时间：2022-12-26 17:14:29来源：法律常识
顶端新闻·大河报记者 管雪霏 实习生 韩懿亭 韩少华 文图
核心提示丨郑州7.20特大暴雨洪灾过后，部分小区出现了明显的后遗症。近日，大河报记者接到多名业主询问，小区因为暴雨倒灌至小区地下区域，造成车辆被泡、地下储藏室物品被淹，能否向物业公司进行索赔？小区存在公共区域设备损坏、路面坍塌沉降、墙体断裂等现象，亟需进行后续的维修，可否申请维修基金？小区的物业公司在洪灾期间持续不作为，业主们能否换掉物业公司？
（暴雨导致某小区路面坍塌）
针对以上问题，记者采访到郑州市房管局物业管理处相关负责人及专业房产律师，就相关问题一一提问。
提问1：小区地下室被淹，能否向物业公司索赔？
针对这个问题，郑州市房管局物业管理处相关负责人表示，此次暴雨灾情处置，首先要考虑不可抗力的因素，在责任划分要按照不可抗力去解释，河南省高级人民法院于7月29日向全省各中、基层法院发出《关于依法做好我省抢险救灾和灾后重建期间矛盾纠纷化解社会稳定工作的通知》（以下简称《通知》），依法保障全省抢险救灾和灾后重建工作顺利进行，《通知》包含5点指导性意见，其中2点涉及到不可抗力因素。
《通知》强调，要注重多元解纷、诉前调解，努力把纠纷化解在诉前。对当事人因强降雨灾害提起的物业、保险、电力、交通、通讯、自来水、燃气、开发商等违约或侵权，造成人员伤亡或财产损失的矛盾纠纷，通过一站式多元解纷机制，依靠当地党委政府，借助社会调解力量先行化解，充分运用不可抗力、情势变更原则，合理平衡当事人双方利益，引导当事人互谅互让、共担风险、协商解决，促进矛盾纠纷就地化解。诉前调解不成功的，依法立案审理。
要适用时效规定，切实保障当事人合法权益。当事人因特大暴雨洪涝灾害不可抗力不能及时主张权利的，诉讼时效中止。当事人因防汛抢险救灾和灾后重建不能参加诉讼活动的，依法延期或中止审理。
随后，记者采访到了北京金诉律师事务所主任王玉臣，据他透露“能否向开发商或物业索赔要看具体的情况。”
首先，是责任分担的问题。如果仅仅只是暴雨所导致的，不存在其它问题，相关损失恐怕很难找第三方去承担（投保的除外），一般由自己承担。若提前购买了相关保险，则相关保险公司应当予以理赔。
如果涉及其它问题，则可以视情况要求第三方去承担损失赔偿责任。如房子质量本身就有问题，暴雨来袭，问题加剧，出现了主体结构问题，则开发商也应当承担相应的责任。如果因为排水系统堵塞导致雨水无法及时排除，车库被淹，则物业也应当对车库被淹承担一定的责任。因为保持排水系统通畅属于一般的物业服务范围。
王玉臣补充，比较严重的自然灾害过后，往往也会有一些救灾政策或者捐赠，可能给予一定的补偿。这种属于救灾援助，不属于责任分担，也不属于赔偿。
其次，是取证的问题。如果涉及第三方问题，在确保安全的情况下，及时取证。取证时有两个关键点需要业主注意：
第一是对具体的损失情况做取证。比如可以通过录像、拍照的方式进行现场取证，必要的时候甚至可以请公证机构进行现场损失公证。
第二是尽量对损失原因进行取证。比如虽然都是暴雨过后房屋被淹，但是原因可能是多元化的，未必就一定是天灾。如不少房屋被淹，实际上和小区的排水系统有直接关系，物业疏于管理，未能及时疏通下水导致雨水倒灌。
最后，可以采取必要的法律手段。如果是开发商或物业公司的责任，但是第三方并不愿意赔偿，或者赔偿不足以弥补损失，则可以视情况采取必要的法律手段，如民事诉讼的方式维护自身权益。
提问2：洪灾之后，如何使用小区的维修基金？
业主反映，郑州不少小区灾后存在公共区域设备损坏、路面坍塌沉降、墙体断裂等现象，可能需要大额的维修费用，能否使用小区的维修基金？
据了解，我们购房时都会缴纳一笔维修基金费用，按照《住宅专项维修资金管理办法》规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
那么，公共区域设备损坏、小区地面沉降、围墙被泡塌、房屋受损漏水等问题，能否动用小区的维修基金？需要什么样的申请流程？
据房管局物业管理处相关负责人透露， 7月21日，郑州市住房保障和房地产管理局于就此下发《因暴雨应急动用维修资金指南》。建立房屋专项维修资金的小区，在处置灾情时可应急动用维修资金，促进恢复正常生活。
其中，动用维修基金需要提交的资料包括：维修前：维修方案及清单（包含灾害致损的照片）；比选确定施工单位结果；维修前公示证明；经办人身份证明。维修后：维修施工合同；竣工验收和结算报告（有主材变更的提交主要材料变更清单，有隐蔽工程的提交隐蔽工程验收记录）；决算审价报告；维修后公示证明。
另外，该指导文件中还提到，申请和动用维修基金，应遵循以下几个原则：
1、合理制定方案。根据维修项目损坏情况，制定切实可行的维修方案。制定方案要及时合理，尽快实施项目维修，为小区恢复正常生活提供保障。
2、惜用资金。有些设施设备沥干水后能正常使用，设备管理者要认真检查，很多设备经过烘干能经过专业检测能正常使用，业主的维修资金还是要能省则省，要惜用。
3、做好公示。确需动用维修资金的，要做好公示。要通过公众号、小程序、展板、张贴公告等多种方式公示，确保业主知情。很多小区尚未清理完毕，无法制定具体的维修方案，建议先进行动用维修资金进行维修某种设备的预通知预公告，先让业主了解情况。公示的材料不要仅限于五日，可延长至整个施工周期。
4、施工方选择。由申请人比选确定有资质信得过的合法施工企业。施工前要签订施工合同，明确施工内容及时间、保修期限、质保金、安全保障措施等相关内容。申请人不得以任何形式向施工方索取好处。
5、留存图文材料。申请人在制定方案和施工过程中要注意留存照片、视频等影像材料，公示时张贴，广泛告知业主。
6、确保安全。申请人组织施工时要进行安全保障，电器设备带水及其危险，检修电器类设备一定要注意施工人员安全，严格按照要求操作，严防事故发生。
申请人可以网上立项，上网不便的可以通过电话立项，具体电话为：
16696152206、16696152209 负责金水区、惠济区
16696152259、16696152260 负责管城区
16696152201、16696152202 负责郑东新区、经开区
16696152207、16696152208 负责二七区、中原区、高新区
最后，房管局物业管理处相关负责人提醒大家，“在电话立项时要描述清楚损坏的部位和位置，可以跟相关区域服务电话发短信立项。短信的内容包括小区名称、损坏设备名称位置，经办人姓名及电话等重要信息。”
提问3：物业不作为，能否将其换掉？
有业主向记者反映，暴雨水灾突发时，某些小区的物业公司严重缺位，未采取任何有效防范措施，任由小区被淹，在事后的救灾过程中，也未起到应有的组织和带头作用。作为业主，能否换掉这样不作为的物业公司？
针对这个问题，郑州市房管局物业管理处相关负责人表示，“建议碰到类似问题的业主可以召开业主大会，进行物业公司的更换。”
更换物业是作为小区业主本身就具备的权利，物业企业是按照合同内容为业主提供相应服务，业主和物业是选择和被选择的关系，作为业主来说，在符合《民法典》相关规定条件下，可以重新选择和聘用物业服务单位。
王玉臣律师也表示，“能否顺利更换小区的物业公司，关键要看业主们是否能够组织起来以及是否符合更换物业公司的条件和流程。一些物业公司其实并不是很称职，但是业主往往难以更换掉，一个最直接的原因就是召开业主大会进行表决的难度大，对流程、人数等都有严格要求。”
