为宣传卖点，但在房屋实际交付后却与先前的约定完全不符，该行为的确存在虚假宣传。”马燕飞说。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。
因此，消费者可向法院提起诉讼，要求与开发商解除《商品房买卖合同》，或要求开发商继续履行合同并支付一定的违约金。
需要提醒消费者，商品房买卖合同纠纷依据的，依然是双方订立的书面合同本身。在书面合同中，开发商也会以格式条款或补充约定的方式来避免其承担虚假宣传的责任。
如合同中会出现“双方权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对商品房现确定的价格有重大影响的因素”等条款。
购房人如果在合同中签字认可，说明已同意并不将销售广告和宣传资料作为合同内容。
所以，购房者在购买房屋时一定要认真阅读合同内容，避免因开发商虚假宣传导致自己作出错误决定，并承担该错误决定的法律责任。
本报记者 李艳